Claves para facilitar el acceso a una vivienda a 14 millones de jóvenes
El sector reclama más crédito al comprador y menos al promotor Los expertos niegan que el debate se centre en qué es mejor comprar o alquilar
La Conferencia Inmobiliaria que cada año precede a la celebración del Salón Inmobiliario de Madrid (SIMA), cuyas puertas abren hoy, estuvo marcada ayer por uno de los retos más importantes del sector. Se venden más casas, más caras, hay más crédito y se inician más promociones.
Pero lo cierto es que quienes compran esas viviendas responden casi exclusivamente a dos perfiles: inversores que pretenden rentabilizarlas en el alquiler y propietarios que ya tienen casa, y buscan otra mejor ubicada y más grande (demanda de reposición). Entonces, ¿qué ha pasado con el segmento tradicional de primer acceso de vivienda, con edades comprendidas entre los 25 y 35 años? Promotores, tasadores y representantes de la banca coincidieron ayer que esa demanda está cuasi desaparecida.
“Los jóvenes no compran vivienda no porque no quieran, sino porque no saben dónde van a vivir y trabajar en los próximos años”, recordó Javier Dorado, director gerente del Injuve (Instituto de la Juventud de España). Y se trata de un segmento muy relevante, de nada menos que 14 millones de personas, como apostilló el presidente de APCE, Juan Antonio Gómez-Pintado.
¿Cómo hacer más fácil y asequible el acceso a una vivienda a esa población? El consejero delegado de Sociedad de Tasación, Juan Fernández Aceytuno, se mostró convencido de que lo primero a superar es el eterno debate de qué es mejor, comprar o alquilar. “Lo ideal es que el ciudadano elija la opción que más le interese con una oferta suficiente”, dijo.
En este sentido, los promotores defendieron otra ley de suelo que cierre el paso a los “oportunistas y que sea perdurable en el tiempo”, otra reforma fiscal que abarate los costes de construcción y la agilización de los procesos urbanísticos. Tal y como lamentó Gómez-Pintado ni es de recibo que se tarde hasta un año, como está ocurriendo en algunas regiones, en conceder la licencia de edificación para el inicio de las obras, ni es razonable que el proceso de puesta en el mercado de un suelo finalista, la llamada gestión urbanística, pueda llegar a prolongarse hasta 12 años. Eso solo genera especulación de precios y pérdida de empleo.
Por su parte, el director general de Premier España, Francisco Javier Albéniz, se mostró partidario de que las entidades financieras concedan más crédito a los compradores que a los promotores. "Cuando se financia al promotor, el suelo sube y entonces nos vamos alejando del objetivo de vivienda asequible. Por eso, los bancos deberían dar más dinero al comprador y menor al promotor".
Perteneciente a una empresa integrada en un grupo francés, Albéniz relató cómo mientras en el país vecino el ahorro medio del que dispone el cliente que va a comprar una vivienda no supera los 6.000 o 7.000 euros, en España en la actualidad, con las actuales exigencias impuestas a la banca por parte del Banco de España, para poder comprar una vivienda de 200.000 euros en Madrid o Barcelona, el comprador ha de acudir a solicitar la hipoteca con unos 60.000 euros de ahorro previo. "La solución debería pasar porque estas personas pudieran conseguir más del 80% de financiación que otorgan los bancos", explicó Albéniz.
Ignacio Moreno Díez, consejero delegado de Inmoglaciar, puso sobre la mesa uno de los escollos determinantes con los que, a su juicio, se enfrenta el promotor de vivienda social: “El problema fundamental para nosotros es encontrar suelo con calificación de vivienda protegida y no el cliente, que lo hay, pues, por desgracia, tal y como están los salarios, hay un amplio porcentaje que cumple el requisito de los ingresos por debajo de la normativa. Evidentemente, vas a un nicho más pequeño y, además, en estos momentos, el mercado más potente es el de reposición. Pero hay una gran demanda. De hecho, nosotros tenemos en Villaverde un proyecto de 1.200 viviendas protegidas”, explicó.
Por su parte, Arantxa Pascual, gerente de la Empresas Municipal de la Vivienda y Suelo del Ayuntamiento de Madrid, insistió en la necesidad de crear un parque de viviendas público de alquiler. “Nosotros estamos haciendo una apuesta por el fomento del arrendamiento, porque una persona con unos ingresos 25.000 euros brutos anuales tiene difícil conseguir financiación para adquirir una vivienda".
En esta línea, aseguró que su objetivo es poner en el mercado en tres años 4.000 viviendas en régimen de arrendamiento y, en principio, sin recurrir a financiación externa, sino construirlas con recursos propios, con presupuesto municipal. En 2017, hay previstos 128 millones de inversión para la primera fase. "Tenemos más de 17.000 solicitantes de viviendas que responden a los criterios de ingresos que hemos impuesto, de los cuales 9.000 no llegan a los 9.000 euros anuales brutos de ingresos. Pensar en venta no tiene, por tanto, ningún sentido, por lo que tenemos que hacer ese parque de viviendas y ajustar las rentas para que puedan abonarlas y que vayan en función de los ingresos de percibe la unidad familiar y que no supere en ningún caso el 30% del total”, aseguró Pascual.
En cuanto al papel que debe jugar la Administración, el director general de Vivienda de la Comunidad de Madrid, José María García, avanzó que la próxima ley autonómica que ultima el Gobierno regional pretende que la generación de plusvalía por la acción del legislador tenga un retorno a la sociedad que la genera. "En 2009 se abandonó la limitación del precio del suelo para vivienda protegida y creo que habría que reflexionar sobre esto. Hay que evitar el sectarismo ideológico y pretender financiar servicios como la limpieza de parques y calles con la actividad de calificación urbanística, que está en el origen de la corrupción".
Asimismo, se mostró partidario de que la sociedad tiene que cambiar. "Somos partidarios de que las ayudas públicas sean a los promotores en el proceso de edificación y que las ayudas al cliente sean en el momento del arrendamiento, de forma que las ayudas públicas no sean para siempre y puedan retornar a la Administración", concluyó.
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