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¿Burbuja inmobiliaria? Así invierten los españoles en vivienda ahora

La recaudación tributaria ligada al ladrillo mejoró en 2016

El IBI se mantiene como el cuarto impuesto más relevante

El mercado inmobiliario se anima tras tocar fondo en 2013 y ello tiene reflejo positivo en las arcas públicas. La compraventa de viviendas nuevas se grava a través del IVA y con el impuesto de transmisiones patrimoniales cuando son casas de segunda mano. Los últimos datos publicados por la Agencia Tributaria reflejan que el gasto sujeto a IVA en la compra de casas por parte de los hogares alcanzó los 16.334 millones, un 7,3% más que el ejercicio anterior. Ello contribuyó a que el principal impuesto indirecto alcanzara una recaudación histórica. Cerró el ejercicio anterior aportando a la caja pública 62.845 millones, un 7,8% más que en el mismo período del ejercicio anterior. Si bien la situación ha mejorado, los españoles invierten hoy 70.000 millones menos en vivienda que en 2006.

La recaudación por el impuesto sobre transmisiones patrimoniales y el impuesto sobre actos jurídicos documentados –que grava trámites como la formalización de una hipoteca– alcanzó los 7.321 millones, un 3,1% más que el año anterior. Ambos tributos son ingresados por las comunidades autónomas. Las cifras de cierre de 2016 reflejan que, a pesar de la mejora, se produjo una ralentización. El incremento de los ingresos por Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos alcanzó el 12,8% en 2014 y el 13,6% en 2016, cifras muy superiores a las registradas el año anterior. La mejora fue precedida por un hundimiento de la recaudación sin precedentes.

Para entender la magnitud de la burbuja inmobiliaria y su derrumbe no hay mejor indicador que el impuesto de transmisiones y actos jurídicos. En 2006, en el cénit de la expansión, las comunidades recaudaron 18.958 millones por ambas figuras tributarias. Hoy, pese a la mejora de los tres últimos años, la recaudación sigue un 61% por debajo de las cifras previas a la crisis económica. Hoy, las comunidades recaudan 11.6000 millones menos por el ladrillo que hace diez años.

La situación ha sido muy desigual en función de la comunidad autónoma. El Gobierno balear de Francina Armengol logró el año pasado 544 millones por el impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, un 18,5% más. Fue la comunidad que registró un mayor incremento de la recaudación. Le sigue Cataluña, que ingresó un 12,1% más hasta los 1.652 millones. La Generalitat también es la administración que más ingresos logró en números absolutos. En tercera posición se situó Aragón, con un incremento del 6,5%, muy lejos de Cataluña y Baleares.

En el lado opuesto destacó Galicia y La Rioja, que vieron como la recaudación del impuesto caía un 14% y un 13,7%, respectivamente. El descenso se debe a la menor actividad en el sector inmobiliario ya que ninguna de las dos comunidades aprobó cambios de suficiente calado para explicar el retroceso.

Las comunidades tienen una amplia competencia para fijar tipos y tramos en el impuesto sobre transmisiones patrimoniales. Los gravámenes se mueven entre el 10% vigente en Cataluña, Galicia o la Comunidad Valenciana hasta el 6,5% de Canarias, el 6% de Madrid o el 7% de La Rioja. También hay comunidades que han optado por fijar tramos. Por ejemplo, Andalucía aplica un gravamen del 8% para viviendas inferiores a 400.000 euros, un tipo que sube al 7% cuando el precio asciende hasta los 700.000 euros. A partir de ese umbral, se aplica un tipo del 10%. Castilla y León, Cantabria o Extremadura son otras de las comunidades que han optado por fijar tramos.

Los ayuntamientos tienen una menor exposición a los vaivenes del sector inmobiliario. Su principal fuente de ingresos propios es el IBI, que grava la tenencia de propiedades y no su transferencia. Ello lo convierte en un impuesto contracíclico y, de hecho, es el único impuesto del sistema tributario español cuya recaudación nunca ha caído. Los últimos datos reflejan que los ayuntamientos ingresan casi 13.000 millones por el IBI, que es el cuarto impuesto más importante por recaudación.

Los tributos inmobiliarios

  • IVA. El IVA es el impuesto que se aplica al comprar una vivienda nueva y que recae sobre el comprador. El tipo impositivo actual es del 10% y del 4% si se trata de vivienda de protección oficial.
  • ITP. El impuesto sobre transmisiones patrimoniales lo paga el comprador de una casa de segunda mano y el tipo impositivo varía en función de la comunidad autónomas. Cataluña, Galicia o la Comunidad Valenciana mantienen el gravamen más elevado, un 10%. En cambio, Madrid con un 6% y Canarias, con un 6,5%, exigen el menor esfuerzo fiscal.
  • AJD. El impuesto sobre actos jurídicos documentados rige en trámites como la formalización de una hipoteca y su gravamen se mueve entre el 0,75% y el 1,5%, en función de la autonomía.
  • Plusvalía municipal. El impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana, conocido como plusvalía municipal, es un tributo que deben pagar los vendedores de vivienda. El Tribunal Constitucional ha obligado a revisar este impuesto porque se aplica también cuando se registran pérdidas.
  • IBI. El impuesto sobre bienes inmuebles recae sobre los propietarios de vivienda y lo recaudan los ayuntamientos.
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