Tribuna

Los abusos que hay que corregir con urgencia en el mercado del alquiler

Íñigo Tellechea, abogado en Baker & McKenzie
Íñigo Tellechea, abogado en Baker & McKenzie

En estos tiempos en los que tanto se habla de reformas, modernización y dinamización, debemos recordar la necesidad de modificar la legislación sobre arrendamientos, para adecuarla a la realidad actual y ayudar a dinamizar el sector. Hay varias modificaciones que se plantean con frecuencia, pero es necesario poner fin con urgencia a un aspecto menos citado y que da lugar a grandes abusos: hoy en día, aún hay propietarios que están obligados a mantener el alquiler de su propiedad durante varias décadas contra su voluntad y con rentas que ni siquiera cubren los gastos básicos del inmueble. Mientras tanto, los inquilinos mantienen negocios rentables en dichos inmuebles, por los que apenas pagan rentas simbólicas. Recordemos cómo y por qué hemos llegado a esto.

En 1994, la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos ("LAU") modernizó la regulación de los arrendamientos. Puso fin a la regulación de 1964, producto de una realidad social muy distinta, que protegía a los arrendatarios para darles estabilidad y seguridad en sus viviendas o pequeños negocios, pero que, con el tiempo y los cambios sociales, dio lugar a numerosos abusos ya conocidos (los "contratos de renta antigua", blindados durante décadas a favor de inquilinos que pagaban las mismas rentas de treinta años antes, sin siquiera cubrir los gastos, etc.).

Así, hasta 1985 era inútil pactar una duración limitada en arrendamientos; el inquilino se podía acoger a derechos de prórroga y subrogación que le confería la Ley de 1964 para continuar con el alquiler varias décadas, sin que el arrendador pudiera hacer casi nada para evitarlo. Esto condenaba al propietario que quisiera arrendar un inmueble a ceder su uso al arrendatario por décadas y décadas hasta que el arrendatario se quisiera ir o pactara una fuerte indemnización por irse.

Para evitarlo, desde 1985, el llamado Decreto Boyer (por el entonces Ministro de Economía) intentó poner fin a estos abusos y permitió pactar una duración limitada de los nuevos alquileres, sin prórrogas, pero esto no afectaba a contratos anteriores. Posteriormente, la LAU de 1994 modernizó la regulación y confirmó la libertad de las partes para fijar la duración limitada que consideren oportuna (si bien en viviendas el arrendatario puede exigir hasta cinco años de duración).

Sin embargo, existía el problema de los contratos en vigor que son anteriores a la LAU de 1994. Para resolver este aspecto y acabar con los "alquileres perpetuos", la LAU de 1994 estableció para los arrendamientos anteriores dos situaciones: a los contratos firmados antes del Decreto Boyer de 1985, se les impuso por Ley una duración máxima que, en muchos casos, se fija en el 1 de enero del 2015 (aunque se sigan regulando por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964). Se impuso así una fecha para acabar con la duración indefinida de contratos que lleven ya más de treinta años en vigor en 2015.

Sin embargo, para los contratos firmados tras el Decreto Boyer de 1985, la LAU no fijó ningún límite a su duración, porque, como se firmaron desde 1985, cuando ya se permitía pactar una duración máxima sin prórroga forzosa, el límite será el que hubieran pactado las partes.

Sin embargo, éste es el error esencial: cuando el Decreto Boyer entró en vigor, tras décadas en los que los arrendatarios tenían derecho de prórroga y doble subrogación, éstos se negaban a aceptar duraciones máximas no prorrogables, que era lo habitual en los contratos anteriores. Así, muchos arrendamientos firmados durante los años ochenta y primeros de los noventa no incluyeron duraciones máximas, que en aquél momento se consideraban una novedad inaceptable para los arrendatarios y que el arrendador se había resignado a sufrir en todo contrato de alquiler vigente.

En consecuencia, los contratos celebrados a partir del 9 de mayo de 1985 y hasta la entrada en vigor de la LAU en 1995 que no pactaron una duración limitada, mantienen el régimen de 1964; esto permite al arrendatario continuar durante décadas y décadas (y en el caso de arrendatarios personas jurídicas, siglos, si no se disuelven antes) y con rentas, en muchos casos deficitarias para el propietario. En la situación actual de inspección, rehabilitación y mejora de edificios, estos contratos pueden llevar a un propietario al concurso en pocos meses, pues la renta no cubre ni una pequeña parte de los costes de reforma del inmueble y dificulta o imposibilita su venta. A menudo, para resolver el problema y marcharse, el arrendatario pide indemnizaciones inasumibles.

Por tanto, en evitación de abusos de consecuencias graves para numerosas familias y empresas, es importante modificar la LAU y equiparar la duración máxima de los contratos firmados a partir del 9 de mayo de 1985 y hasta 1995 con los anteriores a ese periodo, para que queden sin efecto en el año 2015. Conviene recordar al legislador que quedan cuatro años y que esto da tiempo suficiente para renegociar o modificar unos contratos que llevan ya vigentes entre dieciséis y veintiséis años con rentas, a veces simbólicas y, casi siempre, abusivas.

La jurisprudencia de Audiencias Provinciales y del Tribunal Supremo de 2009 y 2010 han detectado este problema no resuelto por la LAU actual, que mantiene la duración indefinida y desproporcionada de contratos que nuestros principios legales y jurisprudenciales expresamente rechazan, pero que no se puede resolver por la actual redacción de la LAU.

Hay numerosos pequeños propietarios que pueden perder su patrimonio porque la ley les obliga a mantener alquileres con rentas deficitarias durante décadas y décadas y, a la vez, a invertir importantes cantidades en conservar y reformar esos mismos inmuebles. Por ello, debe modificarse con urgencia la LAU, para poner fin a los desequilibrios y secuelas de la renta antigua, que pudieron ser bienintencionados en 1964 e inevitables en 1985, pero que hoy, tantos años más tarde, dan lugar a abusos que parecen injustificables, como ha apuntado ya incluso el Tribunal Supremo.

Iñigo Tellechea y Jesús Conde son abogados. Baker & McKenzie