Tribuna

El salvavidas de los centros comerciales

El sector de centros comerciales se encuentra en un punto de inflexión marcado por varios factores tras cuatro años de crisis económica y de disminución de la renta disponible de las familias. Por un lado, de media se han acumulado caídas en el volumen de ventas del 20% entre 2008 y 2012 en centros prime, activos de mejor calidad y mejor situados. Por otro lado, actualmente, entre el 30% y 40% de los centros comerciales de España se encuentran obsoletos, por lo que requieren costosas inversiones, que en muchos casos no son posibles.

Y es que el mercado español de centros comerciales está alcanzando un grado de madurez similar al del resto de Europa, enfrentándose al reto de reflexionar sobre el actual modelo de gestión para el futuro.

Los principales actores del mercado se encuentran en una difícil situación consecuencia de la crisis: el consumidor ha visto reducida su capacidad de gasto y ahora es más selectivo, y el retailer ha visto cómo su cuenta de explotación ha disminuido, lo que obliga a ser más innovador. A esto se añade la restricción del crédito, el menor rendimiento de los activos y una menor demanda de ocupación por parte de los operadores comerciales.

"Es necesario entender que el sector de ‘retail’ está viviendo extraordinarios cambios"

Los riesgos para el inversor inmobiliario se han multiplicado, por lo que ahora es precisa una cartera de activos importante y diversificada a nivel internacional para conseguir las suficientes economías de escala. Por otro lado, la entrada de inversores generalistas, antes mucho más frecuente, se ha visto reducida debido a las cada vez mayores barreras de entrada, reservando este sector para inversores especializados.

En este sentido, es previsible que se produzca una concentración del sector en pocas manos, muy potentes, que deberán actuar como estabilizadores del mercado, adquiriendo aquellos activos propiedad de inversores incapaces de reposicionarlos y mantener su ventaja competitiva.

Es necesario por tanto la integración de la cadena de valor de un centro comercial, desde la orientación al consumidor, conociendo sus necesidades y proveerle de las mejores condiciones para la compra, a la maximización de las ventas de los retailers como bases para incrementar la rentabilidad del inversor.

Aunque los propietarios sí han avanzado mucho en los últimos años en mejorar los diseños de los centros, su accesibilidad y confort para el consumidor, desde el punto de vista del inmueble todavía queda mucho recorrido en lo relativo a conocimiento y atención al consumidor, con el objetivo de favorecer la compra.

En definitiva, hay que renovarse para no morir. En lo que a tendencias de consumo se refiere, se está observando un incremento continuado en el sector de e-commerce o comercio electrónico, que en España ya supone un 10% de todas las ventas, cifra que se incrementa hasta el 14% en el caso de Europa, según Eurostat. Es cierto que esto puede contribuir a profundizar en el deterioro de la oferta de los centros comerciales más débiles pero, al mismo tiempo, se presenta como una interesante oportunidad que puede estar llevándonos hacia un nuevo modelo.

Es necesario entender que el sector de retail se encuentra en un momento de extraordinarios cambios, donde el reto se centra en incorporar y aplicar nuevas disciplinas y know how en campos como la fidelización del consumidor y comercio electrónico.

En CBRE creemos que el centro comercial debe ser partícipe y no excluirse del nuevo canal de compra que es internet. El desarrollo del e-commerce ha generado una gran demanda de espacios logísticos donde almacenar y distribuir los productos al consumidor.

¿Por qué no se pueden crear estas plataformas anexas a centros comerciales con superficies excedentes? De este modo, se convertirían en espacios multicanal, optimizando la orientación al consumidor, que no solamente busca realizar sus compras, sino experiencias asociadas, como ocio y otras actividades atractivas.

A medio plazo, se desarrollarán nuevos formatos donde convivirán los centros prime, espacios de venta compartidos (tipo corners) y puntos de recogida de la venta online, dando lugar a espacios híbridos, que supondrán nuevos retos a la hora de diseñar estos activos inmobiliarios.

Enrique Martínez Laguna es consejero director general ‘Retail’ de CBRE España.

Normas