El futuro de la vivienda: precios estables y stock perpetuo

Los expertos coinciden en que la incertidumbre política demorará posibles inversiones de fondos extranjeros Del millón, seiscientas mil casas que existen en stock, un millón se podrá absorber en unos seis años

Un cartel anuncia la venta de una vivienda. EFE/ArchivoEFE

Con un optimismo muy moderado y absolutamente lejos de la euforia de otros pronósticos, la consultora inmobiliaria R. R. de Acuña & Asociados presentó hoy en Madrid su anuario en el que además de analizar qué ocurrió el año pasado en el sector, define el futuro que le espera al mercado de la vivienda. De forma resumida, la consultora ve los dos próximos ejercicios marcados por precios estables, más grúas en las zonas con más empuje económico y un stock que va menguando, pero a un ritmo mucho más lento del que sería deseable. De hecho, en este punto calcula que unas 657.000 casas, nuevas y usadas, que hoy se encuentran en venta no encontrarán comprador jamás. “O al menos, lo tienen muy difícil”, matizaron los dos directores ejecutivos de la firma, los hermanos Fernando y Luis Rodríguez de Acuña.

Ambos iniciaron la presentación del informe admitiendo que ya no hay dudas, la recuperación del sector se consolida, “ya no hablamos de brotes verdes”, advirtieron. No obstante, ni es previsible que vayan a dejar de registrarse nuevas rebajas de precios de los inmuebles, ni va a volver a construirse vivienda al ritmo que lo hacía a comienzos de este siglo.

Por lo que se refiere a la situación de la oferta, el análisis de Acuña & Asociados es claro: mientras la promoción de nuevos desarrollos irá aumentando poco a poco, “pensemos que todavía estamos en mínimos históricos”, el volumen de oferta que llega al mercado procedente de herencias y adjudicaciones y daciones en pago se mantendrá en niveles muy parecidos a los actuales. Las estimaciones de esta consultora creen que este año se terminarán apenas 53.000 casas, saldrán a la venta otras 138.124 procedentes de herencias y 51.228 de daciones y otro tanto el próximo ejercicio.

Sector bancario

En cuanto a la demanda, gracias a la mejora del crédito y el empleo, ésta se situará ligeramente por encima de ese volumen de oferta, lo que contribuirá a disminuir ligeramente el volumen de stock que aún arrastra el sector, “fruto de los desmanes del pasado”, aseguró Fernando Rodríguez de Acuña.

De hecho, en este aspecto, en cómo evolucionará a partir de ahora el excedente de casas que queda todavía sin vender es en lo que el estudio de esta consultora se muestra más pesimista. A cierre de 2014, la compañía calcula que el stock era de 1,65 millones de viviendas, 668.000 se localizan en las áreas metropolitanas, 331.000 en las zonas de costa, entendiendo como tal solo el litoral mediterráneo; y 657.000 en el resto de áreas (pequeñas localidades y zonas rurales). Acuña estima que desde 2011 a 2014 el excedente de vivienda apenas se ha reducido en 72.177 unidades.

De ahí se explica que a corto y medio plazo sus previsiones no sean optimistas. En media, creen que todo ese volumen de inmuebles no se absorberá hasta dentro de seis años, si bien en las zonas prime y de mayor renta el plazo baja a la mitad. Pero, en el lado contrario, esas 657.000 casas en venta en zonas del interior puede que no se lleguen a vender nunca, ya que están ubicadas en las zonas donde menos demanda se generará.

En materia de precios, no creen que éstos vayan a experimentar incrementos más allá del 3% o 5% el próximo año y solo en las zonas donde ya se está vendiendo más y apenas queda stock, como son las áreas con mejores índices de empleo y mayor actividad económica. En el resto, es muy probable que continúen los descuentos a la espera de encontrar el equilibrio entre oferta y demanda.

Sobre el ajuste que acumulan las casas desde que estalló la crisis, la consultora asegura que la cifra es irrelevante, “lo que está claro es que se ha producido una severa depreciación, que depende mucho de cada zona”. Con sus cálculos, estiman que hoy las casas son en promedio un 32% más baratas que cuando alcanzaron sus valores máximos. ¿Volverán a alzancarse esos registros? Solo en casos muy puntuales y en los enclaves más exclusivos, como pueden ser las zonas prime de Madrid y Barcelona o algunas propiedades de localidades de costa como Palma de Mallorca y Marbella.

El comportamiento que tendrá el sector bancario es otro de los aspectos que aborda el informe de Acuña, ya que al haberse adjudicado una gran cantidad de activos inmobiliarios durante la crisis, las entidades financieras se han convertido en actores clave del mercado. La consultora pronostica que seguirá aumentando el volumen de hipotecas concedidas, ya que la banca se encuentra en la actualidad en una situación marcada por el exceso de liquidez. Sin embargo, en paralelo, el gran volumen de activos y exposición que mantienen al sector inmobiliario hará que las entidades sigan presionando para deshacerse de sus inmuebles, lo que presionará a los precios a la baja.

Y como ocurre desde hace semanas, no podía faltar la alusión a la situación política que se avecina por los dos procesos electorales (elecciones catalanas y generales) que se celebrarán este año. Los directivos de Acuña recordaron cómo la incertidumbre es la peor consejera. “Sin duda, algunos inversores pueden estar demorando sus decisiones hasta ver qué ocurre”, explicaron.