Quién compra ahora casa, dónde y cómo la paga
En la maraña de datos e informes en la que se mueve con frecuencia el mercado de la vivienda, Solvia, la inmobiliaria del Banco Sabadell, quiso ayer arrojar luz no tanto sobre lo que ya ha ocurrido, ese “pasado reciente” al que se refieren todas las estadísticas; sino más bien sobre lo que está sucediendo y, lo más importante, qué tendencias se atisban a corto y medio plazo. Así, Solvia Market View analiza no solo qué han hecho los precios, las ventas y la producción de casas; sino que sitúa dónde están las grandes oportunidades para generar negocio y quiénes son ahora los protagonistas.
En cuanto a las grandes variables del mercado: precios, oferta y demanda, nada que objetar a lo que dicen las cifras oficiales. Los precios evolucionan hacia un entorno de estabilización, lo que es perfectamente compatible con que unos estudios digan que las casas aún siguen abaratándose (cada vez menos) y otros ya recojan las primeras subidas anuales.
De hecho, el informe de Solvia, que fue presentado por su director general, Javier García del Río, concluye que los precios de las viviendas vendidas por este servicer o gestor de activos inmobiliarios aumentaron entre enero y mayo de este año un 3,93% anual. El valor total de todas las operaciones registradas repuntó un 15,96%, lo que consolida la idea que comienza a calar entre la demanda: los inmuebles ya no se van a depreciar más.
Por lo tanto, los precios suben, animados por la mejora macroeconómica que ya comenzó a elevar las ventas de inmuebles en 2014. Y ¿quién compra?, ¿dónde?, ¿qué tipo de vivienda? y ¿cómo se financia? Con los datos procedentes de sus propias operaciones, Solvia ha elaborado el que podría ser el perfil del nuevo comprador de casa.
Frente a lo ocurrido antes de la crisis, ahora quien adquiere piso es mayoritariamente un varón, “más maduro, de 44 años de media, que tiene un perfil profesional de mayor estabilidad económica y que busca sobre todo vivienda de medio y gran tamaño con tres o cuatro dormitorios”, explicó el director general de Solvia.
El estudio apunta que en el 30% de las transacciones la finalidad es la inversión, ya que el propietario no compra para residir en el inmueble y lo hace o bien pensando en algún familiar o en ponerlo en alquiler. Los “puntos calientes” del mercado son a mucha distancia del resto Madrid y Barcelona, a quienes siguen el sur de Alicante y la Costa del Sol.
Demanda solvente
Otro 27% de los compradores es de nacionalidad extranjera, por lo que mayoritariamente adquieren casas en la costa mediterránea y Madrid y Barcelona. Entre ellos, continúan a la cabeza los británicos, seguidos por los rusos y los franceses. El 43% restante de las transacciones se reparte entre quienes compran su primera vivienda, segmento que por cuestiones demográficas tenderá a disminuir a medio y largo plazo; y aquellos que se mudan a una casa mejor ubicada o más grande, la conocida como vivienda de reposición.
Otro de los cambios que ha propiciado la crisis es la forma en la que se financian las operaciones. Frente al predominio del crédito antes de la recesión, ahora Solvia constata que la mitad de las transacciones en las que intermedia se realizan al contado (según el Banco de España solo el 38,8% de las compras se pagan mediante hipoteca).
Esto es así por dos cuestiones. La primera porque el estallido de la burbuja y la crisis propiciaron que algunos compradores con ahorro previo decidieran posponer su compra hasta encontrar un nivel de precios más adecuado. Y la otra circunstancia clave es la disminución del porcentaje de hogares que puede hacer frente a la compra de una vivienda, como consecuencia de la destrucción de empleo y el ajuste de los salarios. “Más que un problema de acceso al crédito, lo que ocurre hoy es que existe menos demanda solvente”, matizó Javier García del Río.
Y esto, a su vez, es lo que explica que en el ranking elaborado por Solvia de los compradores según su perfil profesional, ganen enteros aquellos con mayor estabilidad de rentas, como son los funcionarios y los pensionistas, que las tienen garantizadas. Les siguen los directivos y gerentes y el personal del sector servicios.
El mercado asistirá a procesos de concentración
Además de vender más viviendas y consolidar su negocio como prestador de servicios, Solvia ve a medio plazo cambios en el sector, sobre todo por la irrupción de nuevos agentes como son los fondos de inversión, las socimis, o los nuevos promotores inmobiliarios.
En este contexto, García del Río subrayó el papel de los servicers o gestores de activos inmobiliarios, principalmente aquellos que, como Solvia, surgieron “de la necesidad” de las entidades financieras durante la crisis y que han construido una gran infraestructura comercial y de servicios.
Estas grandes gestoras tenderán “a la concentración” y utilizarán su infraestructura para ofrecer nuevos servicios, como financieros, de ayuda a pequeñas inmobiliarias o promoción para terceros con el objetivo de lograr nuevos ingresos una vez que se alivien los balances de los bancos. Por este motivo, no descartó que allí donde surja una oportunidad de sumar valor, se puedan producir fusiones, adquisiciones o alianzas que garanticen su sostenibilidad a largo plazo. Respecto a los fondos oportunistas que entraron a operar entre 2011 y 2013, ahora conviven con otro tipo de fondos con mayor capacidad de gestión y visión a largo plazo (core y value added) que empiezan a adquirir más presencia.
No obstante, el informe destaca cómo la incertidumbre que han generado los Gobiernos municipales de Madrid y Barcelona y la proximidad de las elecciones generales han pospuesto algunas operaciones ante el impacto que supondrían las regulaciones relativas a los impuestos a edificios vacíos, las moratorias hoteleras o el incremento del IBI.
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