¿Qué vivienda me puedo comprar?

¿Qué vivienda puedo permitirme? ¿Si me quedo sin trabajo seré capaz de hacer frente a las cuotas? ¿Y si los tipos aumentan? Es aconsejable hacer un análisis detallado tanto de la situación a corto plazo (¿qué vivienda puedo permitirme?), como de la situación el largo plazo (¿la compra se ajusta a mi estructura de ingresos y gastos actuales y futuros?) para reducir, gracias al ejercicio de planificación, el riesgo de la inversión. Vamos a verlo con el ejemplo de un inversor que quiere saber qué vivienda puede comprarse con una hipoteca de 2.500 euros mensuales a 25 años.

Análisis a corto plazo

IMPORTE MÁXIMO DE FINANCIACIÓN

Lo primero que debemos determinar es la hipoteca máxima a la que podremos aspirar si la cuota mensual que podemos pagar es de 2.500 euros. Recomendamos que la cuota no supere el 35-40% de los ingresos netos mensuales.

Es importante que al realizar los cálculos supongamos un tipo medio adecuado. No tendría ningún sentido hacer los números con el euribor a doce meses actual (muy bajo), ni tampoco con el de noviembre de 2008 (máximos de los últimos años). Tal y como podemos ver en la siguiente tabla, si estimamos un tipo medio del 4,5%, el inversor podría aspirar a una hipoteca de 444.845 euros a 25 años.

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COSTE MÁXIMO DE LA VIVIENDA

Como consecuencia de la última crisis inmobiliaria, el importe financiado debe ser igual o inferior al 80% del valor de tasación del inmueble, en la mayoría de los casos. Por lo tanto, teniendo en cuenta que el inversor deberá realizar una entrada del 20% del inmueble, el precio total de compra de la vivienda a la que puede aspirar asciende a 556.058 euros.

Si tenemos en cuenta que los gastos asociados a la compra ascienden al 7-10% del valor del inmueble, el precio de la vivienda debería de ser como máximo de 514.869 euros.

Análisis a largo plazo

También hay que estudiar los efectos que la compra puede tener en el largo plazo. Para ello recomendamos realizar un Financial Life Planning o revisarlo para determinar, entre otras cosas, en qué situación nos encontraríamos si nos quedáramos sin trabajo o si los ahorros que tenemos no son suficientes para hacer frente a la hipoteca y durante cuánto tiempo.

Fiscalidad

Por último, no debemos dejar de lado la fiscalidad de los inmuebles. ¿Cómo tributan los ingresos por alquiler? ¿Qué implicación fiscal tiene la venta de mi segunda vivienda? ¿Y la de mi vivienda habitual? ¿Puedo acogerme a la exención por reinversión? Dado que la fiscalidad puede sufrir modificaciones, es importante que su asesor financiero le informe de dichos cambios y que revisen juntos las implicaciones que pueden tener.

En líneas generales y como resumen, la vivienda habitual no genera rentas pero hay que incluirla en la declaración de la renta. Los alquileres tributan en la base general por la diferencia entre los ingresos y los gastos deducibles y se puede aplicar una reducción del 60% en el caso de las viviendas. Por otro lado, los inmuebles urbanos que no son ni la vivienda habitual ni generan rendimientos del capital inmobiliario, aunque no generan rentas, tributan por el importe que resulte de aplicar sobre su valor catastral un porcentaje del 2% (o del 1,1% si el valor catastral de los ha sido revisado o modificado en una fecha posterior al 1 de enero de 1994) en la base general.

También hay que tener en cuenta los impuestos que se deben pagar por la compraventa por la ganancia o pérdida patrimonial, además de los impuestos de transmisiones patrimoniales. Por otra parte, desde el 1 de enero de 2015, la ventaja fiscal con la que contaban los inmuebles (entre otros activos) comprados antes de 1994 a la hora de la venta (los llamados coeficientes de abatimiento) se limitan a un máximo de 400.000 euros en total, como ya os explicamos en el artículo Estrategia fiscal para minimizar el pago de impuestos en la venta de activos.

*Paula Satrústegui, directora de Planificación financiera en Abante.

¿Tienes claro cuáles son tus mejores opciones financieras y de inversión?