Recesión y vivienda
La recesión de la economía española ha tenido uno de sus principales exponentes en el mercado de la vivienda. En la fase expansiva, la inversión residencial creció un 110% entre 1997 y 2007, con un máximo de 866.000 viviendas iniciadas en 2006. A este extraordinario dinamismo le ha sucedido un fuerte ajuste, resultado del cambio radical de expectativas sobre la demanda. Los principales factores de este cambio han sido la incertidumbre sobre la renta de los hogares, la menor presión demográfica por un contexto de crecimiento moderado en el medio plazo, la desaparición de un horizonte de revalorizaciones permanentes y la revaluación del riesgo financiero a raíz de la crisis. El resultado ha sido que las operaciones de compraventa de vivienda en 2009 fueron la mitad que en 2007 y que las viviendas iniciadas se situaron en 2008 y 2009 por debajo de la formación de nuevos hogares.
El que la nueva producción en el sector haya corregido con mayor intensidad que la demanda está relacionado con el prolongado periodo de construcción de una vivienda. Si se considera que éste se prolonga entre 18 y 24 meses, cuando estalló la crisis financiera en verano de 2007, el número de viviendas en construcción se situaba en torno a 1,4 millones. La combinación de ambos elementos ha dado como resultado la acumulación de un importante excedente de viviendas, que oscilaría, según diferentes estimaciones, entre 700.000 y algo más de 1 millón. Con estas cifras y considerando que otras 300.000 viviendas estarían en construcción, en un escenario de demanda similar al de 2009, con unas 220.000 nuevas viviendas vendidas, podría concluirse que la absorción del stock se prolongará hasta 2015. Sin embargo, esta conclusión general no es correcta y cabe realizar algunas matizaciones.
La principal es que el mercado de la vivienda es muy heterogéneo desde el punto de vista territorial. Así, durante la fase expansiva, una proporción mayoritaria de municipios registró una actividad inmobiliaria en paralelo a un fuerte crecimiento demográfico (439.000 nuevos hogares al año entre 2001 y 2008). Como resultado, en estos territorios, que englobarían a la mayoría de capitales de provincia y otros grandes municipios, la acumulación de excedente ha sido menor. Por el contrario, en determinados municipios, con menor volumen de población, las previsiones han excedido con mucho la realidad. Estos territorios se sitúan mayoritariamente en zonas donde había un mercado muy activo de segunda residencia, sobre todo en la costa sureste peninsular y las islas, pero también en municipios que absorbían parte de la presión demográfica en grandes núcleos.
Este diagnóstico diferenciado es necesario para comprender las dinámicas de corto y medio plazo en el mercado de la vivienda en España. De esta forma, la demanda y los precios habrían concluido su ajuste en buena parte de los territorios con bajo excedente de oferta. En estos municipios, la actividad de construcción residencial estará determinada por la formación de nuevos hogares, proceso que, aunque menos intenso que en la fase expansiva, alcanzará un volumen similar al de principios de los noventa. En el otro grupo de territorios, sin embargo, el ajuste de los precios no garantiza por sí solo una mayor capacidad de absorción del excedente, que estará determinada por el escenario económico y financiero de las familias españolas y europeas. Dado que éste no incorpora mejoras sustanciales en las rentas de los hogares, la digestión del stock en estos municipios con elevados excedentes de vivienda es todavía incierta.
Una segunda matización está relacionada con la accesibilidad a la compra y el mercado de vivienda en alquiler, que en España representa un porcentaje de población muy reducido (en 2008 un 11% en comparación con un 35% en Francia y un 44% en Alemania). Frente a una mayor oferta pública y un mercado más profesionalizado, aquí, con una mayor preferencia por acumular riqueza en inmuebles, no existen las condiciones para una mayor demanda de alquiler, que queda así condicionada a la posibilidad o no de acceder a una vivienda en propiedad. Es verdad que en 2009 la bajada de tipos de interés y de los precios redujo sustancialmente las cuotas de nuevas hipotecas, pero ha continuado una intensa destrucción de empleo y hay que tener en cuenta que la exclusión puede venir por la no disponibilidad de suficiente ahorro. En estas circunstancias, y con cambios fiscales en el horizonte, la demanda de alquiler seguirá aumentando, en mayor grado si se generan los incentivos adecuados, permitiendo también absorber una parte del excedente de oferta hoy existente.
Xavier Segura. Jefe del servicio de estudios de Caixa Catalunya