Valoración de suelo rural a efectos expropiatorios
El método de valoración aplicable al suelo rural es un método eminentemente económico contenido en la legislación de suelo y urbanística y definido por expertos no economistas, lo que ha dado lugar a incoherencias en conceptos, terminología y procedimientos a utilizar.
Así, el suelo en situación rural, de acuerdo al reciente Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana aprobado en 2015, debe ser tasado mediante la capitalización de la renta anual de explotación, real o potencial, la que sea de mayor cuantía, cuando se efectúe la valoración.
Con carácter general, el Reglamento de Valoraciones de la Ley de Suelo (2011) determina la renta de la explotación que se esté llevando a cabo, o que pudiera llegar a desarrollarse. En definitiva, dispone la aplicación del método de capitalización de rentas, consistente en trasladar valores económicos del futuro al presente, en este caso las rentas anuales de explotación, mediante la utilización de una tasa o tanto de capitalización y precisando el número de períodos.
La primera incoherencia es conceptual, pues el criterio señalado en la normativa no es el método de capitalización que, como sabemos los economistas, traslada valores económicos del presente al futuro, mediante la utilización de una tasa o tanto de capitalización, sino que el método realmente aplicado es el de actualización.
En esta valoración urbanística es preciso calcular la renta real y potencial, pues se debe escoger la de cuantía superior. La renta real es la que corresponda a la explotación del suelo rural, de acuerdo con su estado y actividad en el momento de la valoración, ya sea la existente, debidamente acreditada, o la atribuible de acuerdo con los cultivos y aprovechamientos efectivamente implantados sobre la base de datos estadísticamente significativos.
La determinación de la renta real implica tomar como datos económicos, reales o históricos, los suministrados por la explotación que esté realizando en el momento de la valoración; ello implica emplear magnitudes técnicas y sus correspondientes valores monetarios. Estos datos son accesibles fácilmente, pues todas las empresas que desarrollan su actividad económica están obligadas a llevar una contabilidad, siendo una fuente fundamental de la información económico-financiera.
Lo cierto es que al analizar el término renta real, se espera utilizar magnitudes reales o históricas, puesto que son los datos económicos que aporta la realidad económica. No obstante, en el cálculo de la renta real cabe la posibilidad de estimar tales datos económicos tomando como referente las bases estadísticas, por lo que a pesar de ser definida como renta real, los datos económicos empleados no son históricos, sino magnitudes técnicas y económicas estimadas, por lo que entendemos no es acertado denominarlo renta real pues adolece de magnitudes reales.
La renta potencial, obviamente, utilizará magnitudes previstas, considerando los usos más probables en el suelo rural a valorar, planteándose: aprovechamientos económicos que deben estar acreditados con bases estadísticas, y en el supuesto de que no se pudiera cuantificar rendimientos económicos de explotación por carecer de una base estadística, la legislación urbanística permite incorporar los aprovechamientos económicos, si se justifica que la explotación puede ser desarrollada, pues viene avalada por un estudio económico de viabilidad, siendo fundamental en este caso el papel a desempeñar por los economistas.
La propia normativa determina que la información necesaria para el cálculo de la renta anual deberá tener como punto de partida la información técnica y su correspondiente valoración económica, que será suministrada por la contabilidad de la explotación actual o la que podría llegar a desarrollarse, esto es campo de trabajo de los economistas. Con el fin de determinar la renta de explotación se ha de contraponer los ingresos y los costes de explotación correspondiente al ejercicio económico. Los ingresos de explotación se pueden agrupar en dos grandes bloques: los correspondientes a la venta de bienes de explotación, tales como productos, subproductos y otros recursos de explotación y a la prestación de servicios, entre los que se debe incluir los derivados de naturaleza ambiental y los derivados de arrendamientos de instalaciones y las subvenciones que reciba, de forma periódica y estable los cultivos y aprovechamientos que se consideren.
El legislador, al referirse a costes de explotación, vuelve a utilizar magnitudes económicas que pueden generar cierta confusión. Así, como coste de explotación señala los pagos por servicios prestados por terceros necesarios para el desarrollo de la actividad productiva de la explotación. Recordemos que la corriente pagos hace referencia a la corriente monetaria o flujo de efectivo, sin embargo, estamos operando siempre con corrientes reales, ingresos y costes.
Además, incluye el coste total de la adquisición de los equipos, maquinaria e instalaciones de la explotación, incluyendo el valor de las amortizaciones en función de su vida útil. No es acertado incluir el coste de adquisición del inmovilizado pues representa un activo que se adquiere por la empresa cuya permanencia en la misma será a largo plazo y la imputación del gasto que ocasiona dicho inmovilizado es justamente el coste de amortización anual o depreciación efectiva lo que se ha de incluir como coste de explotación.
Bajo la perspectiva económica, el término renta de explotación también puede ser entendido como el resultado económico obtenido por la actividad realizada, remitiéndonos, por ejemplo, a una actividad empresarial. La cuenta de pérdidas y ganancias es una fuente de información económica fundamental en la determinación de la renta real, pues reconoce los ingresos y gastos en los que ha incurrido la empresa para poder desarrollar la actividad económica, pudiéndose trasladar dicha información al ámbito del urbanismo.
En resumen, en el análisis de la valoración de suelo rural advertimos cierta confusión en los términos empleados por la legislación de suelo y urbanística no siendo acertada, en algunos casos, la terminología empleada, ni la significación de la misma.
Destacamos la necesaria interdisciplinariedad en la valoración de suelo rural pues el resultado de explotación que se genera en el marco de la normativa mercantil, pudiera servir como magnitud económica de referencia en la determinación de la renta de explotación a utilizar en el ámbito del urbanismo. Dichos datos económicos no están basados en estimaciones ni en referencias estadísticas suministradas por el organismo correspondiente, sino que responden a la actividad económica real desarrollada por las empresas y que son fácilmente accesibles pues han sido depositados en el Registro Mercantil.
Esther Falcón Pérez es profesora Titular de la Universidad de Las Palmas de Gran Canaria y
Miembro del Grupo de Trabajo de Urbanismo y Ordenación del Territorio del Consejo General de Economistas.