Sotogrande resurge con un millar de viviendas de lujo

Los fondos Orion y Cerberus retoman la promoción residencial tras comprar la cotizada a NH

Contará con recursos de los accionistas, deuda bancaria y espera volver a beneficios en 2019

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Make Sotogrande relevant again”. Con esas palabras en inglés –que recuerdan al eslogan de Make America Great Again de Donald Trump–, Marc Topiol, consejero delegado de Sotogrande, resume los planes de los fondos propietarios para hacer relevante de nuevo el complejo urbanístico ubicado en San Roque (Cádiz). Tras la compra a NH Hoteles de esta empresa cotizada por 225 millones de euros en 2014, los fondos Cerberus y Orion han ideado un plan estratégico que incluye retomar la promoción inmobiliaria, centrada aún más en el lujo.

El fondo estadounidense Cerberus y el británico Orion han concebido la promoción de cerca de 970 viviendas en 600 hectáreas de Sotogrande, concretamente en la urbanización de La Reserva. La compañía ha dividido en nueve áreas los lugares donde construirán las villas y apartamentos de lujo en las dos próximas décadas.

De hecho, el ritmo de construcción será pausado, comenzado por el área más exclusiva, con apenas cuarenta villas de lujo que estarán en el mercado entre 2018 y 2019. La compañía ya ha recibido el visto bueno del Ayuntamiento de San Roque para este plan urbanístico, que reduce drásticamente la edificabilidad aprobada anteriormente, que superaba las 2.000 viviendas.

Frente al más de un millar de apartamentos que NH planeaba construir antes de la crisis del ladrillo en esa zona más exclusiva, la nueva empresa Sotogrande rebaja enormemente la edificabilidad, hasta esas 40 casas, enfocadas en el lujo más exclusivo. “El plan parcial ya está aprobado para toda La Reserva. Estamos construyendo con una densidad mucho más baja para aumentar la calidad”, apunta Topiol.

"Estamos construyendo con una densidad mucho más baja para aumentar la calidad"

Marc Topiol, consejero delegado de Sotogrande

“Cuando vemos la historia de Sotogrande, sus inicios hace más de 50 años, todo gira en torno a la exclusividad y calidad. El área con más densidad, La Marina, ya está construida, con alrededor de 1.800 apartamentos vendidos”, explica. Tras las primeras 40 casas a construir, llegarán hasta 450 viviendas en La Reserva, y más a largo plazo, otras 500 casas y pisos en lo que han denominado Reserva District, “en un concepto de pueblo mediterráneo”, apunta Topiol.

El área de La Reserva se llevará 40 millones en inversiones en infraestructuras y equipamientos deportivos. En esa nueva zona dentro de esta urbanización cerrada, que ya cuenta con un campo de golf, habrá un enorme lago navegable para deportes náuticos sin motor, una playa artificial, un club house y zonas de spa y bienestar, entre otras instalaciones.

Marc Topiol, consejero delegado de Sotogrande.
Marc Topiol, consejero delegado de Sotogrande.

Sin embargo, la empresa no especifica la inversión que realizará en la promoción residencial, ya que considera todavía que se está en una etapa muy temprana.

Para abordar la inversión, el consejero delegado de la cotizada no descarta que en un futuro la empresa necesite realizar una ampliación de capital. “El mercado de capitales se está reabriendo y vamos a apostar por una mezcla entre recursos propios y deuda sobre las viviendas. No puedo hablar de cómo lo estructurarán los accionistas, pero cuando hemos necesitado financiación, nos han respaldado”, afirma Topiol en un encuentro con Cinco Días en Sotogrande. El directivo adelanta que calcula que los proyectos inmobiliarios para levantar las casas tengan un apalancamiento financiero en el entorno del 50% del capital necesario.

“Los bancos están dispuestos a financiarnos. Tenemos muy buena relación con Santander, Bankinter y BBVA. Una de las razones por las que hicimos nueve áreas de desarrollo es tener claro los perímetros de los que hablamos con estas entidades”, añade.

Quien desee comprar una de las futuras residencias tendrá que desembolsar al menos cantidades cercanas al millón de euros como mínimo, para el modelo más barato. Lo que la empresa ha decidido es descartar la venta directa de suelo, como se hacía en la etapa de NH, frente a la opción actual de convertirse en una promotora de viviendas. “Nuestro negocio es vender las casas ya terminadas, no las parcelas, por lo que evitamos la especulación sobre los terrenos”, añade.

Sotogrande nació en 1962 por iniciativa de Joseph Rafael McMicking, un empresario de origen filipino, que buscaba en Andalucía una alternativa para crear una urbanización y comunidad que compitiera con otros lugares destinados a millonarios como la Costa Azul francesa. A diferencia de Marbella, el deporte –que incluye el polo y la navegación– y la naturaleza marcan la tranquilidad de la zona, además de la privacidad y seguridad. Actualmente residen en este enclave del Campo de Gribaltar alrededor de 6.000 personas. Con nueve campos de golf dentro de las urbanizaciones o en los alrededores, se divide en varias zonas: La Marina (en el exclusivo puerto construido por la promotora), Sotogrande Costa, Sotogrande Alto, La Reserva y Alto de Valderrama.

Las nuevas viviendas

Dos de las nuevas zonas donde se construirán viviendas se llaman The Seven y El Mirador, dentro de la urbanización de La Reserva.

The Seven se trata de una superlujosa urbanización con solo siete villas que alcanzan precios de hasta casi 20 millones.

En El Mirador, Sotogrande ya ha vendido dos casas por nueve y once millones de euros, lo que Marc Topiol señala como un récord histórico para la empresa.

La compañía ya ha invertido 15 millones en mejoras de las instalaciones de la urbanización de La Reserva.

En los últimos años, la empresa entró en pérdidas y la zona quedó un poco relegada frente a otras áreas como Marbella, Palma de Mallorca o Ibiza. Los fondos propietarios comenzaron desde 2014 un trabajo para devolver el brillo al enclave gaditano, que incluye una fuerte inversión. “Primero tenemos que gastar dinero, porque somos una compañía promotora”, aclara Topiol, por lo que prevé que la compañía siga en números rojos al menos dos años. “Sotogrande no es un destino de moda, sino de autenticidad”, opina Topiol. Los ingresos de la cotizada se quedaron el pasado año en 5,8 millones de euros, provenientes de las actividades comerciales (restauración, deportes, hoteles, golf...), de los servicios a los residentes y de la venta de viviendas. Debido a las fuertes inversiones cerró el ejercicio con unas pérdidas de 9,2 millones.

El beneficio se alcanzará en dos años, en 2019, cuando empecemos a entregar las primeras villas. Cuando compramos la compañía estaba en letargo. Hemos invertido mucho en capital humano, creamos 68 puestos de trabajo, invertimos en planificación, con trabajo de consultor, mucha inversión en marketing, y todo ha ido a la cuenta de resultados, lo que explica las pérdidas”, asevera. “Además, tenemos préstamos con los accionistas que conllevan intereses”, añade este directivo francés con larga experiencia en gestión hotelera.

Los dos fondos ejercen la propiedad a través de la empresa conjunta Sotogrande Luxco Sarl, una sociedad ubicada en Luxemburgo. Entre los miembros del consejo de administración se encuentra José María Aznar Botella, hijo del expresidente del Gobierno, en representación de Cerberus.

Respecto a la clientela que busca la compañía, asegura que deben atraer a una nueva generación de compradores, entre los 40 y 55 años, que se sientan atraídos por la naturaleza, el deporte y la exclusividad de la urbanización. Además se salir a buscar clientes en nuevos países.

Actualmente, el 80% de los residentes son de Reino Unido y España. “Seguiremos vendiendo en esos dos países, pero a la vez nos hemos enfocado también en el Norte de Europa, que es un mercado que tradicionalmente ha ido a Marbella ya que Sotogrande nunca ha vendido allí el destino”. Bélgica, Suiza, Alemania, Austria, Holanda y los países escandinavos son los nuevos caladeros donde mostrar este escenario.

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