¿Sobrevaloración de inmuebles?

El autor rebate la idea de que los activos inmobiliarios fueron sobrevalorados en el boom del ladrillo y recuerda que el sistema español de valoración hipotecaria es de los más rigurosos del mundo.

En relación con la crisis inmobiliaria y financiera se está transmitiendo la idea de que los inmuebles se sobrevaloraron durante el boom inmobiliario. El término sobrevaloración parece referirse a una supuesta práctica generalizada de las sociedades de tasación para hinchar el valor de las garantías de los préstamos hipotecarios. También se ha empleado para referirse a compras de inmuebles a precios excesivos en relación con la capacidad adquisitiva de los compradores sin prejuzgar si los valores estaban adaptados a la situación media del mercado.

Con el fin de aclarar la actuación de las sociedades de tasación se deben hacer las siguientes aclaraciones terminológicas que tienden a confundirse:

Por un lado estaría el precio de compraventa, que es la cantidad de dinero por la que se intercambia un determinado bien en una fecha. El precio es un hecho cierto. Por otra parte, tenemos el valor de mercado, que es una opinión sobre la cantidad por la que se podría intercambiar un bien en una fecha determinada entre un comprador y un vendedor responsables que actúan con conocimiento e independencia después de un periodo de comercialización adecuado y sin coacciones. La valoración no es un hecho sino una estimación. En ambos conceptos la fecha de referencia sería un dato fundamental.

En relación con lo anterior hay un principio básico en la práctica de la valoración, denominado de temporalidad, según el cual los valores varían con el transcurso del tiempo. Así, por ejemplo, en las fases alcistas del ciclo inmobiliario los valores de tasación son inferiores con respecto a los precios de transacciones posteriores. En las fases recesivas del ciclo la evolución es inversa: con valores desactualizados al alza respecto a la tendencia a la baja de los precios. No tiene sentido, por tanto, comparar valoraciones realizadas en fechas diferentes. La hipotética sobrevaloración solo se podría juzgar con información de mercado de la misma fecha.

La coyuntura actual plantea dificultades añadidas respecto a épocas pasadas para identificar los valores de mercado. Las restricciones crediticias a los promotores privados y la conversión de las entidades financieras en promotoras están generando diferencias de trato a los potenciales clientes de ambos. Los compradores privados tienen dificultades para subrogarse en los préstamos al promotor, mientras que los compradores de entidades financieras disponen de todo tipo de facilidades financieras que se concretan en diferente éxito comercial para un producto inmobiliario semejante.

El esfuerzo de compra o cantidad que el comprador puede destinar mensualmente a la compra de la vivienda es elemento diferencial en un momento en que no todos los compradores tienen acceso al crédito hipotecario. En los años del boom inmobiliario el esfuerzo de compra se redujo a pesar de las subidas de precios y la disposición de crédito era abundante para promotores y compradores y fue una de las causas que motivaron el boom.

La diferencia de trato a los compradores actuales puede hacer que se venda antes el piso más caro por disponer de financiación. ¿Cuál sería entonces el valor de mercado?, ¿el más barato que no se vende por carecer de financiación o el más caro que se vende con financiación?

También los criterios de valoración contable y de provisiones de los inmuebles adjudicados o recibidos en pago de deudas por las entidades financieras pueden contribuir a distorsionar el mercado. Una entidad financiera podría bajar el precio de un inmueble que tiene provisionado en una cantidad semejante. El promotor privado no podría, sin embargo, bajar los precios por debajo de la hipoteca sin incurrir en pérdidas. El tipo de inmueble es el mismo pero la capacidad de adaptar los precios a la demanda es diferente según el tipo de promotor.

Ante esto se debe aclarar que hay métodos de valoración que no emplean información de ventas. Las referencias disponibles del mercado condicionan los métodos de valoración.

Para los inmuebles destinados a la venta, las referencias de mercado son los inmuebles del mismo tipo que se encuentran en oferta o de los que se conoce su precio de transacción. Los tasadores están en contacto permanente con vendedores y compradores, y tienen un conocimiento aproximado de los precios de cierre de operaciones de compraventa.

Otro tipo de inmuebles se construyen para ser explotados económicamente por lo que no hay referencias de compraventa. Este tipo de inmuebles se valoran en función de su capacidad para generar ingresos. En inmuebles destinados al alquiler, su referencia de mercado son las rentas. En el caso de inmuebles destinados a explotaciones económicas, las referencias se obtienen en función de ratios medias del sector económico donde operan.

El mercado de suelo poco transparente y la información de mercado disponible es escasa y no homogénea, por lo que no se puede valorar por referencia a otras transacciones de suelo. El método de valoración que normalmente se utiliza es el residual, que se basa en considerar el suelo como un factor de producción de la futura edificación que se construye sobre el suelo. La referencia de mercado con este método son los valores de mercado del edificio supuesto construido.

En todos los tipos de inmuebles la información de mercado utilizada puede ser menos abundante y homogénea que en otras fases del ciclo inmobiliario, pero siempre debe ser suficiente de acuerdo con las normas de valoración hipotecaria.

El sistema español de valoración hipotecaria es un sector regulado en el que tanto las sociedades de tasación, los tasadores y los requisitos que deben tener las valoraciones están definidos oficialmente. Las sociedades de tasación no pueden realizar trabajos distintos a la propia valoración y se les exige un código de conducta y de incompatibilidades que restringe posibles conflictos de interés. La normativa de valoración hipotecaria según la OM ECO 805/03 establece los requisitos mínimos que deben reunir las valoraciones hipotecarias en cuanto a documentación, comprobaciones, información de mercado mínima, métodos de valoración, etc. La actuación de las sociedades de tasación es fiscalizada por organismos públicos como el Banco de España, la Comisión Nacional del Mercado de Valores o la Dirección General de Seguros. Todo ello hace del sistema español de valoraciones hipotecarias uno de los más rigurosos del mundo. El sistema de valoración hipotecaria es un sector regulado y supervisado que impide la sobrevaloración.

La evolución del mercado inmobiliario ha podido desactualizar valores pero en modo alguno puede entenderse que ha habido sobrevaloración generalizada. Las valoraciones hipotecarias se realizaron ajustadas a la situación del mercado en la fecha de su realización y la valoración de un inmueble en una fecha determinada no garantiza su mantenimiento en el futuro.

José Vicente Rubio Gómez-Acebo. Director de formación y especialista en valoraciones de suelo de Tinsa