Todo comienza a encajar en el puzle del suelo urbano

El suelo acumula una depreciación desde sus valores máximos de 2007 del 46,2% de media Crece la opción de adquirir un piso para alquilar

Alejandro Meraviglia

Si las ventas de viviendas llevan ya casi un año continuado de incrementos, los precios parecen consolidarse hacia la estabilización y como consecuencia de todo ello han vuelto a reaparecer las primeras grúas, es lógico pensar que el mercado del suelo, principal materia prima de la promoción inmobiliaria, esté repuntando.

Las cifras demuestran que así es, aunque todavía de forma tímida. Antes de que estallara definitivamente la burbuja inmobiliaria, en 2007, las transacciones de suelo sufrieron un grave desplome ante la expectativa de que el negocio de la vivienda ya no era lo que había sido en el pasado.

Así, se pasó de vender más de 23.500 solares en un trimestre en 2004 a poco más de 10.000 terrenos en el mismo periodo solo tres años después, cuando lo que pronosticaban la mayor parte de expertos y políticos era un dulce aterrizaje suave para el sector. Y es que lo que ocurre en el mercado del suelo siempre se consideró en cierta medida un indicador adelantado de lo que vendría después en materia de vivienda. De todos es conocido lo que llegó después, cuando la crisis inmobiliaria fue ineludible.

 Ahora ocurre lo contrario. Los precios de los solares comienzan a repuntar porque cada vez se cierran más operaciones, aunque todavía se esté muy lejos de los valores anteriores a 2008. Y ¿por qué se venden ahora más terrenos?

Fundamentalmente por dos cuestiones. La principal es que el hecho de que se compren más viviendas que hace un año puede querer decir que en breve se necesitarán nuevos suelos para nuevas promociones. Y la segunda es porque después de la pérdida de valor que han sufrido los terrenos urbanos, la estadística apunta que de promedio hoy un solar es un 46,2% más barato que en pleno boom, parece extrenderse la creencia de que sus precios ya no van a seguir bajando más.

Desde el año 2004 el Ministerio de Fomento recoge los datos de precios y ventas de terrenos y las cifras correspondientes al segundo trimestre de este ejercicio avalan esa recuperación.

Stock que todavía queda

El precio medio del metro cuadrado de suelo se situó a finales de junio pasado en 153,3 euros, lo que representa un incremento del 4,7% frente al mismo periodo del año anterior. Por territorios, Fomento destaca que en los municipios de más de 50.000 habitantes, donde se concentra mayor actividad económica y por tanto existe mayor demanda potencial de vivienda, los precios todavía repuntaron a un mayor ritmo, del 6,3% anual.

En la clasificación por comunidades autónomas destaca Madrid, donde los precios ya suben a un espectacular 52,8% de media, curiosamente, una de las primeras localizaciones donde comenzaron a reaparecer las grúas.

En cuanto al volumen de compraventas de suelo, su volumen aún es muy modesto, apenas 3.819 transacciones se suscribieron de abril a junio pasados, pero ya representaron un 10,2% que las contabilizadas el trimestre anterior y un 0,7% más que las registradas un año antes.

Que con estas cifras tan pequeñas se den esos incrementos da idea de cuán parado ha llegado a estar este negocio. De nuevo, las poblaciones de más de 50.000 habitantes sumaron el mayor número de operaciones (818) y el mayor avance anual, del 8,1%. Si se comparan las estadísticas de ambas variables, todavía no coinciden exactamente los mayores repuntes de precios con los territorios donde más suelos se venden, pero la tendencia apunta a que confluirán en el corto plazo.

Por último, una comparación más. ¿Coinciden las comunidades donde menos stock queda por vender con aquéllas donde comienza a venderse más suelo? No exactamente, pero la tendencia que demuestran los números, sobre todo las tasas trimestrales, también indican que acabarán siendo las mismas.

Así, de las seis regiones con menos excedente de vivienda nueva y más ventas de suelos, solo coinciden tres: País Vasco, Galicia y Extremadura. Madrid pasará muy pronto a esa categoría, ya que es uno de los territorios con menos stock, apenas el 1,4% de su parque, donde ya se disparan los precios del suelo y las transacciones todavía disminuyen un 8,6% en términos anuales, pero repuntan nada menos que un 55,7% en el trimestre.

Crece la opción de adquirir un piso para alquilar

Después de que numerosos expertos del sector hayan constatado que una parte importante de los nuevos compradores de vivienda son inversores, puesto que la finalidad de su adquisición es alquilar esa casa, comienzan a proliferar los estudios que analizan dónde es más rentable esta clase de operación.

El último informe es el elaborado por Fotocasa.es, que concluye que Canarias, Cataluña y Madrid son las comunidades autónomas donde resulta más atractivo adquirir una vivienda para arrendarla a continuación.

En concreto, la rentabilidad media anual que se puede obtener en España de un inmueble comprado para ponerlo posteriormente en régimen de alquiler es del 5,2%, mientras que en 2014 era del 5% y en 2013 del 4,8%. Además, según Fotocasa.es, el propietario tardaría una media de 19,4 años en recuperar la inversión, un año menos que en 2014. Canarias, Cataluña, Madrid y Baleares son las comunidades autónomas más rentables para comprar una vivienda y ponerla en alquiler y donde menos años se tarda en amortizar la inversión. Concretamente, Canarias ofrece una rentabilidad del 5,5% (frente al 5,2% de 2014), seguida de Cataluña (5,4% frente al 5% de 2014), y de Madrid y Baleares, ambas comunidades con una rentabilidad del 5,2%, frente al 5% y al 4,8%, respectivamente, del año pasado. Según los expertos del portal inmobiliario, la rentabilidad está aumentando porque los precios de la vivienda en venta se están recuperando a un ritmo inferior a los de la vivienda en alquiler, de forma que en aquellas zonas en las que aumenta el precio de alquiler, comprar una vivienda como inversión empieza ya a ser rentable. Por su parte, Galicia y País Vasco son las regiones españolas que ofrecen la menor rentabilidad, con un 4% y un 4,3%, respectivamente, mientras que en 2014 ascendía al 3,9% y el 4%.

A la hora de recuperar la inversión por la compra de un inmueble destinado posteriormente al alquiler, Canarias también encabeza el ránking. En esta comunidad se necesitarían 18,1 años para recuperar lo invertido, frente a los 24,8 que se tardarían en Galicia.