El banco deberá reducir la deuda del desahuciado si vende su vivienda
El Gobierno asume que el texto del PP se aprobará sin más apoyos. La reforma no recoge la dación en pago pero reduce la deuda que le queda al desahuciado.
Podría decirse que la reforma hipotecaria diseñada por el Partido Popular no altera el actual juego de los préstamos con garantía inmobiliaria pero sí que supone el más ambicioso cambio de sus reglas, a favor del deudor, que se ha producido en los últimos años. El texto refundido del PP aunando el decreto ley del Gobierno y la Iniciativa Legislativa Popular (ILP) no basta, sin embargo, para contentar a los partidarios de esta última, que reclaman la paralización general de los desahucios y la dación en pago retroactiva. La reforma del PP no acabará con los embargos, ni impedirá que los afectados sigan pagando su deuda pendiente de por vida, pero sí reduce con mucho la cuantía que le quedará por pagar al desahuciado. A partir de ahí, el Ministerio de Economía se niega a ir más allá y el resto de grupos parlamentarios consideran la solución insuficiente, con lo que el Gobierno asume que la norma saldrá del Congreso la próxima semana únicamente con la mayoría del PP detrás y sin cambiar una coma. La reforma entraría en vigor a finales de abril o principios de mayo.
Las diferencias entre la antigua legislación y la reforma comienzan en el momento de la apertura de la ejecución hipotecaria, que pasará a iniciarse como pronto a los tres impagos, en lugar de al primero. Desde entonces, los intereses de demora pasarán a estar topados en tres veces el precio del dinero, lo que hoy equivaldría a una tasa máxima del 12%, y no podrían capitalizarse junto al principal de la deuda, como ocurre hoy. Concluida la ejecución, además, los intereses de demora serán la última obligación del deudor, tras los intereses remuneratorios y el capital, lo que impedirá que la deuda pendiente se multiplique.
Uno de los focos de actuación es el de las subastas de inmuebles ejecutados que tratarán de hacerse más accesibles a terceros postores, reduciendo del 20% al 5% el aval requerido y elevando de 20 a 40 días el plazo para depositar el remate, lo que facilita la búsqueda de financiación. El cambio fundamental, sin embargo, es que el inmueble no podrá subastarse por menos del 75% del valor de su tasación inicial, lo que evita su venta a precios irrisorios. En el caso de que, como ocurre actualmente en la inmensa mayoría de los casos, la subasta quedara desierta, el banco tendría derecho a quedársela por el 70% del precio de subasta (hoy en el 60%). Es decir, en ningún caso podría adjudicársela por menos del 52,5% de su tasación inicial lo que, pudiendo dejar aún una fortísima deuda pendiente al hipotecado, supone un colchón mínimo de seguridad antes inexistente.
Otra novedad, es que si el banco termina obteniendo plusvalías por la venta de dicho inmueble en los 10 años siguientes a la ejecución, el 50% de los beneficios deberán ir destinados a reducir la deuda que le reste al hipotecado. Aunque se instará a la entidad a que informe de esta transacción, el propio afectado podrá requerirlo y será el juez quien deba velar porque la deuda se reduzca en los términos citados.
Andalucía prevé ya dos expropiaciones
El viernes, apenas unas horas después de que entrara en vigor el decreto andaluz que permite sancionar los inmuebles vacíos de bancos, Sareb e inmobiliarias y expropiar temporalmente los de aquellas personas más vulnerables que vayan a ser desahuciadas, la Junta anunció que ya prevé hacerse con dos inmuebles de Jerez de la Frontera (Cádiz), para mantener en ellos a dos familias. Serían las primeras de la veintena que la Junta dice tener ya identificadas como posibles beneficiarias. En paralelo, el PSOE instó al PP a aplicar la norma en todo el país. El Gobierno, por su parte, defiende que el texto refundido de su reforma supone una respuesta mucho más global y pone en duda la constitucionalidad del decreto andaluz, que podría ser recurrido ante el Alto Tribunal una vez se cuenta con el informe que ultima la Abogacía del Estado. Justicia y Fomento estudian también las posibles consecuencias de la norma mientras que fuentes del Ministerio de Economía consideraron el decreto “de una complejidad extraordinaria”, con pocas posibilidades de aplicación, y con un sesgo muy político pues en el fondo su alcance es casi tan limitado como el de las suspensiones temporales que promueve el Gobierno.
Finalmente, la reforma introduce un sistema de quitas que permite al afectado saldar su deuda si paga el 65% de la misma en los siguientes cinco años o el 80% en un plazo de 10.
Economía ilustra el cambio con un ejemplo práctico de un préstamo hipotecario de 138.000 euros para la adquisición de una vivienda tasada en 194.000 euros. Actualmente, habiendo amortizado 7.982,42 euros para incurrir luego en impago, unos intereses de demora del 18% y las costas elevarían la deuda en 41.209,21 euros y la entidad podría adjudicarse el piso en subasta por 97.000 euros, con lo que el hipotecado seguiría debiendo 115.142,48 euros. Tras la reforma, los intereses de demora más las costas (limitadas al 5%) quedarían en 21.658,85 euros y el banco no podría adjudicarse el inmueble por menos de 135.800 euros con lo que la deuda se reduce a 44.400,41 euros. A partir de ahí, la cifra podría seguir reduciéndose mediante las quitas previstas hasta los 34.000 y aun por debajo si el piso se vende con plusvalías.
La reforma, sin embargo, trata de evitar –o retrasar– estos extremos para los colectivos considerados más vulnerables, para los que se suspenderán los desahucios durante dos años. Se trata de familias numerosas, monoparentales, con hijos menores de tres años, discapacitados o deudores en el paro cuyas rentas no superen tres veces el IPREM (unos 19.000 euros al año). También se amplía a este grupo –antes eran solo familias de parados sin rentas– el código de buenas prácticas, una hoja de ruta de reestructuración de la deuda hipotecaria que culmina con la dación en pago si no hay alternativa.
Finalmente, la reforma da cumplimiento al mandato del Tribunal de la UE permitiendo que jueces y notarios suspendan cautelarmente un desahucio si está motivado por cláusulas abusivas. Si la cláusula es abusiva pero no desató el desahucio, este continuará pero sin aplicarla.
