El sector inmobiliario recupera brillo
Tras el largo invierno iniciado con el estallido de la burbuja inmobiliaria, el sector de la vivienda vuelve a levantar la cabeza en España. Los indicios que revelan este cambio de tendencia son dos: por un lado, el tímido retorno de los precios a tasas positivas y, por otro, el aumento del número de compraventas. Las estadísticas señalan que en 2014 se vendieron en nuestro país más inmuebles que el año anterior, lo que marca un antes y un después en la evolución de este mercado. Aunque los precios han caído en torno a un 30% –según las fuentes– desde 2008, en algunas zonas del país ese indicador ha vuelto suavemente a subir. A este entorno atractivo para la inversión, hay que sumar el progresivo deshielo del crédito bancario, tras años de sequía provocados por la necesidad de sanear y reestructurar el sector financiero, por una obligada –y necesaria– reacción contra el riesgo excesivo y por las malas condiciones de la economía en general.
La conjunción de todos estos factores ha preparado el terreno para que la demanda de vivienda por parte de particulares en España –el gran motor del mercado inmobiliario– vuelva a registrar signos de vitalidad. Los primeros indicios de mejora en el sector llegaron del exterior, cuando en el verano de 2013 se inició un flujo creciente de inversores internacionales en busca de altas rentabilidades. También los compradores extranjeros han contribuido a desperezar el mercado: durante el año pasado, una de cada cinco viviendas fueron adquiridas por ciudadanos de otros países. Ambas tendencias continuarán muy probablemente durante 2015, pero los expertos coinciden en que ni una ni otra constituyen la clave para que el mercado inmobiliario consolide, de forma creciente y sostenida, esta esperada y necesaria recuperación.
El gran reto que tiene el sector ante sí es el despegue de una demanda interna cuyo perfil es hoy muy diferente al que existía antes de la crisis. El cambio de signo de la economía española y el ajuste del propio mercado, que ha sufrido con severidad los males inherentes a toda burbuja, han modificado las condiciones para que un particular compre hoy una vivienda en España. La banca vuelve a conceder hipotecas, pero con unas exigencias mayores de solvencia y por un importe que se sitúa de media en torno al 60% del valor de tasación del inmueble. Aunque el esfuerzo financiero para adquirir una casa se ha reducido de media de casi doce años a siete, de momento, aquellos que cuentan con un empleo sólido y un nivel de ingresos razonable en relación a la carga de su hipoteca constituyen los candidatos adecuados para invertir en el mercado del ladrillo. A ello hay que sumar datos como el que revela que prácticamente tres de cada diez adquisiciones se realizan sin hipoteca. Este ajuste tanto de las condiciones de financiación como del propio perfil del comprador constituye una señal de madurez y equilibrio del mercado. Pero al tiempo limita el crecimiento de la demanda hasta que la mejora del clima económico –en especial, del empleo– permita al sector bancario flexibilizar un poco más las exigencias de riesgo.
Esa circunstancia puede convertirse en el factor que garantice una consolidación sana, racional y progresiva del mercado. Pese a que algunos expertos auguran que los precios volverán a subir a tasas de dos dígitos, la mayoría coincide en que ese fenómeno no se producirá ni a corto ni a medio plazo. Ello hace especialmente atractiva la coyuntura actual para la inversión a través de nuevos instrumentos financieros –es el caso de las Socimi, sociedades de inversión en el mercado inmobiliario– que abren la puerta de segmentos como el del alquiler de oficinas, locales comerciales y naves industriales a los pequeños ahorradores. Todas esas circunstancias están devolviendo el brillo perdido a un mercado cuyo potencial de crecimiento constituye su principal virtud y, al tiempo, su gran riesgo. Como saben todos los operadores que han vivido los rigores de la crisis, el reto de futuro del sector inmobiliario consiste en aprender las lecciones del pasado y en tratar de mantener un ritmo de crecimiento equilibrado, sólido y, sobre todo, sostenido en el tiempo.