Nuevas oportunidades en la rehabilitación urbana
En los últimos meses se vislumbra una clara voluntad de las Administraciones por robustecer el conjunto de instrumentos al servicio de la renovación urbana y la rehabilitación de viviendas. Varios factores han puesto en primera línea estos esfuerzos: la crisis por sobreproducción del sector inmobiliario, la difícil digestión del stock de vivienda nueva sin comercializar, la retirada de la financiación a la construcción de vivienda nueva, la difícil situación de las finanzas públicas y privadas, la escasez física de suelo urbanizable en algunas ciudades y pueblos, así como la decisión de las Administraciones de centrar su acción en los próximos años en lo que denominan un medio urbano sostenible.
Si los nuevos instrumentos públicos interesan al sector financiero, al mundo empresarial y a los profesionales (entre los que deben aparecer nuevos gestores urbanístico-comunitarios en línea con los community managers anglosajones), pueden darse las bases de una colaboración público-privada novedosa de triple aliento: primero, retejer por dentro mancomunadamente nuestras ciudades y pueblos; segundo, crear una nueva fuente de negocio (distante de las tasas de beneficio de la edificación de vivienda nueva en suelo urbanizable en los pasados 10 años, pero también mucho más rentable que la actual situación comatosa del inmobiliario español), y, tercero, por el lado de la Administración y la ciudadanía, quizás llegar a disfrutar de un tejido urbano más polivalente, equilibrado y vivible.
Sea como fuere, es necesario poner de relieve el esfuerzo nada desdeñable que está realizando el sector público para facilitar en los próximos años esos negocios privados y virtudes colectivas en suelo urbano. Reseñemos al menos las más sobresalientes de las técnicas propiciadas por la Ley de Suelo estatal (2008), el Plan de Vivienda estatal (2008), la reciente Ley de Economía Sostenible (2011) y las futuras leyes de vivienda autonómicas y estatal de Medioambiente Urbano Sostenible (¿2012?).
Citemos primero los instrumentos que, partiendo del deber de conservación de todo propietario y del carácter de actuaciones de transformación urbanística de la rehabilitación y la renovación urbana, van a servir para aflorar expresamente las demandas de renovación urbana y rehabilitación de edificios y viviendas. Me refiero a cuestiones como los censos de viviendas, edificios y locales precisados de rehabilitación, los mapas de ámbitos urbanos obsoletos y/o vulnerables o las inspecciones técnicas de edificios.
En segundo lugar, debemos tener en cuenta los cada vez más numerosos incentivos económicos públicos en estos campos. Sin ánimo de ser exhaustivos, tengamos en cuenta las ARI (áreas de rehabilitación integral de conjuntos históricos, centros urbanos, barrios degradados y municipios rurales), ARU (áreas de renovación urbana) y Renoves (rehabilitación y eficiencia energética de viviendas y edificios existentes) estatales, la rehabilitación integrada y aislada, las reformas fiscales favorecedoras de la rehabilitación o el papel cada vez más importante de las sociedades urbanísticas de rehabilitación públicas.
Además de sistemas de información y medidas de fomento, las Administraciones parece que han optado por medidas mucho más contundentes para remover obstáculos (algunos casi seculares) y viabilizar operaciones de renovación o rehabilitación, tales como la declaración administrativa de necesidad de rehabilitación, la imposición de obras de obligatoria realización y financiación por parte de las comunidades de propietarios, las servidumbres y ocupaciones temporales de elementos comunes en las comunidades de propietarios, la venta/sustitución forzosa, la expropiación o la desafección de dominio público (estas dos últimas incluso en beneficio de las comunidades de vecinos) o el derecho de tanteo y retracto.
Y finalmente es necesario tener en cuenta los decididos pasos dados por la Ley de Economía Sostenible en la definición de dos nuevas operaciones de amplias repercusiones urbanísticas, económicas y sociales como son los Aruyrs (actuaciones de renovación urbana y rehabilitación) y las OMF (obras de mejora forzosa -insisto, de realización y financiación obligatorias para las comunidades de propietarios de vivienda-) que dibujan un interesante panorama de cooperación público-privada en estas materias. Dicha cooperación debería pivotar sobre la posibilidad de que empresas privadas, comunidades de propietarios, profesionales y Administración mancomunen esfuerzos y, a través de convenios (que pueden ser instados por las propias empresas y/o prácticamente impuestos por la Administración), posibiliten actuaciones de renovación urbana y rehabilitación de viviendas y edificios beneficiarias de subvenciones públicas y de mayores aprovechamientos urbanísticos en suelo urbano consolidado (aumento de densidad edificatoria, subdivisión de viviendas, etc.) y en los que las empresas privadas cobren su trabajo en partes de los nuevos edificios resultantes.
Resumiendo, hay una vocación indiscutible del sector público de rehabilitar la rehabilitación. Gracias a ello, emergen nuevas oportunidad de negocio. Las empresas y profesionales que antes cojan este tren, más y mejores vagones ocuparan en el mismo. Quien no se mueva, o ha emigrado ya a otros sectores o lo va a seguir pasando mal, habida cuenta del frío que hace en el mercado de la construcción de nueva vivienda.
Javier Burón Cuadrado. Abogado de Cuatrecasas, Gonçalves Pereira