Mecánica del ajuste
Para entender el bloque de consecuencias que sigue al ajuste de vivienda hay que empezar explicando el proceso de formación de precios. El gobierno de Euskadi en su informe: El sector de la construcción 2006, revela que en esa comunidad la participación de los componentes del coste en el precio de la vivienda son: 53% suelo, del cuál el 42% es suelo bruto y el 11% urbanización; 27% promoción y 20% gastos generales, gastos financieros y beneficio industrial.
Sin embargo, esta proporción no es constante a lo largo del ciclo económico. A medida que aumenta el precio de vivienda, aumenta el porcentaje que representa el suelo y disminuye la participación de la promoción. Si baja el precio, disminuye el peso de suelo y aumenta el de la promoción, mientras el componente formado por los gastos generales, financieros y beneficio industrial permanece estable al ser el beneficio industrial el mismo porcentaje, entre el 10 y el 15%. La repercusión del precio de suelo también varía en función del tamaño del municipio y del área geográfica de referencia.
Esto es así, puesto que el precio de suelo se calcula en función del precio medio esperado para la vivienda dado que la demanda de suelo es, en términos económicos, una demanda derivada de la demanda de vivienda. Según este mecanismo, una disminución del precio de vivienda del 1% implica una disminución del precio de suelo del 2,4% y una merma del beneficio industrial del 8%.
El Índice de Precios de Vivienda (IPV) mide la evolución de los precios de compraventa escriturada. En el caso de vivienda nueva, los precios reflejados corresponden a obras iniciadas entre 2005 y 2007. La correlación directa entre el IPV y suelo (IPS) indica la mecánica del ajuste.
El índice de vivienda nueva del primer trimestre registra la primera entrada en negativo del 2%, de forma simultánea adelantamos la caída de suelo total nacional del 4,8% (-2 x 2,4). La variación intertrimestral del segundo trimestre del -1,8% trae la caída de suelo del 4,3%. El procedimiento resulta útil, pues los datos coinciden con los oficiales.
Para los promotores, una bajada acumulada del 10% significa una bajada de suelo del 27% y absorbe prácticamente el beneficio, por lo que el ajuste esperado no sobrepasa ese límite. Las entidades financieras como competidores tienen mas libertad para bajar precios. En cambio, como proveedores, una bajada generalizada de vivienda del 20% representa una bajada de suelo del 65%. Aquí acaba la mecánica. Los expertos deben convencerse que la vivienda nueva puede bajar hasta lo que cueste hacerla, más no. Mientras que la usada dependerá de las necesidades financieras del vendedor llegando incluso a precios de derribo.
Álvaro Fernández Vega. Asesor fiscal y auditor interno