Lone Star crea una estructura de “empresa cotizable” en Neinor Homes
La inmobiliaria atesora ya 800 millones de euros en suelo y lanzará 8.500 viviendas
El fondo estadounidense Lone Star apostó desde el año pasado por convertir a Neinor Homes en la mayor promotora de España. La inmobiliaria ha crecido en estos meses bajo una estructura de empresa cotizable, para que en un futuro se pueda facilitar ese paso. La compañía acumula suelo por 800 millones de euros y en los próximos cinco años sacará al mercado 8.500 viviendas.
El pasado mayo, la promotora Neinor Homes sorprendía al sector inmobiliario con una apuesta arriesgada: invertirían 1.000 millones de euros en suelo para construir vivienda nueva. Se trataba de un movimiento arriesgado en un mercado que llevaba prácticamente paralizado desde el inicio de la crisis en 2008. Unos meses después, el armazón de esa aventura comienza a formarse.
Una obsesión por dar relevancia al cliente
La obsesión de Juan Velayos, consejero delegado de Neinor Homes, es convertir al cliente en el centro de la estrategia de la empresa, incluso en el momento de elegir los suelos a comprar por la promotora. Primero analizan la demanda de una ubicación, qué producto desea el comprador y cuánto está dispuesto a pagar. Después de eso, se llega a la conclusión de si merece la pena invertir en un solar y cuánto pagar.
Neinor ha estudiado el mercado y ha llegado a la conclusión de que hay una serie muy concreta de prioridades que marcan cualquier decisión de compra de una vivienda, que estará presente en el diseño de sus nuevos edificios: el confort acústico, la distribución del piso, la impermeabilización, la luz natural y artificial, un equilibrio en los gastos de comunidad, la seguridad, una domótica simple y la fachada.
Previamente, en diciembre de 2014, el fondo Lone Star, dirigido en España por Juan Pepa, había adquirido Neinor a Kutxabank por 930 millones. De esa cantidad, alrededor de 600 millones correspondían a inmuebles y el resto a suelo. En vez de liquidar bajo saldo los activos o incluirlos en algún banco malo, como han realizado otras entidades, la nueva promotora decidió comprar aún más terrenos.
Desde entonces, sumando las nuevas inversiones, esta compañía ya cuenta con una cartera de 800 millones de euros en 900.000 metros cuadrados de suelo finalista (el destinado a la construcción inmobiliaria). Además, planea poner en el mercado 8.500 viviendas de obra nueva en cinco años, hasta 2020, lo que supondrá una inversión de 800 millones.
En estos meses, la empresa ha duplicado su plantilla, hasta alcanzar las 160 personas. Además, ha creado toda una estructura de compañía “con formato de cotizada”, asegura Juan Velayos, consejero delegado de Neinor Homes, lo que incluye comités como el de auditoria o un departamento regulatorio... “Hemos institucionalizado la compañía”, añade.
A medio plazo, la firma texana, como es habitual en el funcionamiento de este tipo de fondos, tendrá que desinvertir de Neinor y recoger beneficios, en el caso de que los haya. Lo podrá hacer vendiendo su participación o sacando la empresa al parqué. “La empresa está diseñada desde el momento cero para que sea cotizable. La salida a Bolsa es uno de los mecanismos que podrá usar Lone Star cuando decida salir del capital. Pero la decisión de cotizar no está tomada, aún estamos creando valor”, explica Velayos, quien ve ese horizonte como lejano.
En los últimos meses, la inmobiliaria ha realizado 35 transacciones de compra de suelo finalista. La cartera previa de Neinor procedente de Kutxabank contaba con solares fundamentalmente en el País Vasco y Andalucía, por su origen en las cajas vascas y Caja Sur. Las nuevas adquisiciones han tenido el objetivo de equilibrar ese portfolio también geográficamente. Barcelona. Madrid, Bilbao, San Sebastián, Costa del Sol, Córdoba e Ibiza han sido las ubicaciones más frecuentes de estas operaciones.
Competencia por el suelo
“Hemos comprado suelo antes que nadie”, apunta Velayos, adelantándose a la recuperación. “Tenemos el parque de mejor calidad de España. Todo nuestro suelo es de carácter finalista”, asevera. Esa apuesta ha coincidido con una recuperación de la promoción.
“Después del verano hemos empezado a ver competencia por el suelo en ciertas localizaciones”, apunta, “por lo que los precios han repuntado en algunas ubicaciones”. Velayos asegura que la empresa ha cerrado todas sus transacciones en una horquilla de precio de entre 400 y 1.000 euros por metro cuadrado.
“El objetivo es construir la mayor promotora de España”, asegura. Cree que es un objetivo razonable, ya que actualmente el sector superviviente de la crisis está muy atomizado. “El año en que alcancemos velocidad de crucero, en 2019, pondremos a la venta 3.000 viviendas”, añade. Calcula que esa cifra otorgará a Neinor una cuota de entre el 3% y el 5% del mercado, según se recupere la construcción de viviendas, que actualmente ronda las 50.000 residencias al año.
En 2015 Neinor ya lanzó 18 nuevas promociones, lo que supone levantar alrededor de 1.000 viviendas. En 2016 acometerá otras 40 obras para otras 3.000 residencias, todas ellas dirigidas a un segmento medio y medio-alto del mercado.
La empresa cerró el pasado año con unos ingresos de 250 millones de euros, fundamentalmente por la venta de viviendas de la cartera procedente de Kutxabank y de los servicios de gestión prestados a esta entidad financiera.
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