Los nuevos amos del ladrillo

Los fondos entran en el país previendo rentabilizar sus inversiones en cinco años.

El verano que está a punto de concluir parece haber despertado un fuerte y renovado interés por el mercado inmobiliario español entre los grandes inversores internacionales, como han demostrado las primeras grandes operaciones de Sareb, las venta de algunas de las plataformas de gestión de vivienda de la banca o la lista de postores que se han ido posicionando de cara a las inminentes subastas de EVO, Novagalicia y Catalunya Banc.

Eventos que han propiciado el desembarco en el país del gran capital riesgo extranjero con firmas como H. I. G., Cerberus, Centerbridge, Blackstone, TPG, Lone Star, Apollo, Kennedy Wilson, Välde Partners, Burlington o Guggenheim entre las más activas. Un grado de atracción que hace preguntarse quiénes son estos inversores y qué clase de señales de recuperación han vislumbrado en un país asolado por el desempleo, la falta de perspectivas de crecimiento firme y la sequía crediticia.

“Hay varios tipos de inversores, unos que tienen actividad mixta tanto en mercado inmobiliario, adquisición de deuda y compra de empresas, y otros completamente especializados en uno de esos negocios”, expone Ignacio Fonseca, experto en inversiones de la consultora inmobiliaria CB Richard Ellis.

“La mayoría de firmas son de origen anglosajón, de EE UU principalmente y algunos de Reino Unido”, prosigue Fonseca. “Todos estos fondos llevan años revoloteando en España”, avanza el experto de CBRE que explica que “en los primeros años en que intentaron hacer transacciones había diferencias entre sus expectativas y las de la banca, a la que el Banco de España aún no había hecho provisionar tanto, por lo que no se encontraban la oferta y la demanda”.

“Todo el mundo viene buscando descuentos y rentabilidades super agresivas, pero es que el año pasado, aunque ya se podían hacer operaciones interesantes, no salían porque había una desconfianza brutal hacia España”, recuerda Vanessa Gelado, directora de Drago Capital.

“En verano de 2012, con la prima de riesgo en 600 puntos, un inversor internacional tenía la sensación de que España estaba barata pero temía que saliera del euro o terminara rescatada. Se vieron operaciones que estaban a punto y que se frustraron el último día porque el consejo de la firma vetaba cualquier inversión en España”, ilustra Eduardo Navarro, presidente del fondo de capital riesgo Sherpa Capital.

“En los últimos meses, han visto la prima estable en los 250 puntos y eso es un termómetro que desde fuera ya parece razonable. Se percibe que, de alguna manera, se está tocado fondo y que aunque no se sabe cuánto mejor va a ir España, no puede ir a peor”, resume. “Por eso estamos viendo tanta inversión en real estate porque es el sector más cíclico”, dice.

“Es un tema de ciclos, por períodos de entre cinco a siete años”, coincide Fernando Acuña, socio director de www.pisosembargadosdebancos.com. “El inversor empieza a ver que se está tocando fondo, aún no en todas partes pero sí en ciertas zonas, y su objetivo es comprar cuando el precio es bajo, establecerse, gestionar, y comenzar a vender en unos dos años”, anticipa.

“Lo que estamos viendo son fondos oportunistas cuyo business plan suele ser a cinco años. Las cifras no les salían porque no se veían signos de recuperación, y aun hoy todavía no los hay, pero ellos esperan que el país comience a salir en tres o cinco trimestres y para ese momento quieren estar preparados”, añade el experto de CBRE, que asume que pese a lo llamativo de las últimas operaciones registradas, a lo que estamos asistiendo es a una toma de posiciones con vistas al medio plazo. “Los inversores se están preparando para la batalla”, advierte.

“España no estaba en el radar de los inversores, pero ahora empieza a posicionarse. Y cuando un fondo de estos adquiere compromisos de inversión y entra en un país, los fondos gemelos se van uniendo”, asevera Ángel Serrano, director general de negocio de la consultora Aguirre Newman. Una de las jugadas clave que se están produciendo, analiza, es la adquisición de las plataformas de gestión inmobiliaria de la banca, como la de Bankia, traspasada a Cerberus, la de Catalunya Banc adquirida por Kennedy Wilson y Värde Partners o la acordada venta de Servihabitat a TPG.

“Buscan tener una plataforma profesionalizada para, cuando la demanda se active, recoger los beneficios vía desinversiones”, aduce. Mientras, “los fondos ven una oportunidad en los contratos de gestión, que les pueden dar ingresos durante el periodo que resta para la recuperación”, expone sobre el servicio que prestan estas plataformas a la propia banca o a Sareb.

“Los grandes fondos de private equity extranjeros que cuentan con vehículos especializados en real estate están protagonizando importantes compras de carteras inmobiliarias. Estas inversiones vienen a certificar el creciente interés que está despertando España como destino inversor desde hace más de un año y prevemos se canalice a otros sectores”, avanza Carlos Lavilla, presidente de la patronal del capital riesgo (Ascri) y managing partner de Corpfin Capital.

Los expertos consultados coinciden en que cada vez se verán más operaciones y más firmas internacionales instalándose en España, donde vienen abriendo oficinas desde hace meses, pero alertan de que estas señales son solo un anticipo de una recuperación que está por llegar y que aún hay problemas pendientes.

“La falta de crédito es clave y marca la situación, pero los fondos internacionales tienen la ventaja de que pueden traer la financiación de fuera”, exponen desde Sherpa Capital. Pero el perfil de los compradores es otra preocupación. “Vemos jugadores bastante nuevos, con perfil oportunista. Los que estaban presentes en la década del 2000 no lo eran, no había ese tipo de procesos”, exponen en Drago Capital, donde advierten que el desgaste que conllevan los procesos de asesoría o due dilligence pueden terminar ahuyentando, o agotando, a los inversores oportunistas con menos recursos.

¿Quién es quién?

Cerberus

Una de las últimas operaciones de capital riesgo cerrada en España tenía lugar esta misma semana, cuando Bankia cedió la gestión de sus inmuebles a Cerberus por un periodo de 10 años. Cerberus Capital Management, L.P., fundado en 1992 y con sede en Nueva York, es uno de los mayores y más conocidos de los llamados “fondos buitre”. Con 20.000 millones de dólares de patrimonio gestionado, sus inversiones van desde empresas a inmuebles pasando por hipotecas y deuda. Cerberus, oteador habitual en las pujas por grandes carteras inmobiliarias en los últimos tiempos, no tiene aún oficina fija en España donde ha operado a través de Poniente Capital, la firma de José María Aznar Botella, hijo del ex presidente del Gobierno.

H.I.G.

El nombre de H. I. G. saltó a la palestra el pasado agosto cuando, a través de su filial Bayside Capital, resulto vencedor en la puja por Project Bull el primer gran paquete de activos que traspasa Sareb. H. I. G. Capital es un fondo de capital riesgo, fundado en 1993, con sede en Miami y oficinas en las principales ciudades de EE UU y otras grandes plazas internacionales. La firma tomó posiciones en España a comienzos de 2012, cuando abrió oficina en Madrid poniendo al cargo a Jaime Bergel, ex presidente de Merrill Lynch en el país. Desde el sector del capital riesgo destacan la buena reputación del fondo, que gestiona unos 10.000 millones de euros de patrimonio con un equipo de 250 personas, y abarca inversiones empresariales, científicas o inmobiliarias.

Kennedy Wilson y Värde Partners

Catalunya Banc vendió este verano su plataforma de gestión inmobiliaria a un consorcio de fondos formado por Kennedy Wilson y Värde Partners. El primero es una firma, con sede en Beverly Hills, especializada en la inversión y la prestación de servicios inmobiliarios que ya hizo negocios en Irlanda. Desembarcó en España el pasado otoño, abriendo oficina en Madrid bajo el mando de Ronald Lafever, su director general en Europa. Värde, cuyo nombre proviene de la palabra sueca “valor”, lleva a cabo un perfil de inversión más amplio y cuenta con oficinas en Minneapolis, Londres y Singapur. A finales de 2012 protagonizó junto a Anchorage la Operación Copérnico: la compra de cinco edificios de lujo en Madrid y Barcelona al banco germano Eurohypo.

Burlington

A principios de agosto, Sareb cerró el primer tramo de la llamada Operación Bermudas, por la que acordó la venta de un paquete de préstamos sindicados que mantenía con la inmobiliaria Colonial a la firma Burlington Loan Management Limited. La compañía está en manos de Davidson Kempner Capital Management LLC, uno de los 50 mayores hedge funds de Estados Unidos, con sede en Nueva York e inversiones a escala internacional. Aunque no ha efectuado operaciones puramente inmobiliarias, fuentes del mundo del capital riesgo aseveran que Burlington ya se ha hecho con otras carteras de deuda bancaria que es, en realidad, la mayor carga soportada por Sareb. Su balance está compuesto por créditos a promotor en dos terceras partes.

Guggenheim

La inminente subasta de Novagalicia ha despertado el interés de algunos jugadores internacionales. Destaca entre los postores el grupo de fondos que componen JC Flowers, Anchorase, Elliot y WL Ross capitanedados por el gigante estadounidense Guggenheim. Con sedes en Nueva York y Chicago, la compañía gestiona un patrimonio de unos 180.000 millones de dólares, cuenta con 2.500 empleados y oficinas en 25 países de todo el mundo. En el mercado explican que la firma realiza tanto consultoría financiera y labores de banca de inversión como acciones de capital riesgo. La firma ya ha realizado operaciones en España como cuando, en 2007, se hizo con el 23% de Bancaja Inversiones a través de una filial, para terminar vendiéndola a Bankia.

Centerbridge

Otro de los clásicos jugadores del capital riesgo internacional que ha mostrado repetido interés por las oportunidades que brinde España es Centerbridge Partners, L.P., con sede en Nueva York y Londres. Centerbridge ya se hizo a finales del pasado año con Aktua, la filial de gestión de activos inmobiliarios de Banesto. Después de eso, el fondo ha mostrado su interés por hacerse también con la actividad de Habitat, la plataforma inmobiliaria de Bankia que ha terminado quedándose Cerberus. Finalmente, en el mercado financiero se destaca su nombre como uno de los principales postores de cara a la subasta de EVO, la marca bajo la que Novagalicia desgajó su negocio fuera de Galicia, Asturias y León, y cuya venta está prevista se cierre en los próximos días.

Blackstone

“Vemos grandes oportunidades en España y creemos en el potencial de la economía a medio plazo”. El mensaje fue lanzado a comienzos de año por Lionel Assant, director general de private equity en Europa de Blackstone, el mayor fondo de capital riesgo del mundo. Fundada en 1985, la firma emplea a 1.800 personas, cuenta con 24 oficinas por todo el mundo y gestiona un patrimonio de unos 218.000 millones de dólares. La compañía ha reforzado su presencia en el país, donde ya contaba con Claudio Boada como presidente, con el nombramiento este año de un nuevo director general, Iñaki Echave, anteriormente presente en Magnum Capital, la sociedad de capital riesgo creada por Ángel Corcóstegui.

KKR

Es otro de los grandes actores en el mercado internacional del capital riesgo, junto a Blackstone. El estadounidense KKR también ha decidido desembarcar en España para aprovechar las oportunidades que surjan. Pese a la pretensión de establecerse con oficina y equipo propio, España no es un tablero ajeno a los gestores del fondo. Kohlberg Kravis & Roberts & Co (KKR) ya ha realizado otras operaciones anteriormente en el país, ha pretendido a NH Hoteles o ha suplido los problemas de la sequía crediticia prestando financiación a compañías como Uralita. Es, aunque gigante, solo otro ejemplo. La lista de los actores del capital riesgo interesados en España continúa con otras firmas como Lone Star, Fortress o Apollo, y se incrementa cada día.