El Foco

Una respuesta de más alcance ante los desahucios

La crisis económica del periodo 2007-2013 sucedió a una etapa de intenso endeudamiento que acompañó la expansión del mercado de vivienda. La fuerte recesión y el racionamiento de crédito elevaron la morosidad bancaria, lo que disparó los desahucios por impago de las hipotecas. Se evidenció la realidad de un procedimiento de ejecución hipotecaria en España excesivamente gravoso para el deudor. Un año después de la entrada en vigor de la Ley 1/2013 antidesahucios resultan evidentes las limitaciones de dicha norma y la ausencia de políticas de más alcance para tratar el problema.

En la prolongada expansión del mercado de vivienda del periodo 1997-2007 el saldo del crédito bancario a hogares para compra y rehabilitación de vivienda aumentó en España por encima del 22% anual. Dicho saldo creció desde el 23,5% del PIB en 1997 al 62% en 2007. Las condiciones de financiación fueron excepcionalmente laxas en la etapa de auge. En 2007 el plazo medio de los préstamos en cuestión creció hasta superar los 28 años y el 17% de los nuevos préstamos a comprador tenía una relación préstamo-valor superior al 80%.

El aumento acumulado desde 1997 de los precios de la vivienda hasta la llegada del verano de 2007 se aproximó al 200%. El esfuerzo medio de acceso superó con frecuencia el 50% de los ingresos familiares. La formación de la burbuja inmobiliaria coincidió con un claro retroceso de la proporción de hogares residiendo en viviendas de alquiler, que en el periodo 2005-2006 alcanzó el 10,4%, según la encuesta de condiciones de vida del Instituto Nacional de Estadísticas.

Desde 1997 hasta el verano de 2007 los precios de los pisos crecieron de forma acumulada casi en un 200%

El retroceso de la actividad y del empleo posterior al primer trimestre de 2008 se llevo por delante más de 3,7 millones de puestos de trabajo hasta el primer trimestre de 2014, cerca del 20% del empleo existente al llegar la crisis. El aumento de la morosidad no tardó en producirse. La tasa de morosidad de los préstamos a comprador pasó desde el 0,72% en diciembre de 2007 al 6% seis años después. Dicha morosidad, inferior a la de los préstamos al sector privado, tiene detrás más de 36.000 millones de euros de préstamos morosos, que en 2013 todavía crecieron en un 42% sobre el año anterior.

El crecimiento de la morosidad provocó numerosos desahucios de viviendas ocupadas por deudores hipotecarios insolventes. En 2011-2012 tales desahucios alcanzaron una amplia notoriedad social. Las estadísticas que permiten aproximarse al problema resultan a todas luces insuficientes. Desde 2006 el Consejo General del Poder Judicial ha publicado datos trimestrales de los procedimientos de ejecución hipotecaria presentados en los Juzgados, así como de los lanzamientos hipotecarios recibidos.

Pero dicha estadística judicial no desglosa los bienes objeto de procedimiento de ejecución o de lanzamiento. Entre 2008 y 2013 se presentaron en los juzgados casi 500.000 procedimientos y se recibieron 309.560 lanzamientos. El Banco de España ha informado sobre las entregas de viviendas a los bancos, que son parte de los lanzamientos, para 2012-2013, desagregando entre viviendas habituales y otras viviendas. Si la proporción de viviendas habituales entregadas sobre lanzamientos (57,6%) en el periodo cubierto por el Banco de España se aplica a los años precedentes, resulta un total de 178.300 viviendas entregadas entre 2008 y 2013, de las cuales 92.300 fueron entregas judiciales y el resto entregas voluntarias. La estimación no incluye los procedimientos presentados por los fondos de inversión y por Sareb. La evolución de la morosidad implica que todavía hay por delante un amplio potencial de nuevos desahucios.

El aumento de las expulsiones de hogares de su vivienda habitual reveló la dureza del procedimiento de ejecución hipotecario español. Dicho procedimiento provoca que el deudor pierda la vivienda, que continúe endeudado con el banco por el aumento de la deuda que suponen los intereses de demora y por la reducción del valor de la vivienda hasta el 50% del precio de compra. Además, la entidad prestamista embarga una buena parte del salario del deudor.

El número de casas adjudicadas por el  Fondo Social de Vivienda resulta a todas luces insuficiente

El procedimiento en cuestión fue objeto de modificaciones en 2011 con el Gobierno socialista (RDL 8/2011) y en 2012 con el nuevo Gobierno popular (RDL 6/2012 y RDL 27/2012). La Ley 1/2013 (BOE de 15 de mayo de 2013), de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, es la última norma sobre desahucios derivados de impagos de préstamos hipotecarios para compra de viviendas. Dicho texto legal ha limitado los intereses de demora exigibles en la ejecución hipotecaria hasta tres veces el tipo de interés legal del dinero (ahora el 4%) en caso de vivienda habitual.

La ley establece un tipo de salida de subasta no inferior al 75% del valor de tasación empleado en la concesión del préstamo (valor señalado en la tasación realizada conforme a la Ley 2/1981, de regulación del mercado hipotecario). Se eleva el porcentaje de adjudicación de subasta al 70% del valor por el que el bien hubiese salido a subasta, tanto si hay como si no hay postores en la subasta. De lo anterior se deriva que en la práctica el acreedor puede adjudicarse el bien hipotecado por el 50% de su valor.

La ley ha mejorado el procedimiento, pero se mantiene su dureza, que contrasta con la práctica del sistema de nueva oportunidad que se aplica en la mayor parte de los países de Europa Occidental. Desde el Gobierno del PP se han introducido varios paliativos: la suspensión por dos años de los desahucios para familias en especial riesgo de exclusión (el plazo termina en 2015), la aplicación del Código de Buenas Prácticas por parte de los bancos que se adhieran voluntariamente al mismo, y la creación de un Fondo Social de Viviendas propiedad de las entidades de crédito. Ese último se emplea para atender a los hogares desalojados, a los que se les alquilan dichas viviendas a un precio de alquiler moderado.

Se conocen mal los resultados de la aplicación de tales paliativos. No hay estadísticas periódicas que los recojan, disponiéndose solo de notas que publica el gobierno de forma asistemática. Así, según el Ministerio de Economía y Competitividad, en la Guía práctica del Fondo Social de Vivienda, en el primer año de aplicación del fondo (2013) se recibieron 1.537 solicitudes y se adjudicaron 780 viviendas. Esta cifra resulta a todas luces reducida respecto de la dimensión alcanzada por los desahucios producidos entre 2008 y 2013. El fondo social presenta todas las características de una forma de caridad bancaria estimulada por el Gobierno.

El dictamen del Banco Central Europeo (BCE) sobre la ley 1/2013 de mayo de dicho año consideró insuficiente a la misma y subrayó las diferencias respecto de las prácticas vigentes en otros países de la Unión Europea. Para el BCE la ejecución hipotecaria resulta costosa y genera menos ingresos que las ventas voluntarias. Los prestamistas garantizados deben de adaptar sus prácticas habituales en la gestión de morosos “a fin de evitar las ejecuciones hipotecarias”. La iniciativa de creación de un fondo social de viviendas debió de integrarse en una estrategia amplia e integrada de gestión de las dificultades relacionadas con las hipotecas. Todo ello queda muy lejos de la débil política puesta en marcha desde el Gobierno.

Julio Rodríguez López es vocal del Consejo Superior de Estadística y miembro del colectivo Economistas frente a la Crisis.