Se sitúa en los 1.600 euros por metro cuadrado para edificar

Arroyo del Fresno, el nuevo barrio más caro

El PAU al norte de Madrid bate récord de precios de suelo, según Knight Frank. El 81% de los terrenos están por construir

Actual promoción de viviendas de Amenábar en Arroyo del Fresno.
Actual promoción de viviendas de Amenábar en Arroyo del Fresno.

El nuevo barrio Arroyo del Fresno en Madrid ha tardado más de una década en comenzar a ser una realidad, pero comienza a ser muy atractivo para las promotoras. “Todo el producto que sale en Arroyo del Fresno se vende”, confirmó ayer Ernesto Tarazona, socio director de residencial y suelo de Knight Frank en la presentación de su informe Residencial obra nueva 2014-2015.

Arroyo del Fresno es uno de los nuevos PAU (Programa de Actuación Urbanística) de Madrid. En la década de los noventa se aprobó este plan urbanístico, paralizado durante años por diversos conflictos judiciales. Está situado entre la autovía de circunvalación M-40, el barrio de Mirasierra y el monte de El Pardo, en una zona que hasta ahora era pleno campo sin urbanizar. Además cuenta con una parada de metro en la estación de Pitis.

“Todo el producto que sale en Arroyo del Fresno se vende” ,Ernesto Tarazona, socio director de Knight Frank

En el estudio –de la consultora inmobiliaria Knight Frank y de la Fundación Asprima– sobre la capital española, el suelo de esta zona se ha convertido en el más caro de todas las nuevas urbanizaciones. Solo la almendra central de la ciudad (el interior de la M-30), cuenta con un precio mayor, de 1.600 a 1.800 euros el metro cuadrado de suelo.

Arroyo del Fresno se sitúa en los 1.600 euros, por delante de las nuevas actuaciones como Sanchinarro (1.500 euros), Montecarmelo (1.200 euros), Valdebebas (1.000 euros), Las Tablas (1.000 euros), Carabanchel (850 euros), Barajas (800 euros) y Vallecas (700 euros).

En Arroyo del Fresno, según Knight Frank, hay una reserva de suelo del 81% pendiente de construir, de los 84.893 metros cuadrados disponibles. CP Grupo, Amenabar (con las promociones más avanzadas), Arjusa, Vicopal y Domo Gestora son las promotoras que ya se han interesado por la nueva zona. Sin embargo, otras de las nuevas áreas de crecimiento de la capital están prácticamente agotadas, por ejemplo en Carabanchel el 99% ya está en construcción o con edificios disponibles, el 98% en Sanchinarro, el 97% en Barajas, el 95% en Las Tablas, el 88% en Montecarmelo, el 87% en Vallecas o el 63% en Valdebebas.

Las transacciones de obra nueva en la capital remontaron por primera vez en 2014, según los datos del Ministerio de Fomento, y solo el 18% de las ventas son de viviendas ya terminadas. La almendra central se lleva la mayor parte de las transacciones en los últimos meses, según Knight Frank y Asprima, que también es la zona que más interesa al inversor internacional, seguido de las promociones en la zona norte y noroeste.

Durante el último trimestre de año, la oferta de obra nueva existente en el interior de la M-30 registró alrededor de 3.500 unidades en stock, según Knight Frank, que representa solo el 38% de la reserva disponible en la ciudad, y con un valor de 1.400 millones.

Respecto al stock, en el distrito de Tetuán se sitúa el 29% de las viviendas disponibles en la almendra central, por delante de Salamanca (17%) y Chamartín (12%). Más allá de la M-30, Valdebebas es el nuevo barrio que dispone de una mayor reserva de viviendas sin vender (el 22% del total disponible), por delante del PAU de Vallecas (13%).

“El comportamiento en los precios de repercusión en Madrid demuestra una leve recuperación en los distritos más céntricos de la ciudad. El producto localizado en distrito Centro lidera la variación positiva de los precios con un tímido 3%, atrayendo a un mayor número de compradores mientras que Salamanca, Retiro y Chamberí se sitúan algo por debajo”, se señala en el estudio. Entre los nuevos barrios, los costes se elevan en Valdebebas (un 4%) y Hortaleza (3%).

“Antes de la crisis, el producto estrella eran las viviendas de dos dormitorios. Actualmente, las promotoras están apostando por otro tipo”, aseguró Tarazona, ya que más del 50% de la demanda del comprador incide en pisos de más de tres habitaciones o más.

El stock también está cambiando de manos. La previsión de esta consultora para los dos próximos años pasa por una mayor concentración de la oferta en propiedad de promotores, fondos de inversión y bancos, por delante de las cooperativas. La estimación calcula que las entidades financieras dispondrán del 15% de la obra nueva. Tarazona indicó que incluso se establecerá un mayor número de alianzas entre los diferentes agentes: “Los fondos de inversión extranjeros van a preferir financiar proyectos de socios locales”, lo que supone oportunidades para las empresas promotoras.

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