La gran reconversión

El mapa empresarial del sector inmobiliario que surja tras la crisis no ha hechomás que empezar a perfilarse. Los analistas estiman que se irá a la concentración y con la reordenación desaparecerán cientos de compañías

La debacle financiera y el estallido de la burbuja inmobiliaria no se está traduciendo únicamente en que las empresas del sector tengan que pagar una dura factura que incluye la reordenación de su generalmente abultada deuda y la venta de activos - en casi todas las ocasiones los más emblemáticos y rentables-, el efecto vamás lejos. Con más de 500 empresas en concurso de acreedores, la mayoría de pequeño tamaño, los expertos apuestan por un cambio radical del mapa empresarial inmobiliario. Son muchas las cifras que hablan de las dimensiones del desastre, entre ellas las que apuntan a que la deuda acumulada, sólo de las principales empresas cotizadas, se acercaba a los 30.000 millones en el primer trimestre.

Sin embargo, también los analistas señalan que, aunque en mayor o menor medida todas las empresas están actualmente afectadas por el parón de la demanda y por el sobredimensionamiento de la actividad, de esta crisis algunas saldrán fortalecidas ymás adaptadas a la realidad del mercado. Y concluyen que este proceso es necesario para que se recupere la confianza de inversores y clientes, y se vuelva, por tanto, a la normalidad. También se comparten otras ideas: quedarán las empresasmás grandes, porque los bancos están más obligados a apoyarlas incluso con la entrada en su accionariado, aunque el perímetro con el que emerjan sea menor. Y, asimismo, las pequeñas que hayan adaptado sus negocios.

Habrá además un proceso de concentración, igualmente entre las medianas y las pequeñas para hacerse más competitivas. En esta línea de reordenación ya están trabajando algunas firmas especializadas y consultoras, como Aguirre Newman.

En realidad el proceso actual de refinanciación que las inmobiliarias negocian con la banca, del que no se escapa prácticamente nadie, es una segunda oleada que ha empezado con el inicio del año. La primera se desarrolló desde mediados o finales de 2007 y 2008. Como señala Javier Pascual, director general de Aguirre Newman, se han puesto en marcha varios modelos para intentar salvar a las compañías en apuros, desde la compra de activos a la entrada en el capital por parte de los acreedores, básicamente la banca.

Los casos son más que numerosos. Entre ellos está el deMetrovacesa, que ha celebrado el pasado 29 de junio su primera junta de accionistas con seis grandes entidades financieras en su capital: Santander -con el 23,6% de las acciones-, BBVA -10,9%-, Sabadell -10,9%,- Popular -con otro 10,9%- Caja Madrid -9,1% -y La Caixa -con el 5% de derecho de voto-. Aunque la familia Sanahuja mantiene un 30% del capital, éste es un caso claro de como la banca intenta que no caigan las grandes empresas, aunque con condiciones. El nuevo presidente de Metrovacesa, Vitalino Nafría, reiteró durante la junta que la compañía se encamina a un nuevo modelo de negocio, en el que, además de la contención de costes, la reorientación hacia la actividad patrimonialista -es decir al logro de ingresos recurrentes- será uno de protagonistas del futuro de la compañía.

Tras la entrada en concurso de acreedores de Martinsa hace un año, el temor a suspensiones en cadena de otras empresas de gran calado, obligó a buscar salidas menos traumáticas. Así, Afirma, la antigua Astroc, ha negociado en los últimos meses con la banca una aplazamiento de la deuda hasta 2012 y ya ha logrado refinanciar 754 millones. Para su presidente, Félix, Abanades, la adecuación del pasivo es clave para afrontar el futuro.

Solvencia

Otros intentos para obtener liquidez y que apelan al retorno a la normalidad, como los de Jacinto Rey para sacar a Bolsa a al Grupo San José, han mostrado que no son todavía fáciles. En este contexto el empresario argentino Diego León suspendió el acuerdo de compra del 20,25% del capital de Parquesol por un importe de 50 millones de euros con el que iba a convertir en segundo socio de la inmobiliaria por detrás del grupo San José. Además se vuelve a poner de manifiesto el recelo que despierta el sector que cuenta con un complejo entramado accionarial -inmobiliarias que participan en otras empresas del sector-, que dificultan cualquier proceso.

Incluso Realia, una empresa que cuenta con accionistas como Caja Madrid y FCC y que forma parte de todas las listas que los expertos hacen de formamás omenos anónima de las empresas que sobrevivirán a la crisis, ha tenido que defender su solvencia ante la solicitud de concurso necesario de acreedores solicitado por un proveedor (Instalaciones Feima) durante la celebración de una vista que se ha fijado para el 23 de julio en el Juzgado de lo Mercantil número 5 de Madrid.

Pero Pascual destaca además que no todas las empresas se han podido apuntan a esas soluciones, especialmente las inmobiliarias de mediano o pequeño tamaño. En otros casos se ha evidenciado que las medidas puestas en marcha en el inicio de la crisis, hace unos dos años no fueron suficientes, y hay que dar de nuevo a la manivela de la negociación con la banca y de la búsqueda de nichos de negocio rentables.

Productos

En este contexto, desde Aguirre Newman se estima que es obligatorio realizar una revisión estratégica de los planes que se haya demostrado que han fracasado. Porque la idea básica es que se debe intentar adaptar el negocio a lo que va a demandar elmercado, y que puede estar muy lejos de lo que se ha hecho hasta ahora. "Hay que asumir una visión realista". El plan estratégico tiene además que ser integral y comprender medidas en el área de negocios, de tesorería y en la financiera. Incluso es preciso realizar un análisis pormenorizado activo por activo. Y llegar a conclusiones que, en principio, pueden ser traumáticas, pero que se perfilan como imprescindibles para intentar la supervivencia a largo plazo.

Y a corto plazo para demostrar que la viabilidad es posible cara a que los bancos acreedores refinancien y mantengan la liquidez que asegure el funcionamiento de la compañía. En este contexto es muy posible que haga falta vender o dejar inmuebles sin concluir, como se ve en muchas ciudades y pueblos en España. Porque como señalan los expertos de Aguirre Newman hay productos que no tienen demanda y que no la tendrán previsiblemente en muchos años, así como localizaciones geográficas que están totalmente agotadas. En esta línea en un reciente estudio de una caja de ahorros se señala que únicamente el 38,7% de las viviendas en construcción, casi 630.000, están vendidas, por lo que para más del 61% se busca comprador.

Habrá además que afrontar fusiones en todos los segmentos de este sector para ganar no sólo en tamaño sino adicionalmente en competitividad. Y en el peor de los casos, se necesario emprender una liquidación ordenada. En este último punto la coincidencia de los profesionales es unánime: seguirá bajando drásticamente el número de empresas y quedarán las más profesionales.

Stocks para tres años

La absorción de los stocks de viviendas sin vender es el paso previo para que las inmobiliarias puedan mejorar sus expectativas de resultados. Si se tiene en cuenta que la demanda para los clientes finales en España, es decir excluyendo las compras para inversión que además ahora no se producen, es del orden de las 300.000 viviendas, el mercado cuenta con stocks para unos tres años. El volumen de viviendas nuevas sin vender se acerca a las 614.000 a las que hay que unir las 384.000 en fase avanzada de construcción.Desde el servicio de estudios del BBVA se señala que los stocks pueden empezar a bajar a partir de 2010 y que llegará a los niveles alcanzados en 2005 a finales de 2012. Y destacan que la promoción de las viviendas en alquiler será un buen vehículo para la absorción de estos inmuebles. En cuanto a los precios las previsiones apuntan a que se reducirán de media un 10% en 2009 y un 12% en 2010. Los descensos acumulados quedarán en el 30%.