El mejor congelador de plusvalías
Son muchas las alternativas que podemos encontrar a la hora de constituir una Socimi, por lo que no va a ser complicado que esta tenga una correcta adaptación a las expectativas y estrategias del emisor con su cartera de inmuebles y, en su caso, con la captación de inversores, a tenor de lo que dice la reciente Ley 16/2012, de 27 de diciembre, que ha modificado sustancialmente el marco legal, regulatorio y fiscal que contenía la Ley 11/2009, por la que fueron creadas las Socimi en España.
Recordemos que esta reforma ha sido promovida por el Gobierno debido a la escasísima aplicación de la ley de 2009 en estos tres años de vigencia. La razón de que ninguna Socimi haya salido a cotizar en Bolsa se ha debido a su elevada fiscalidad, a los requisitos de free float del 25% y a la difusión (mínimo de 100 inversores) exigida para cotizar en el mercado continuo. Con la nueva regulación, las Socimi pueden elegir entre cotizar en el MAB, lo que ahorrará muchos gastos al emisor y garantizará liquidez inmediata al inversor, o hacerlo en el Mercado Continuo, opción que, por lo visto en los últimos tres años con la anterior norma regulatoria, es muy poco probable.
Muchos pequeños propietarios de inmuebles, family offices y empresas patrimonialistas se preguntan si con la nueva norma merece la pena constituir una Socimi. En una primera lectura la respuesta es claramente favorable por una gran variedad de aspectos, entre los que la fiscalidad del 0% en el impuesto de sociedades es el factor determinante. Sin embargo, hay otros aspectos de índole fiscal no menos atractivos, como por ejemplo la ventaja que nos podemos encontrar a la hora de vender un inmueble que se encuentre dentro de la Socimi.
Para este caso, y si el inmueble ha cumplido tres años de permanencia, el tratamiento fiscal que emana de la norma aprobada el pasado diciembre es del 0% para las plusvalías obtenidas por el vendedor. Por tanto, no es aventurado afirmar que la Socimi es el mejor congelador de plusvalías para una venta posterior, ya que la aportación de un inmueble en estos momentos del ciclo, el más bajo en la valoración de inmuebles en España, después de que los precios se hayan despeñado desde 2008, hace previsible que su venta dentro de tres, cuatro o cinco años sea muy aconsejable.
Esta posibilidad es una gran ventaja competitiva a la hora de negociar con el comprador y, por otra parte, vender un inmueble en el que no hay que pagar plusvalías si se cumplen correctamente los plazos estipulados por la nueva ley hace que el cálculo de nuestras expectativas de ingresos sitúen a la Socimi muy por delante de otras alternativas.
Por tanto, recomiendo que los propietarios de inmuebles que tengan prevista su venta en los próximos años, cuando empiece a aflorar la demanda, constituyan una Socimi lo antes posible, ya que el plazo de tres años comienza en el momento de la inscripción en el registro especial de la Agencia Tributaria para este tipo de sociedades.
Si bien son sensibles a la evolución del mercado inmobiliario, hay que entender que la valoración y, por tanto, el precio y las expectativas de rentabilidad de las Socimi vienen por los flujos de caja que son capaces de generar los inmuebles en alquiler y no tanto por el valor de reposición y el valor de mercado. En el contexto actual de recesión económica y con una Bolsa, en general, muy volátil, las rentabilidades inmobiliarias se vuelven más atractivas. El valor del inmueble sobre el que están haciendo referencia en la rentabilidad ha bajado y, por lo tanto, la rentabilidad es mayor. Es decir, si antes el inmueble valía 1.000 y obtenía 100, el inversor estaba ganando un 10%, pero si sigue obteniendo 100 y el inmueble ha bajado su valor de mercado a 500, entonces la rentabilidad se eleva hasta el 20%.
Por otra parte, al precisar un capital mínimo de 5 millones de euros (con la ley de 2009 era de 15 millones) y que el activo puede estar compuesto por un solo inmueble destinado al arrendamiento, las nuevas Socimi invitan a que se incorporen actores del mercado que antes ni se contemplaban: el acceso de emisores (pequeños propietarios de inmuebles) que se encontraban vedados por la anterior regulación y una fragmentación en su accionariado por el acceso de pequeños inversores que buscan una rentabilidad de escaso riesgo, por encima de lo que ofrecen los productos financieros tradicionales.
Antonio Fernández Hernando es presidente de ARMABEX Asesores Registrados del MAB.