Optimizar el patrimonio público

La racionalización del patrimonio inmobiliario se ha convertido en muchos países en una cuestión de Estado. El autor repasa las políticas de algunos países europeos para gestionar estos activos.

La mayoría de los Gobiernos a nivel mundial, y en particular en Europa, están poniendo en marcha planes agresivos de racionalización y optimización de su patrimonio inmobiliario tanto en propiedad como en alquiler.

Con una crisis financiera y una recesión tan prolongadas, reducir el gasto y aumentar los ingresos supone una de las principales prioridades de las Administraciones públicas europeas, de manera que racionalizar el patrimonio inmobiliario se ha convertido para muchos países en una cuestión de Estado.

Con estas premisas, la mayoría de Gobiernos ha reparado en que la racionalización de sus carteras inmobiliarias puede ser parte de la solución a su actual endeudamiento y uno de los aspectos que puede influir decisivamente en un ahorro de costes significativo.

En los principales países europeos la puesta en valor del patrimonio público es una tendencia cada vez más acusada. En los últimos años, los países que se han mostrado más activos en la elaboración de planes de optimización de sus carteras y puesta en marcha de programas de desinversión de activos públicos han sido Reino Unido, Alemania, Suecia y Bélgica. Otros países, como Francia o España, tienen en sus programas, como objetivo prioritario, la búsqueda de mayor eficiencia en sus portfolios públicos, y veremos la materialización de dichos planes a lo largo de los próximos años, sin duda.

En este sentido, observamos que las cifras de ventas de inmuebles públicos de países como Alemania, Bélgica o Suecia son las más altas de Europa, habiendo llegado, por ejemplo, al 12,5% en Bélgica en el año 2011 con respecto a la inversión inmobiliaria total en el país. En cuanto al volumen de desinversión de activos públicos, los niveles máximos se produjeron en los años 2006 y 2007, en los que se vendieron en Europa activos públicos por valor de 6.300 y 6.900 millones de euros, respectivamente. Después de estos años, los niveles han bajado, coincidiendo con la ralentización general de la inversión en la coyuntura actual, entre cuyas causas está la dificultad de acceso a la financiación, entre otras. Todo parece apuntar a que en los próximos años el volumen de desinversión de patrimonio público se incremente en Europa, teniendo en cuenta los agresivos planes de racionalización puestos en marcha en distintos países.

En cuanto al tipo de inversor que compra activos públicos en Europa, la mayoría de las operaciones han sido realizadas por inversores institucionales y empresas inmobiliarias, los cuales llegan al 65%-75% del mercado entre los años 2003 y 2011. Otros compradores presentes en menor grado en este tipo de operaciones son los inversores privados y vehículos de inversión, principalmente. El producto que, en mayor medida, ha sido objeto de transacción, es el de oficinas.

Por otro lado, sabemos que Reino Unido ha mostrado un gran interés en acometer un proyecto global de racionalización de su patrimonio. De hecho, el Gobierno británico ha realizado recientemente un análisis estratégico de sus activos públicos y actualmente está consolidando y agrupando sus distintas unidades u organismos públicos de cara a reducir los costes derivados de su ocupación y conseguir mayor eficiencia operativa de los mismos.

Recientemente, también el Gobierno británico ha lanzado un proceso de venta de activos que tiene previsto materializar a lo largo de la próxima década, y actualmente se trabaja en la creación de vehículos de inversión para organismos públicos con el objetivo de ahorro de costes.

En cuanto a Suecia, a pesar de que sus niveles de déficit público son relativamente bajos y no hay necesidad inmediata de hacer caja, también se han acometido en los últimos años procesos de desinversión debido a otra serie de razonamientos (por ejemplo, que el Gobierno sueco no debería ser propietario de activos comerciales que pudieran competir con este tipo de activos en el mercado). De acuerdo con estos principios, la compañía pública de gestión de activos Vasakronan fue vendida en el año 2008 a un fondo de pensiones sueco.

Alemania es el país europeo que más activo se ha mostrado en desinversión de activos públicos en el año 2011, junto a Reino Unido, y uno de los países que más proyectos de racionalización de su patrimonio público ha acometido en los últimos años.

En Alemania, debido a su división territorial, la mayoría de los proyectos son llevados a cabo por los diferentes estados de forma autónoma.

También sabemos que en el año 2005 se creó en Alemania la Agencia Federal BIMA con el objetivo de gestionar más eficientemente los activos públicos inmobiliarios, y que en el año 2008 dicha organización se propuso llevar a cabo un proceso de venta gradual de activos públicos no estratégicos a lo largo de los 5-6 años siguientes, proceso que sigue actualmente en marcha.

Bélgica también es otro país que ha destacado en los últimos años por sus proyectos de racionalización de su cartera pública. En particular, se han desinvertido recientemente edificios de oficinas principalmente, además de otros activos singulares (juzgados, parques de bomberos, etc.)

Por otro lado, el Gobierno francés, en el año 2007, presentó su proyecto de estrategia de racionalización inmobiliaria basada en tres puntos: racionalización del uso del espacio de trabajo (incluyendo el traslado de ciertos organismos a las afueras de París) y reducción de ratios de ocupación por empleado, renegociación de rentas y rescisión de contratos de arrendamiento, y finalmente, desinversión de activos.

Actualmente, este plan está en marcha, materializándose con éxito en la mayoría de sus apartados.

Tal y como hemos comprobado en los ejemplos facilitados, racionalizar y optimizar las carteras públicas es un punto prioritario en los programas políticos de la mayor parte de los Gobiernos, tanto europeos como a nivel mundial, dada la imperiosa necesidad de los Gobiernos de obtener liquidez en un entorno de recesión económica, crisis financiera y aumento de la deuda pública.

Eduardo Fernández-Cuesta y Luca de Tena. Presidente de CBRE