No al chiringuito de inversión inmobiliaria
Desde el pasado 1 de enero España ya no es tan diferente al resto de grandes países europeos o a naciones como EE UU o Singapur, donde llevan años siendo alternativa para los inversores las sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria (Socimi).
El Gobierno del PP decidió modificar la ley que regula estos instrumentos, ya que con el marco normativo anterior no se había logrado constituir ni una sola de estas entidades.
Por ello, ante este sonoro fracaso, los expertos se preguntan si los cambios introducidos serán suficientes o si, por el contrario, aún hay posibilidades de que se repita esta amarga experiencia. El bufete Clifford Chance celebró recientemente en Madrid una jornada de debate para dar a conocer todas las novedades que aplicarán las Socimi y analizar el posible impacto económico que tendrán estas entidades sobre el maltrecho sector inmobiliario.
Una de las conclusiones unánimes fue que será crucial que las primeras Socimi que se constituyan sean grandes empresas que logren buenos resultados, porque si se limitan a ser meros chiringuitos, los inversores extranjeros perderán la confianza en el mercado español.
El socio responsable del departamento fiscal de Clifford Chance, Pablo Serrano, enumeró los principales cambios que introduce la legislación que entró en vigor a comienzos de año y que está basada en un giro de 180 grados a la fiscalidad que aplican estas sociedades. Así, frente al sistema vigente hasta ahora por el cual estaban obligadas a tributar en sociedades, desde el 1 de enero aplicarán un tipo impositivo del 0%, lo que en la práctica equivale a estar exentos de tributar por él. Sí pagarán impuestos, en cambio, los socios o accionistas de estas sociedades, en el régimen que les corresponda, o en IRPF como rentas del ahorro, o en sociedades si son compañías, por ejemplo. Se equiparan de ese modo a las Socimi de otros países, más conocidos como REIT, en sus siglas en inglés.
El Ejecutivo ha decidido flexibilizar los requisitos que debían cumplir antes estos instrumentos de inversión colectiva, de modo que necesiten un capital mínimo para su constitución de cinco millones de euros, frente a los 15 millones del pasado. Asimismo, estarán obligadas a cotizar en Bolsa o en mercados alternativos como el MAB y sus acciones serán nominativas. Entre las ventajas que más destacan los expertos se encuentra el hecho de que su activo pueda estar compuesto por un solo inmueble y que hasta un 20% de sus actividades puedan ser accesorias al alquiler. Es más, filiales de una Socimi podrán hacer promoción inmobiliaria, algo hasta ahora impensable. El consejero delegado de Jones Lang Lasalle España, Andrés Escarpenter, vaticinó que, sin duda, habrá compañías y family office (patrimonios inmobiliarios familiares) interesados en constituir una de estas entidades. "Ofrecen una excelente tributación, brindan más liquidez que los tradicionales activos inmobiliarios, permiten el acceso a los mejores gestores de cada sector y por un bajo nivel de inversión dan la posibilidad de acceder a una cartera de productos muy diversificada. Pero también hay inconvenientes, como que las Socimi, al ser empresas cotizadas, estarán sujetas a mayor volatilidad que el activo inmobiliario puro. Entre los más interesados, sin duda, los analistas citan a las sociedades con buenos ratings y gran patrimonio inmobiliario, tales como Telefónica, Iberdrola o Repsol, a los bancos con muchos activos adjudicados e incluso al banco malo o Sareb.
El director general de Unibail-Rodamco, Simon T. Orchard, apuntó que quizás la nueva ley es demasiado laxa y reclamó más control para que las Socimi no se constituyan únicamente para pagar menos impuestos. "Eso son chiringuitos y no empresas que buscan lo mejor para sus accionistas", sentenció.
La valoración de los inmuebles, otra vez clave
Como en el traspaso de los activos inmobiliarios al banco malo, la valoración de los edificios también será clave cuando se constituyan las Socimi, opinan todos los expertos. Esta tasación deberá realizarse por empresas independientes.Además, el presidente del Mercado Alternativo Bursátil (MAB), Antonio Giralt, confirmó que se está estudiando adaptar algunas de las exigencias que se aplican a las empresas que cotizan en el MAB_a la especial singularidad de estas entidades de inversión inmobiliaria. El director general de Unibail-Rodamco, Simon T. Orchard, lamentó que las firmas que cotizan en el MAB no estén obligadas a publicar sus balances según las normas de contabilidad internacional y reclamó que el capital flotante de las futuras Socimi sea muy elevado en beneficio del accionista.