TRIBUNA

Las perspectivas del sector para el año 2015

La demanda de vivienda no se recuperará en España probablemente hasta finales de 2014, una vez que el empleo mejore significativamente. Además de la débil demanda, una caída de los precios del 20% y el desplome de la actividad promotora definen la profundidad del ajuste. Los incentivos fiscales a la adquisición de vivienda recientemente recuperados pueden ayudar a absorber parte del enorme stock de vivienda acumulado durante el boom, pero no resolverán por sí solos una crisis que se mantendrá durante los próximos tres años.

¿Qué trabajo debemos realizar hasta entonces? Básicamente, alcanzar dos objetivos: ordenación del sector y correcta evaluación del riesgo hipotecario.

l La prioridad: limpiar el sector. Después de todo derrumbe hay que proceder a la limpieza de los escombros que, en el caso del sector de la vivienda, son los 176.000 millones de euros de exposición problemática a la actividad inmobiliaria que tienen las entidades financieras, según el Banco de España. En estos activos se incluyen suelo, promociones en curso y viviendas terminadas en situación de vigilancia, morosidad o adjudicadas como consecuencia del impago. La depreciación sufrida por dichos activos, con el consiguiente deterioro en el balance de las entidades, ha provocado una pérdida de confianza en el sector financiero español.

Por ello, es necesario un proceso de limpieza y ordenación de activos que cumpla con dos requisitos. En primer lugar, rapidez en su ejecución porque la situación de incertidumbre actual y la dificultad para obtener financiación hacen conveniente un tratamiento de shock que haga aflorar las minusvalías latentes. En segundo lugar, reconocimiento para aquellas entidades que hayan sido prudentes en la concesión de crédito, de forma que las pérdidas resultantes de la exposición inmobiliaria de bancos y antiguas cajas de ahorros no sean asumidas de forma indiscriminada por todo el sector. Ello supondría un agravio comparativo para aquellos bancos con bajas tasas de morosidad y balances saneados, que pueden dedicar recursos a la concesión de crédito al sector productivo.

¿Cómo realizar el proceso de saneamiento? Una forma de resolver el problema sería la creación de uno o varios holdings que agruparan los activos bancarios problemáticos. El holding estaría sujeto a supervisión, pero no obligado a cumplir unos requerimientos de capital como si se tratara de un banco malo. Las entidades, a cambio de extraer de su balance estos activos, asumirían el compromiso ineludible de realizar dotaciones anuales para reflejar su progresiva depreciación.

Las ventajas que tendría este esquema son numerosas. En primer lugar, obligaría a las entidades a reducir sus resultados de los próximos años para hacer frente a las dotaciones, pero no comprometería seriamente su capital. Al traspasar estos activos al holding, los bancos podrían preservar sus ratios de capital y cumplir con los requerimientos mínimos, por tener menos activos de riesgo. Además, la obligatoriedad de las dotaciones por depreciación provocará que los activos inmobiliarios se reflejen en balance a su valor real o con un descuento significativo a medida que transcurra el tiempo. Ese descuento debería permitir vender esas viviendas e incluso obtener plusvalías si, en el medio plazo, el precio de los activos en mercado supera el reflejado en balance tras aplicar las dotaciones. Por último, esta expectativa de plusvalías podría atraer la inversión privada para la financiación del holding, evitando el recurso a las ayudas públicas.

l Hacia un nuevo paradigma: las hipotecas tienen riesgo. La magnitud de la crisis nos debe llevar a preguntarnos también qué medidas se pueden adoptar para desincentivar la generación de una nueva burbuja. La financiación hipotecaria ha tenido un coste bajo hasta ahora por haber sido considerada de bajo riesgo. El menor nivel de morosidad de estos créditos determinaba que la exigencia regulatoria en términos de consumo de recursos propios y provisiones genéricas fuera reducida, lo que ha permitido a bancos y cajas ofrecer hipotecas con diferenciales muy ajustados para financiar activos cuyo precio ascendía de forma irracional. Este factor provocó un notable aumento del crédito en aquellas entidades menos cautelosas en su gestión del riesgo, lo que genera un problema cuando las garantías que respaldan ese crédito pierden valor sustancialmente.

Por lo tanto, la principal lección que se puede extraer es que el crédito hipotecario implica un mayor nivel de riesgo del que se ha percibido hasta ahora y, por lo tanto, se debería avanzar en el diseño de una regulación que contemplara esta nueva realidad. Aunque la adaptación a este entorno de mayor riesgo conllevaría un aumento del coste de la financiación hipotecaria, también se evitaría la formación de nuevas burbujas especulativas y se alentaría una asignación más eficiente de los recursos financieros.

Jesús Amador Castrillo. Analista financiero de Bankinter