Una sola finca y demasiadas lindes diferentes entre sí

Las noticias sobre sucesos, las más graves, aquellas que llegan a las portadas de los periódicos o abren los informativos de televisión y radio suelen hacer hincapié en el balance de muertos y heridos. Aunque pueda parecer en exceso simplista, las causas que suelen explicar estos crímines son casi siempre de índole afectiva o económica.

Solo los más veteranos recordarán el crimen de Puerto Hurraco (Badajoz). Murieron nueve personas y hubo 12 heridos en agosto de 1990 y todo por un viejo conflicto que enfrentaba desde hacía más de dos décadas a dos familias del pueblo, los Izquierdo y los Cabanillas, ¿adivinan por qué? Por una finca cuyos límites se disputaban.

Pues bien, 25 años después, casi a diario continúan produciéndose conflictos en mayor o menor medida por las discrepancias que persisten entre la información que tienen el Catastro y el Registro de la Propiedad de una misma finca o solar. Si ante esas diferencias detectadas, se opta por acudir al Ayuntamiento o a una notaría de la zona donde se ubica el terreno rústico o solar urbano, es muy frecuente que en lugar de aclarar la situación, esas nuevas consultas den como resultado una tercera y cuarta versión de la misma finca.

La Asociación Española de Geómetras Expertos (Aegex) acaba de poner de manifiesto esta realidad y denuncia que la reforma de la Ley Hipotecaria y del Catastro, que fue aprobada de manera definitiva la semana pasada en el Congreso de los Diputados, ha supuesto desaprovechar una magnífica ocasión para poner fin a estas diferencias. “Ninguna de estas instituciones vela por la correcta e inequívoca definición del bien inmueble, ni en su delimitación, ni en su superficie, ni en las cargas o afecciones que pudiera tener ocultas”, advierte Pedro Ortiz, presidente de Aegex.

Valor de mercado

La situación no es baladí justo ahora que parece que el mercado inmobiliario comienza a salir de un letargo de casi ocho años consecutivos y que, pese a la crisis, ha seguido protagonizando operaciones de compraventa de solares con un elevado valor económico.

Ortiz recuerda cómo en la actualidad existen casi tres millones de solares urbanos sin edificar, cuyo valor de mercado estimado asciende a más de 990.000 millones de euros, el equivalente a casi el 100% del PIB, según los datos que constan en la Dirección General del Catastro, dependiente del Ministerio de Hacienda. Y, de hecho, en seis años (2008-2013) y a pesar de la parálisis que conllevó el estallido de la burbuja inmobiliaria, se han vendido más de 500.000 de esos solares, casi el 20% del parque total, lo cual significa que se habría movilizado un negocio equivalente al 10% del PIB español.

Con este importante volumen de transacciones, los geómetras expertos consideran que habría que evitar que el consumidor se vea perdido en la descoordinación de esas instituciones donde ninguna de ellas se responsabiliza de los efectos que puede provocar que exista cualquier tipo de incertidumbre sobre el bien inmueble. Además, esta problemática no solo afecta al ciudadano en particular que se ve envuelto en un problema de discrepancia de las lindes de su finca, sino también a la economía del país, con un dramático aumento de procedimientos judiciales entre particulares y entre particulares con la administración. Ortiz cifra en 8.000 los litigios habidos en el ámbito civil por esta causa en los últimos 20 años, conflictos a los que habría que sumar otros 12.500 procesos registrados en el ámbito contencioso-administrativo porque la diferencia enfrenta a una Administración con un particular.

El presidente de Aegex advierte que los inversores, especialmente los extranjeros, son también algunos de los principales damnificados por esta situación, “sobre todo si tenemos en cuenta que en la mayor parte de países de nuestro entorno las distintas instituciones implicadas en la delimitación de un terreno sí tienen una coordinación que gestionada por agentes específicos hacen confiable el sistema a los consumidores”. Y es que esta es la solución que proponen estos profesionales.

La Aegex recuerda el caso francés, donde desde 2010 la norma obliga a todas las fincas susceptibles de ser edificadas a ser delimitadas o deslindadas de forma inapelable, para lo que la labor de los geómetras es primordial, ya que se les considera como los únicos profesionales capaces de realizar una identificación del objeto de modo que no pueda dudarse de su exactitud. Así, serían los encargados de fijar con precisión la situación, cabida y linderos de cualquier finca rústica o solar urbano. “También en España, queremos realizar una función que sirva para prevenir más que para litigar, creemos que por un módico coste podemos realizar un documento que no deje lugar a dudas sobre la ubicación de un terreno”, explican desde Aegex.

Por su parte, fuentes de Hacienda aclaran que la reforma de la Ley Hipotecaria y del Catastro se ha acometido precisamente para conocer la delimitación exacta de las fincas registrales, superando la actual situación de imprecisión en su descripción. Además, la norma regula una serie de procedimientos hipotecarios, dotados de garantías jurídicas suficientes, para incorporar un plano georreferenciado de las fincas con motivo de la inscripción de cualquier escritura en el Registro de la Propiedad.

“Los notarios intervienen previamente en el momento de redactar las escrituras para adaptar la descripción de las fincas a la realidad y al Catastro”, explican fuentes del Ministerio. En caso de que los interesados manifiesten que la cartografía catastral no refleja fielmente la realidad física de sus fincas o si el registrador aprecia que la misma no guarda correspondencia con la descripción de la finca inscrita en el Registro, se puede aportar un plano distinto al catastral, que permita rectificar la descripción catastral o la registral de las fincas, o proceder a su deslinde. Así, el Gobierno cree que se ponen las bases “para dotar al tráfico inmobiliario de mayor seguridad jurídica, mejor precisión técnica en la descripción de los inmuebles y evitar el fraude inmobiliario superando las actuales carencias”.

Cuando se aporten planos distintos a los derivados de la cartografía catastral, la Ley prevé la regulación de los requisitos para que los técnicos competentes en la materia intervengan en la realización de los planos topográficos, que tienen que estar georreferenciados. De esta manera, los técnicos tendrán un papel muy importante para conseguir que la descripción de las fincas en el Catastro y en el Registro concuerde con la realidad física, en los casos en que se detecten defectos en la cartografía catastral. Si ésta refleja la realidad, los interesados no tendrán que asumir los costes de levantar planos topográficos de sus fincas. Con la información generada se podrá actualizar la información catastral, eliminando la carga para los ciudadanos que supone la obligación de presentar declaraciones catastrales. De esta manera, se produce un importante ahorro de costes al aprovecharse la cartografía catastral existente por el Registro de la Propiedad, evitando duplicidades.