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Tribuna
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Dación en pago, estímulo pasivo de la economía

De esta recesión no saldremos tuiteando sobre pequeñas cosas, porque estamos ante una situación económica grave. Esta tesitura requiere una revisión sustancial del modelo operativo de la economía española, tanto dentro del marco de la moneda única y la UE como de la economía mundial. En previsión de las graves eventualidades a las que podría enfrentarse la economía española, en el breve artículo denominado Los números no cuadran (CincoDías, julio de 2005), se expuso lo que hoy constituye parcialmente el enunciado de las raíces de nuestro problema económico actual. Por otra parte, en el artículo titulado Una solución a la crisis financiera (CincoDías, agosto de 2011) se intenta aportar una proposición concreta para facilitar la recuperación de la soberanía monetaria española ante las carencias estructurales y funcionales de la UE. Todo ello, con la finalidad de evitar daños mayores a la economía mientras la Unión Monetaria consigue reformular e inventar herramientas para la gestión de la política monetaria colectiva de la zona euro.

Por lo tanto, si se trata en este breve escrito de la dación en pago, no se hace con la finalidad de subestimar la gravedad de las dificultades económicas a las que hoy enfrentamos, sino precisamente para otorgar importancia a las consecuencias que tiene la inexistencia de una ley de dación en pago, y con efecto retroactivo, ya que la práctica de mutualizar garantías bancarias entre el objeto de adquisición, es decir, el inmueble y prestatario tiene una repercusión negativa y grave sobre el funcionamiento de la macroeconómica del Estado español.

En la actualidad, y por regla general, la Ley Hipotecaria permite exigir al prestatario como persona física la diferencia negativa restante entre el valor de la liquidación de la propiedad expropiada y liquidada, por un lado, y la cantidad del préstamo hipotecario pendiente por amortizar. La práctica de mutualizar las garantías hipotecarias entre el inmueble y el prestatario tácitamente reconoce y se justifica por la previsión de una posible sobrevaloración temporal o permanente del objeto de adquisición. Por lo tanto, para compensar los riesgos de sobrevaloración del inmueble, se permite mutualizar las garantías hipotecarias entre el prestatario y el inmueble objeto de adquisición. En realidad, el efecto inmediato de la posibilidad de mutualización de las garantías hipotecarias es el incremento del margen de maniobra de las entidades prestadoras para entregar al prestatario más dinero de lo preciso. Esto se debe a que, en un mercado financiero bien regulado, si la garantía hipotecaria se limitara exclusivamente al inmueble objeto de financiación, la cuantía de los préstamos hipotecarios se reduciría sustancialmente, dado que el prestador racional se vería obligado a calcular la cantidad a prestar en función del valor mínimo previsible del inmueble a lo largo de la duración de la hipoteca. Por otro lado, la reducción del montante de cada préstamo hipotecario tendría un efecto multiplicador positivo y, en el caso de España, podría haber tenido como resultado la reducción de la cantidad de liquidez consumida por el sector inmobiliario y las industrias relacionadas con el mismo, porque la moderación del consumo en el sector inmobiliario podría haber liberado fondos adicionales para otras actividades productivas en España. En este caso, se podría haber proyectado un crecimiento económico equilibrado y distribuido sobre diversos pilares productivos.

Por lo tanto, de la mutualización de los préstamos hipotecarios se derivan resultados importantes y paradójicos con respecto a lo previsto inicialmente, en el sentido de que la mutualización de la garantía hipotecaria tiene como finalidad aportar seguridad al prestador pero, en realidad, la aplicación de este instrumento priva eventualmente al prestador de seguridad. Y esto se debe a que desde el momento en que el prestatario percibe una cuantía mayor que el valor mínimo previsible del objeto de hipoteca para su préstamo hipotecario se reducen paulatinamente las opciones de desarrollo de otros sectores económicos. El resultado de un ritmo de desarrollo económico reducido en otros sectores es que, ante la explosión de la burbuja inmobiliaria, nos encontraremos con unas elevadas y persistentes tasas de desempleo entre las cuales se encuentran, inevitablemente, muchos de esos prestatarios. Prestatarios que, debido al desequilibrio de la estructura económica, no pueden buscar empleo en otros sectores de actividad económica y, por ende, tendrán dificultades persistentes en pagar sus préstamos. En consecuencia, se puede concluir que la práctica de mutualizar préstamos hipotecarios reduce paulatinamente el valor de la garantía hipotecaria en su conjunto.

Por lo tanto, la promulgación de una la ley de dación en pago de manera retroactiva, en primer lugar, facilita la rectificación paulatina de un segmento de la estructura macroeconómica española; por otro, no va restar ningún valor adicional a nuestros bancos porque, en realidad, el valor efectivo de la garantía de los prestatarios físicos en una economía con una tasa de desempleo persistente superior a 20% ya es casi inexistente. Finalmente, eximiéndolos de este cargo facilita la reintegración eventual de los prestatarios desempleados en nuevas actividades económicas con optimismo. Todo un estímulo pasivo, pero positivo, para la economía y sin coste para el Estado, además de ser socialmente solidario.

Saeed M. Feyz. Presidente de Consultoría Ejecutiva

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