Las socimis aceleran como reinas del inmobiliario

Las cuatro principales cotizadas doblan su inversión en inmuebles en un año y ya controlan 9.200 millones en activos

Alejandro Meraviglia

Cuando en 2014 comenzaron a surgir tímidamente las socimis, pocos pensaban que se convertirían en el factor clave y crucial del cambio del ciclo inmobiliario en España. Solo las cuatro grandes de estas sociedades, sin contar la decena que cotizan en el Mercado Alternativo Bursátil, han conseguido doblar en el último año el valor de las propiedades que controlan, que ya suman 9.235 millones de euros.

Las claves cruciales para este cambio son dos. La primera, la adquisición que la socimi Merlin Properties hizo el año pasado de Testa, comprada a Sacyr, y que duplicó su tamaño. La otra, la gran cantidad de fondos internacionales que han confiando en estos gestores españoles para acercarse a un mercado inmobiliario nacional en el que surgían las oportunidades tras duros años de crisis en el ladrillo.

Las socimis son sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria, una tipo de firmas exentas de pagar el impuesto de sociedades a cambio de tener la obligación de repartir dividendos anualmente. Es una figura similar a los ya más veteranos reits anglosajones, dedicados a controlar inmuebles dedicados al alquiler (oficinas, centros comerciales, hoteles...). El riesgo más evidente es que calienten algo el precio de este tipo de activos, ya que se marcan plazos cortos para invertir el dinero captado de los inversores.

• Merlin Properties

La mayor de estas sociedades es Merlin Properties, presidida por Ismael Clemente, un experimentado exdirectivo de Deutsche Bank. Esta socimi ya ha conseguido colarse en la crème de la crème del empresariado al cotizar en el Ibex 35 desde principios de este año. Prácticamente la totalidad de los fondos que controlan del capital son internacionales, con unas participaciones muy diluidas. El mayor paquete pertenece a BlackRock, con un 5% de los títulos.

El pasado año, Merlin adquirió a Sacyr su filial patrimonialista por más de 1.700 millones, en una operación por fases que debe acabar antes del primer semestre de 2016. Eso diversificó la cartera de propiedades de la entidad, que suma ya 6.052 millones en activos. El 36% de ese valor supone oficinas; el 31%, locales comerciales; el 11%, centros comerciales; el 6,6%, hoteles, y un 4,8%, a residencial en alquiler. Actualmente, la sociedad de Clemente negocia una joint venture para desprenderse parcialmente de este último negocio de viviendas en alquiler, una división no estrategia en la compañía.

Las claves

- Dinero internacional. Los fondos que han impulsado estas sociedades cotizadas provienen fundamentalmente de capital extranjero.

- Fiscalidad beneficiosa. La exención de pagar el impuesto de sociedades y la obligatoriedad de repartir dividendos atrae a los inversores.

- Facilidad para captar recursos al cotizar, mediante ampliaciones de capital o gracias a la emisión de bonos.

- Rápidas inversiones, debido a que los socios capitalistas marcan plazos para que los recursos se destinen a la compra de inmuebles, lo que puede recalentar el precio de algunos activos.

En diciembre, Merlin refinanció 1.700 millones de deuda correspondiente a Testa con diez entidades bancarias, lo que le permitió rebajar su coste de financiación. Además, anunció que prevé emitir bonos, con una calificación de BBB, para alargar el plazo de ese préstamo. Esta socimi se mueve actualmente en una valoración bursátil de 3.370 millones aproximadamente.

• Hispania

Hispania se ha convertido, gracias a su alianza con Barceló, en otro de los grandes actores del sector. Junto a la cadena hotelera, creó otra ambiciosa socimi denominada Bay, que sigue creciendo en compras. En total, Hispania ya controla más de 1.425 millones en propiedades, con un crecimiento de casi el 50% respecto al año anterior. El 59% de sus activos corresponde a hoteles; el 29%, a oficinas, y el 12%, a residencial.

Además, esta sociedad gestionada por la firma Azora y con Concha Osácar como cabeza visible, consiguió el temprano respaldo del fondo manejado por el magnate George Soros, lo que le ha dado una enorme notoriedad desde el comienzo. El multimillonario sigue controlando un 16% de la sociedad, igual que el potentado John Paulson, que ha ido diluyendo su participación hasta el 9,9%, según los registros de la CNMV. El interés del dinero por entrar en esta sociedad se mostró en la ampliación de capital de 2015, en una colocación acelerada de acciones, por la que se levantaron 337 millones en el mercado en menos de tres horas.

• Lar España

Una de las últimas operaciones de Lar España ha sido el anuncio de que invertirá 145 millones en desarrollar el mayor centro comercial de Sevilla. Esta socimi, gestionada por Grupo Lar, se ha ido especializando poco a poco en este tipo de superficies, ya que casi el 70% de su volumen corresponden a este tipo de activos.

“2015 ha sido un año extraordinario para la inversión en activos inmobiliarios y creemos que 2016 también va a tener una evolución muy positiva, como lo demuestran las operaciones que se están llevando a cabo”, señala José Luis del Valle, presidente de Lar España. “Aparecen oportunidades, que estudiamos detenidamente, y contamos con capacidad de financiación suficiente para aprovecharlas”, añade.

De hecho, esa suficiencia financiera la demostró con una emisión de bonos en febrero de 2015 por un importe de 140 millones, a los que se sumó una ampliación de capital por 135 millones.

En la actualidad, esta cotizada cuenta con un valor bursátil de 340 millones. El resto de propiedades incluye una pequeña parte de residencial (7%), logística (8%) y oficinas (17%).

• Axiare Patrimonio

A mediados del pasado año, Axiare Patrimonio demostraba una vez más el apetito inversor por estas nuevas inmobiliarias, ya que cubrió con éxito una ampliación de capital de 395 millones. El valor en Bolsa de la firma se sitúa actualmente en los 938 millones.

La compañía está liderada por Luis López de Herrera-Oria, consejero delegado de Axiare, un veterano del sector inmobiliario, que ya llevó a Bolsa a la entonces llamada Prima, y que luego se convertiría en Testa. Entre sus accionistas se encuentran diversos fondos –también internacionales– como Citigroup, Deutsche Bank, Gruss, JP Morgan Chase, Perry Partners o Pelham Capital.

En el último año, ha duplicado su portfolio de activos hasta los 859 millones, por la revalorización de los inmuebles, y por las nuevas adquisiciones. El 72% del peso de su cartera corresponde a oficinas y logística (15%).