La banca empieza a girar la llave de la financiación hipotecaria
Las funestas consecuencias del estallido de la burbuja inmobiliaria, la debacle económica que desató y la sequía crediticia general que se impuso después fueron convirtiendo las hipotecas en una suerte de producto de alta gama al que cada vez menos clientes podían acceder. Las posibilidades de cruzar oferta y demanda se fueron distanciando en la medida en que la banca elevaba con fuerza las condiciones bajo las que prestaba dinero para adquirir una vivienda y las familias, acosadas por el desempleo, la inestabilidad laboral o las rebajas salariales, veían disminuir los recursos necesarios para adquirir una.
El saneamiento del sistema bancario, la mejora del acceso a financiación del país, la caída del precio de los inmuebles y el tenue avance en la economía, que se deja ver en la moderación de los impagos, comienzan a arrojar ahora alguna señal positiva en el mercado hipotecario. La principal la daba esta semana el Banco de España, que informaba de un incremento del 40% interanual en la concesión de nuevos préstamos para la compra de vivienda en el mes de marzo.
La cifra, no obstante, hay que valorarla en su justa medida. El saldo global de hipotecas sigue disminuyendo este año, pues el número de amortizaciones continúa superando a los nuevos contratos que se firman. Con todo, estos últimos alcanzaron un volumen de 2.430 millones de euros en marzo, cuando crecieron por segundo mes consecutivo, frente a los 1.727 millones que sumaron en el tercer mes de 2013. Se trata, además, de la cifra más alta registrada en la serie desde diciembre de 2012, cuando el fin de las ayudas fiscales por la compra de una casa disparó la concesión de hipotecas en el mes hasta los 5.292 millones.
La estadística general se refleja en las cuentas individuales de cada entidad. Así, en su última presentación de resultados, Banco Santander informaba de que “los créditos a particulares se sitúan en el entorno de los 63.000 millones de euros, de los que 50.066 millones son hipotecas a hogares para la compra de viviendas”, lo que supone una caída del 4% en el saldo neto interanual. Las nuevas hipotecas concedidas por la entidad en lo que va de año, sin embargo, crecen un 67% frente al primer trimestre de 2013. Entidades medianas, como Banco Sabadell, también daban cuenta de un incremento, en este caso concreto del 47%, en la concesión de nuevos créditos hipotecarios.
Una escalada propiciada en última instancia por la guerra comercial que un buen puñado de entidades ha retomado en torno a las hipotecas en el arranque de 2014. Lo importante, no obstante, son las causas de fondo que permiten al sector retomar la competencia en este segmento del crédito. De un lado está la mejora del acceso a los mercados de las propias entidades. Santander realizaba en el primer trimestre del año su primera emisión de cédulas hipotecarias desde abril de 2010, por 1.000 millones de euros. Una cifra similar a la que emitía Banco Popular, también en cédulas hipotecarias, el mes pasado.
“Las condiciones financieras se mantienen atractivas en el mercado hipotecario, con tipos de interés y ratios de accesibilidad en mínimos históricos”, añade BBVA en su último informe financiero. Después de todo, el euríbor aún continúa en niveles cercanos a mínimos, en el entorno del 0,6%, mientras que el tipo de interés aplicado a los nuevos préstamos subía en marzo al 3,12%. Este salto sugiere que la banca está haciendo un rentable negocio elevando los diferenciales, lo que le permite hacer caja sin ahuyentar a la clientela con intereses desmesurados. Y el panorama resulta prometedor, pues nada apunta a que el Banco Central Europeo, bajo la presidencia de Mario Draghi, tenga prisa por comenzar a elevar los tipos.
Otro de los factores que la mayoría de las entidades financieras han ido reseñando al cierre del primer trimestre como una señal del “cambio de paradigma” es la progresiva moderación de las entradas de créditos en mora. “Para el año 2014 se espera una desaceleración del ritmo de entradas”, expone BBVA, de “los adjudicados minoristas, esto es, aquellos procedentes de créditos hipotecarios a particulares, cuya evolución reciente ha estado vinculada al aumento de las entradas brutas en mora”. “Los inmuebles procedentes de créditos hipotecarios a particulares apenas se incrementan un 3% desde diciembre de 2013, lo que implica una desaceleración respecto a anteriores tasas de variación intertrimestral”, analiza la entidad.
De hecho, aunque la mora hipotecaria entre las grandes entidades se disparaba por encima del 6% este año como consecuencia de la nueva normativa, más exigente, de refinanciaciones y pese a la dureza de la crisis, la tasa sigue muy lejos del índice de dudosidad media del crédito, que ha llegado a rozar el 14%. Un dato que en el sector siempre se recuerda bajo el axioma de que “la hipoteca es lo último que los españoles dejan de pagar”.
La mejora de la coyuntura, bajo la percepción de que el riesgo de impagos tiende a aminorarse, y la oportunidad de negocio, con la posibilidad de fortalecer los márgenes aprovechando el menor coste de financiación, permite a la banca, además, mejorar la respuesta que puede dar a su otra gran necesidad:deshacerse de su enorme carga de ladrillo.
Coincidiendo con el incremento de la financiación, el grueso de las grandes entidades financieras ha mejorado también durante el primer trimestre el ritmo de comercialización de los inmuebles que pesan en su balance y para los que las condiciones hipotecarias suelen ser algo más flexibles que para la vivienda de un tercero. Solo en estos casos, por ejemplo, se conceden créditos por más del 80%de valor del piso. Así, las seis mayores entidades del país han realizado 22.121 transacciones inmobiliarias hasta marzo, frente a las 14.339 del mismo periodo de 2013.
Encabeza la lista CaixaBank, con 6.302 operaciones, si bien casi la mitad correspondieron a alquileres. De lado de las ventas, destaca BBVA que ha vendido 4.996 inmuebles. Le siguen Santander, con 4.200 operaciones; Sabadell, con 3.271; Bankia, con 2.235, y Popular, con 1.117 ventas.
Aunque para muchas de estas firmas el incremento en la actividad comercial ha estado motivado por el traspaso de sus plataformas inmobiliarias a manos profesionales –los grandes fondos de inversión que han desembarcado en España–, las condiciones del crédito continúan siendo un motor clave para la venta de vivienda. Para cualquier familia media, las hipotecas continúan siendo la principal vía de acceso a una casa.
Así lo entienden desde Sareb, donde confían en que una progresiva mejora en la concesión de hipotecas colabore a incrementar su ritmo comercial. De las 9.000 viviendas que el banco malo vendió a particulares durante 2013, solo cerca del 50% contó con financiación hipotecaria, revelan desde la sociedad. En el sector explican que muchos inversores han redirigido sus fondos al prometedor resurgir del ladrillo, que muchos esperan que termine revalorizándose algo tras acumular una caída de precios cercana al 40% desde máximos, por lo que muchas operaciones se están cerrando sin financiación.
Para quien la necesita, sin embargo, el mercado ha estado cerrado, por lo que se espera que un gradual incremento del crédito permita elevar el ritmo de venta de viviendas. Dado que tanto la llave de ese grifo como la carga inmobiliaria descansan ahora en las mismas manos, las de la banca, la progresiva mejora de la coyuntura económica podría propiciar que la hipoteca deje gradualmente de ser un producto exótico.
