Pocos hoteles de gran lujo ante tanta demanda inversora

Hotel Palace de Madrid.

Aseguran los expertos inmobiliarios que Madrid está atrayendo al dinero internacional en la búsqueda de hoteles de gran lujo. El interés seguramente exista, y así se demuestra en las últimas noticias, pero de lo que hay más duda es sobre si realmente fluye una demanda de ese tipo de turismo hacia la capital de España y sobre la rentabilidad que se puede conseguir de esos desembolsos.

De perogrullo es decir que Madrid no es Barcelona, de hecho se debe entender que la capital nunca ha atraído el turismo internacional del que disfruta de la más resultona capital catalana. Numerosas empresas hoteleras internacionales como W, Le Méridien, Eurostars, Reinassance (acompañados de inversores) se instalaron en la urbe barcelonesa, bien comprando y rehabilitando edificios históricos o bien desarrollando sus propios hoteles. El ritmo hasta ahora no ha parado.

El stop lo ha puesto la futura alcaldesa Ada Colau (de Barcelona en Comú) preguntándose si la ciudad necesita más hoteles en unas calles saturadas por el turismo. Que en la urbe catalana se ralenticen los proyectos no significa que Madrid, de repente, vaya a convertirse en un polo de atracción del interés inversor. Primero, porque el turismo de lujo es limitado en la ciudad y, segundo, porque Manuela Carmena, la previsible alcaldesa de Ahora Madrid, también pone en solfa algunas de las operaciones urbanísticas en marcha.

“Hay mucho interés en Madrid, porque ha sufrido mucho con la crisis y ahora se espera una recuperación. Es un muy buen momento para invertir”, explica Helena Burstedt, directora en el área de transacciones de EY. “Para ser la capital de un país turístico, hay una falta de hoteles de gran lujo”, opina.

Apenas existen cuatro hoteles de la más alta calidad: Ritz, Villa Magna, Intercontinental y Palace

La cuestión es si Madrid no tiene más turismo de lujo por falta de oferta hotelera, como señalan algunos expertos, o porque realmente la capital interesa poco a los extranjeros de alto poder adquisitivo. Lo que se ha percibido es que hay inversores dispuestos a apostar por la ciudad, lo que puede provocar que salgan a la venta y suban el precio los pocos activos destinados al gran lujo. Apenas existen cuatro hoteles de la más alta calidad: Ritz, Villa Magna, Intercontinental y Palace. Si hay compradores, la presión por hacerse con ellos aumentará.

Los movimientos en las propiedades de los hoteles así lo atestiguan. Tras dos años en venta, el Ritz ha encontrado a la familia saudí Olayan y al grupo hotelero Mandarin como compradores, por 130 millones de euros, a los que añadir 90 millones previstos para la reforma. A eso, se suma la venta del Intercontinental al fondo catarí GSSG el pasado año por algo más de 60 millones. El Villa Magna, a su vez, ha puesto el cartel de venta, por un precio superior a los 140 millones.

Como último movimiento, los fondos Host (de EE UU) y GIC (de Singapur), dueños del Westin Palace, han comenzado el sondeo en búsqueda de posibles compradores para el centenario establecimiento, con un precio aproximado de 330 millones.

Pero la lista se acaba ahí. Madrid no cuenta con instalaciones de gran lujo donde enseñas como Hilton, Kempinski, Hyatt, Ritz-Carlton, W, Shangri-La o Marriott puedan entrar. Así que todas ellas estarán muy atentas a quién vende y ante las probables reconversiones de los ya existentes.

Ante la falta de inmuebles ya destinados a este tipo de alojamiento, de momento, hay dos nuevos desarrollos pendientes: el Four Seasons de la operación Canalejas, que promociona OHL, y el hotel del grupo chino Wanda en el histórico Edificio España.

Aunque la foto del magnate chino Wang Jianlin inaugurando un hotel de cinco estrellas en la Plaza de España se aleja. Carmena quiere revisar hasta la última coma de los proyectos inmobiliarios aprobados por el PP. Y eso comprende incluso la operación Canalejas: el centro comercial, de apartamentos y hotel Four Seasons que la empresa de Juan Miguel Villar Mir ya desarrolla.

Por su parte, Wanda pagó al Santander 265 millones por el edificio que ahora debe rehabilitar. Un retraso o cancelación de los planes puede hacer pensar a los mercados que tal vez es mejor esperar un poco antes de apostar por nuevas promociones en la capital.

“Si en Barcelona y en Madrid no hay nuevos proyectos, incluso puede haber más presión por los activos existentes”, afirma Arturo Díaz, responsable de la consultora Savills en Barcelona.

Aunque si la reciente apuesta por Madrid es verdadera, no tiene porqué retraer a nuevos fondos y fortunas, una vez que se conozca el modelo urbanístico que quiere poner en marcha Ahora Madrid.

De lo que se puede aprovechar España es del renovado interés que despierta para los inversores ante la enorme liquidez en el mercado y la mayor facilidad para encontrar financiación bancaria. Estos fondos buscan la rentabilidad de los activos en medio de un panorama de tipos de interés bajos.

“Hay verdadero interés en comprar, incluso bajando las expectativas en la rentabilidad”, asegura Carlos Ortega, vicepresidente de JLL Hotels. Hasta hace unos meses, el mínimo de yield que buscaban estos inversores era un 6%, una cifra difícil de conseguir actualmente sobre todo si los precios de los activos suben.

Quienes ponen el dinero en estos establecimientos habitualmente son fondos, family offices internacionales e incluso hay ejemplos de cierta diversificación de alguna línea aérea, como la china HNA. Eso sí, normalmente necesitan acompañarse de alguna compañía hotelera que se haga cargo de una gestión que no es nada simple.