Informe de Catalunya Caixa

Dónde está el stock de casas

Catalunya Caixa prevé que Madrid sea el territorio que absorba antes la vivienda.

Ilustración sobre vivienda
Ilustración sobre vivienda

De los números gruesos y alarmantes a la estimación fina por regiones, provincias y pueblos. Esto es lo que ha pasado con el stock de vivienda sin vender ni alquilar. Al principio de la crisis, allá por la segunda mitad de 2007, promotores y Gobierno se enzarzaron en una discusión sobre a cuánto ascendía el excedente y lo crucial que sería que éste se absorbiera en el menor tiempo posible. Tres años después, el mercado asume que en España existe un stock de no menos de 900.000 casas, que buena parte del mismo se sitúa en la costa mediterránea y se pregunta cuánto tiempo costará digerir los excesos del pasado.

Los analistas del Servicio de Estudios de Catalunya Caixa acaban de poner ojos y cara a ese excedente por provincias y, en el caso de Madrid y Barcelona, han analizado incluso sus principales municipios. Pero además, en función de las variables económicas y demográficas, han proyectado cómo será la foto del stock en 2015. Para entonces, más de la mitad de las provincias españolas contará con un excedente de casas por debajo del 1,5% del total del parque inmobiliario, lo que se considera una situación de equilibrio; pero en otras el stock se mantendrá. Se trata sobre todo de aquellas zonas con malas perspectivas demográficas que partían con elevados niveles de vivienda sin vender. Por contra, zonas como Madrid serán de las más interesantes para que los promotores que cuenten con carteras de suelo se planteen volver a edificar.

Nuevo ajuste de precios

Catalunya Caixa constata en su informe como el mercado ha entrado en una fase diferente. Por lo que se refiere al stock, las últimas estimaciones muestran, aunque sea de manera marginal, las primeras señales de reducción. En el primer trimestre de este año el excedente apenas se incrementó en 19.000 casas y prácticamente cero en el segundo trimestre, lo que da una cifra de unos 930.000 pisos, según explica a CincoDías Eduard Mendiluce, director de la división inmobiliaria de Catalunya Caixa.

Partiendo de la base de que un 20% de esa cifra será absorbida por los inversores, un total de 744.000 casas deberán ser compradas o alquiladas por la demanda de primera residencia y viviendas vacacionales. ¿Es posible? La caja apuesta que sí, aunque lo hará no en menos de cinco años y de manera muy heterogénea, tal y como era de esperar en un mercado de fuerte carácter local. Si en el lado de la oferta se detectan síntomas de mejora porque ya no se incorporan tantos inmuebles al stock como en meses precedentes, en el lado de la demanda también hay síntomas para la esperanza.

El ajuste de precios registrado, más intenso en el mercado de segunda mano, y la leve mejora producida en el acceso al crédito han motivado que las transacciones de vivienda se hayan recuperado este año, influidas también por los cambios fiscales acontecidos (subida del IVA) y los que se avecinan (desaparición en enero de la deducción fiscal por compra para rentas de más de 24.000 euros anuales).

Mendiluce, sin embargo, se muestra cauto con las dos principales incertidumbres que quedan por dilucidar: la sostenibilidad del repunte de las ventas y la capacidad de absorción del stock.

Puesto que el escenario del mercado laboral de cara a 2011 no es optimista, y dado que el aumento de las ventas podría estar en parte motivado por los cambios fiscales, en Catalunya Caixa apuestan por una segunda ronda de ajustes de precios. "Porque la experiencia está demostrando que allí donde los descuentos son más agresivos, las casas se venden antes", explica el director de la división inmobiliaria de la caja.

En cuanto a la segunda duda, los responsables del estudio han barajado una variable que durante el boom tendió a olvidarse: el factor demográfico. Teniendo en cuenta un aumento de población relativamente elevado (del entorno de los 165.000 nuevos hogares al año en el periodo de 2011-2015) se concluye que la necesidad de vivienda nueva apenas alcanzará las 140.000 unidades en 2015. Todo un reto de reconversión para el sector promotor, muy numeroso y atomizado, y acostumbrado a volúmenes de producción superiores a los 500.000 pisos anuales.

Descuentos agresivos y fórmulas imaginativas

Rebajas de precios, alquiler con opción a compra, planes renove de la vivienda actual. Todo vale con el fin de dar salida a la ingente cartera inmobiliaria en manos de bancos y cajas.

Desde Catalunya Caixa defienden que no todas las entidades financieras cometieron excesos en la etapa de bonanza, de ahí que no todas tengan el mismo grado de exposición al sector. Tampoco todas reaccionaron igual a la crisis. Mientras muchos promotores y no pocos bancos optaron al principio por contener los precios de sus activos, "en Catalunya Caixa fuimos de los primeros en aplicar fuertes rebajas, lo que se tradujo en un buen ritmo de ventas", explica Eduard Mendiluce, director de la división inmobiliaria de la caja. Así, fuentes de la entidad confirman que esperan finalizar el ejercicio con 1.600 casas vendidas y al menos otras 2.000 alquiladas; cifras significativas si se tiene en cuenta que su stock promedio oscila entre las 6.000 y 7.000. Y un dato que indica que las fórmulas imaginativas funcionan: "Ahora salen más casas de las que entran en cartera procedentes de impagos o embargos", añaden dichas fuentes.

La cifra

15 provincias: Castellón, Ávila, Tarragona, Lugo, Soria, Granada, Toledo, Segovia, Guipúzcoa, Burgos, Zaragoza, Jaén, Huesca, Alicante y Barcelona tendrán aún en 2015 excedentes por encima de la media.