Todavía se inician menos casas de las que se terminan

Carlos Cortinas

Medir cuán robusta es la actividad de un sector como el inmobiliario no es fácil. Pero si hay un indicador que históricamente se ha tenido en cuenta para calibrar su salud, ese era el volumen de viviendas iniciadas. He aquí el primer problema. Los visados que deben obtener los promotores para poder comenzar las obras no siempre se correspondieron con el número exacto de viviendas que se edificaban finalmente, por lo que a la cifra bruta que se difundía había que aplicarle una cuidadosa depuración.

Y otra peculiaridad de este mercado. Como construir una casa es un proceso lento que suele oscilar entre 12 y 24 meses, no es fácil parar las promociones en marcha, una vez que se ha constatado que buena parte de las casas en construcción no podrán venderse una vez finalizadas.

Estos dos matices ayudan a entender lo que ha pasado en los últimos años cuando se analizan los datos de viviendas iniciadas y terminadas. Si se toma como partida el año 2000, cuando ya nadie dudaba que el mercado inmobiliario se encaminaba sin remedio a un boom de proporciones aún desconocidas, la cifra de casas iniciadas comenzó a abrir una brecha considerable con la de inmuebles terminados, de aproximadamente más del 40%. Las primeras se movían en el entorno de las 500.000, mientras el volumen de casas terminadas se mantenía sobre poco más de 350.000.

Enseguida, ese volumen de producción de casas escaló a más de 600.000 al año, espoleado por la demanda de primera vivienda de una de las cohortes de población más numerosas de la historia reciente de España, los baby boom, la buena marcha del empleo y el acceso casi ilimitado a financiación muy barata a plazos casi eternos.

Así, ambas variables fueron abriendo una brecha hasta que a partir de 2008 todo se precipitó de forma brusca. De hecho, ese año cerró con apenas 264.795 viviendas iniciadas, cuando solo un año antes se habían contabilizado nada menos que 651.427. En 12 meses, la actividad se desplomó un 59%, pero la mayoría de obras en marcha siguió su curso (fueron una minoría las promociones que se dejaron inacabadas durante lo peor de la crisis), lo que explica que desde entonces y todavía de manera ininterrumpida el número de viviendas terminadas sea superior año tras año, y ya son siete, al de casas iniciadas.

Escasez de oferta nueva

En 2014, esa tendencia estuvo a punto de truncarse, pero al final no fue así. El año pasado se iniciaron un total 34.873 casas, lo que representa un suave incremento del 1,7% sobre la cifra del ejercicio anterior, pero aún queda lejos de las 865.561 que comenzaron a edificarse en 2006, momento álgido del boom. Quiere esto decir que hoy apenas se construye un 4,02% de lo que se promovía en época de bonanza económica. Además, esa cifra es ligeramente inferior a las 46.795 viviendas que se dieron por finalizadas el año pasado, que a su vez representan el 7,29% de lo que se llegó a terminar en 2007, máximo de la serie, cuando salieron al mercado 641.419 casas terminadas.

Todo apunta a que este año será el primero en el que ambas curvas vuelvan a cruzarse, de forma que se inicien ya más viviendas de las que se terminen. De hecho, de lo contrario podría haber problemas de escasez de oferta de casas nuevas allí donde ya se ha absorbido el stock y comienza a arreciar la demanda. Otro indicador importante para el sector, como es el consumo de cemento, así lo apunta. En el acumulado de los dos primeros meses de este año, ha aumentado un 6,6%, situándose cerca de los 1,6 millones de toneladas, lo cual corrobora la tesis de que vuelven las grúas, aunque de manera selectiva.

Otro de los nichos de negocio, clave para la recuperación de la construcción, pero que parece que no termina de despuntar es la rehabilitación. Según las cifras de la Confederación Española de Asociaciones de Fabricantes de Productos de Construcción, 2014 terminó con 22.418 visados para la reforma o rehabilitación de viviendas, un 0,80% menos que un año antes. Y los visados de edificios apenas crecieron un 2,8%.