Boadilla, un modelo de urbanismo sostenible
En la actualidad existe una gran sensibilización social sobre el desarrollo urbanístico, y son muchas las opiniones que propugnan la sostenibilidad como elemento necesario para la definición de los modelos a seguir en esta materia. En este sentido, conviene concretar en qué consiste la sostenibilidad desde el punto de vista del desarrollo urbano, pudiendo servir de ejemplo para ello el modelo urbanístico desarrollado en Boadilla del Monte.
Boadilla está situado en el noroeste de Madrid, a 25 kilómetros de la Puerta del Sol, en un área de extraordinaria riqueza medioambiental, ya que cuenta con una zona boscosa de 1.300 hectáreas que supone el 30% de la superficie total del municipio. Sus habitantes cuentan con la mayor renta económica del área metropolitana de Madrid, junto con los de Pozuelo de Alarcón y Majadahonda.
Su primer plan general, que data del año 1978, fue recurrido y anulado judicialmente a instancias de algunos propietarios afectados; circunstancia que provocó la paralización durante muchos años del desarrollo del municipio. La revisión de dicho plan se inició en 1997, tramitándose durante cuatro años con varios periodos de información pública y un amplio proceso de participación ciudadana en el que intervinieron vecinos, propietarios y entidades públicas y privadas. El nuevo documento definió desde el principio los objetivos de remodelación urbana, los nuevos crecimientos, los aprovechamientos edificatorios y el desarrollo de la gestión urbanística, quedando reflejados dichos extremos en el avance del plan publicado en marzo de 1997.
En 2001, la Comunidad de Madrid aprobó definitivamente el plan, cuya ordenación y gestión han tenido un éxito constatable en aspectos como la calidad urbana conseguida, la urbanización de sus nuevos desarrollos, la aceptación del nuevo plan entre el conjunto de los ciudadanos, la resolución de las impugnaciones históricas sobre el plan anterior, así como la generación de recursos para el ayuntamiento que aseguran la sostenibilidad económica del municipio.
El plan proyectó un desarrollo residencial muy moderado -del 30% de la dimensión urbana, con una densidad media de siete viviendas/hectárea-, sin posibilidad de crecimiento futuro mediante la protección del 35% del suelo restante del municipio. Esta bajísima densidad edificatoria se concentró espacialmente para lograr un desarrollo sostenible de alta calidad, con una dotación de zonas verdes públicas cinco veces mayor que la regulada por ley, y una dotación de equipamientos tres veces mayor a lo exigido.
En cuanto al aprovechamiento urbanístico asignado a los propietarios del suelo, se reconoció una media de cinco viviendas/hectárea de densidad materializable sobre un 15% neto de la superficie aportada, obligando a la cesión del 85% del suelo restante al ayuntamiento. Se trata, por tanto, del plan urbanístico con menor aprovechamiento para los propietarios de suelo de todos los aprobados durante los últimos años en los municipios del área metropolitana de Madrid.
A día de hoy, y a pesar de la crisis, el plan ha sido urbanizado casi al 100% en un tiempo récord, como consecuencia de la aplicación del sistema de expropiación en la mayor parte de los nuevos sectores; sistema de actuación que no ha sido utilizado de forma generalizada en ningún otro municipio de Madrid, ni del resto de España. Gracias a ello, el Ayuntamiento de Boadilla es titular hoy del 30% del aprovechamiento edificatorio total, con suelo público urbanizado para la ejecución de más de 2.500 viviendas protegidas, lo que supone un 50% de las nuevas viviendas. El plan ha concentrado también las viviendas sociales de la comunidad en una única zona, lo que permite hoy contar con suelo urbanizado para la ejecución de un barrio ecológico de más de 750 viviendas.
A pesar de estas exigencias tan estrictas, el plan general fue aceptado por más del 90% de los propietarios y promotores, pactándose un convenio público-privado innovador y extraordinariamente práctico, y a la vez realista, que ha evitado la retención del suelo sin urbanizar, poniendo estos desarrollos al servicio inmediato de las necesidades del mercado.
Este plan se ha realizado además con una programación financiera que permite al ayuntamiento -gracias a la enorme cantidad del suelo público obtenido- contar con ingresos suficientes para mantener un nivel de servicios urbanos de calidad, que otros municipios españoles no podrán alcanzar por falta de una adecuada planificación económica derivada de sus planeamientos urbanísticos.
En definitiva, el urbanismo de Boadilla del Monte puede ser ejemplo de modelo de futuro porque se ha basado en un crecimiento muy limitado, con altos niveles de calidad urbana, gestión pública directa, prioridad del interés general de los ciudadanos con grandes dotaciones, soluciones de desarrollo consensuadas con los propietarios y resolución de los problemas económicos del municipio a largo plazo.
Leopoldo Arnaiz Eguren. Director general de Arnaiz Consultores