Inmobiliarias de la banca
Al hilo de la información sobre balances remitida en el primer trimestre por las entidades financieras a la CNMV, recientemente se publicaba entre aspavientos que la banca ostentaba más de medio millar de inmobiliarias. El tema parece seguir de actualidad, y hace unos días se anunciaba que una sola entidad sistémica en trance de OPV podría ostentar más de 200. Con independencia de la inflación de cifras, lo cierto es que los cantos de sirena de El Dorado inmobiliario español también cautivaron a la banca, y no solo en el frenesí prestamista. Las razones son múltiples, y una no menor era la de participar en el festín de la rentabilidad especulativa a corto en un entorno de tipos de interés excepcionalmente bajos, estrechamiento de márgenes y feroz competencia.
A estas alturas de la crisis nadie va a rasgarse las vestiduras por reconocer que hay un problema grave de exposición inmobiliaria en los balances de nuestras entidades financieras fruto de las alegrías en los tiempos del boom. Pero se da frecuentemente por hecho que se trata de la exposición al crédito promotor concedido a terceros. Pues bien, aun asumiendo que los manidos 340.000 millones de euros también comprendan la exposición financiera a esos SIV (en jerga subprime americana), el problema en sí, aun cuando no engorda, ciertamente se cualifica.
La banca, en su exposición a las SIV (con uve, no con pe), se ubica en algún lugar dentro del rango cero a tres: no estar ni esperársele, feliz utopía ausente de contraindicaciones; financiar simplemente, que es lo suyo y hoy no poco, con los problemas ordinarios del momento; participar como socio, a distinguir entre minoritarios por debajo del 10%, por encima, mayoritarios, o de cocontrol; ostentar la nada cómoda posición de administrador de hecho o de derecho, o la combinación de cualquiera de las tres últimas proposiciones.
Lo primero que merece la pena señalar en este entuerto es que para tener una participada no hace falta participar, y esto no es un trabalenguas al estilo el cielo está enladrillado, quién lo desenladrillará... Algunos jueces ya han asignado la condición de administrador de hecho, en el marco de concursos de acreedores, a entidades que solo financiaban pero cuyo celo hizo que se les fuera la mano con los covenants. Mi muy personal apuesta pasa por que veremos en los próximos meses una proliferación de recalificaciones, hoy jurídicas y no urbanísticas, en el sentido apuntado, dado que los jueces no mostrarán para con las entidades tanta conmiseración como lo ha hecho el presupuesto público o su regulador sectorial.
Pero es que el mero hecho de participar, por simbólico e insignificante que sea, ya está dando dolores de cabeza a los socios financieros de las inmobiliarias, muy singularmente frente a sus colegas financiadores en posiciones acreedoras. En efecto, cuando la sociedad inicia su rondo de refinanciación enseguida se pone sobre la mesa la pretendida garantía implícita del socio financiero que pasaba por allí. Sin embargo, hoy nuestro sistema financiero tira más hacia el darwinismo sociológico.
Claro que la presión sobre el socio financiero resulta directamente proporcional a su participación, al volumen de la deuda y al grado de la dificultad financiera padecida. Y es que hasta hace bien poco campaba un sobreentendido en el mercado según el cual las entidades no dejarían concursar a sus participadas por aquello de la reciprocidad en posiciones invertidas. Esto se ha quebrado últimamente. Más impensable parecía que una entidad solicitara el concurso necesario de una inmobiliaria y la prensa se ha hecho ya recientemente eco de tal circunstancia, provocada, por cierto, no por uno de los sospechosos habituales (léase banca extranjera), mas por una entidad bien consolidada en el sector inmobiliario nacional.
Evidentemente, del hecho mismo de la participación no nacen únicamente deberes morales y presiones psicológicas, también consecuencias jurídicas no desdeñables como la eventual subordinación de créditos e inexigibilidad de garantías.
¡Qué decir si además se reúne formal o informalmente la condición de administrador! Si ya, en estas circunstancias, malo es serlo de derecho, peor aún puede resultar serlo de hecho. En efecto, a la evidente vinculación de las operaciones entre entidad y sociedad se une la constelación de responsabilidades del administrador, pues, en coyunturas como la actual, las entidades gestoras resultan el blanco de todos los recursos de agravio de los damnificados varios (acreedores comerciales, trabajadores, minoritarios defraudados en sus expectativas, Administraciones públicas, y así hasta llenar un largo etcétera) por aquello de que se les suponen deep pockets.
Además, no es infrecuente que la emprendedora entidad partícipe alcance la triple corona: socio, administrador y acreedor. Acabando en no pocas ocasiones en autoejecuciones, atrapadas como están entre dos fuerzas: la aspirada incolumidad de su balance y el cumplimiento de las exigencias prudenciales que impone la regulación y su regulador sectorial.
Y es que al ya clásico, en los tiempos que corren, quebranto en forma de provisiones por deterioro del activo financiero (crédito promotor) vendría a unirse el deterioro fruto de la depreciación de cartera, que a su vez podría añadirse a las provisiones específicas de activos inmobiliarios en balance.
¿Quo vadis? Banco bueno, banco malo, poco importa si no caza ratones, parafraseando el célebre refrán pretendidamente chino. Las entidades son hoy prisioneras de su condición de socio/administrador/acreedor del negocio inmobiliario.
Probablemente la única estrategia sensata pase por la realización de participaciones con el mínimo quebranto económico, jurídico y reputacional posible. Ahora bien ¿a quién pasarle el testigo? Parece que el amigo americano con cara de chino, ruso, persa o buitre no acaba de llegar, y el tiempo corre inexorablemente... Bien haríamos en explorar y encontrar soluciones caseras, que haberlas, haylas.
Emiliano Garayar. Garayar Asociados Abogados