Los promotores piden otra moratoria para no aplicar la actual Ley de Suelo
La atonía de la demanda inmobiliaria y la escasa actividad urbanística preocupa a promotores y constructores, que piden soluciones para los suelos que tienen sin desarrollar. Para evitar la pérdida de valor de estos activos y su reflejo en los balances de empresas y bancos, el sector reclama una nueva moratoria para no aplicar la actual ley.
La Ley de Suelo en vigor comenzó a aplicarse en julio de 2007, pero en su disposición transitoria tercera establecía una excepción. Para todos aquellos suelos urbanizables delimitados (aquellos para los que el planeamiento ya ha establecido las condiciones de su desarrollo, o lo que es lo mismo, los que se encuentran en una fase más próxima a poderse edificar) fijaba la posibilidad de ser valorados todavía con los criterios de la antigua norma hasta un plazo máximo de tres años, salvo que el planeamientomarcara su propio límite. Tal y como ha podido saber CincoDías, los planeamientos no suelen incluir ese tipo de plazos, por lo que apenas queda un año, hasta julio de 2010, para que todos los suelos tengan que ser valorados con arreglo a los criterios de la norma actual.
¿Qué riesgos conlleva ese cambio? Una de las principales novedades que introdujo la ley es que a la hora de valorar los suelos ya no se podrían tener en cuenta las plusvalías futuras que generara aquello que se fuese a construir sobre los terrenos en cuestión. "Se obliga a valorar los solares por su situación real y no por expectativas", recuerdan en una tasadora. La diferencia entre aplicar una norma u otra en el valor del terreno puede llegar a ser del 50% o más, dependiendo del precio que se pagara y en qué momento del anterior boom inmobiliario se adquirió dicho suelo.
Como es muy poco probable que de aquí a un año buena parte de esos suelos culminen su desarrollo mientras existe un stock sin vender de más de un millón de casas, los promotores han decidido reclamar una solución "transitoria".
"Una posibilidad sería ampliar esa moratoria que establecía la norma otros dos años o tres porque lo que las empresas necesitan en estos momentos es tiempo hasta que el mercado comience a envían señales claras de recuperación", explica un portavoz de una de las grandes patronales inmobiliarias.
La cuestión técnica que se plantea ahora es cómo hacerlo. Algunas fuentes consultadas explican que podría aprovecharse el desarrollo reglamentario de la ley, aún pendiente, para retocar el ca- pítulo de las valoraciones, "cuya redacción ya se dejó en la ley bastante abierta".
Otra posibilidad es ampliar la moratoria que ya estableció el Ejecutivo en diciembre pasado a través de una modificación de la Ley de Sociedades Anónimas. Mediante el real decreto ley aprobado a finales de 2008, las empresas se evitarán en los dos próximos años tener que provisionar la caída en la valoración de sus activos, práctica que, de otra manera, les acarrearía pérdidas que pueden reducir sus fondos propios hasta el punto de entrar en causa de disolución.
Los promotores consideran que para su sector ese periodo de dos años se queda muy corto. Desde el Ministerio de Vivienda aseguran no haber recibido una propuesta en firme y los promotores insisten en que las conversaciones sobre este asunto son frecuentes.
Problema añadido para constructoras, bancos y cajas
Para dar idea de la gravedad del problema que puede suponer que todos los suelos urbanizables delimitados pasen a ser valorados con los criterios de la ley actual, valga un ejemplo. "Si un suelo se compró hace cuatro años por 10 millones de euros y para pagarlo se obtuvo un crédito de siete millones, ¿qué pasará cuando al aplicar la norma el tasador establezca que ya sólo vale dos millones?", afirma un analista del mercado.Si se trata de un solar entregado por el promotor al banco ante la imposibilidad de seguir pagando el préstamo, el problema pasa a ser de la entidad, que deberá provisionar esa pérdida. Lo mismo les ocurre a las constructoras que están recibiendo terrenos como dación en pago de promotores que no pueden abonarles los trabajos pendientes. Se estima que de los 322.960 millones de euros de saldo vivo de créditos a promotor que existen, al menos 80.000 millones corresponden a préstamos para adquirir suelo.
La compraventa de terrenos desciende un 37% hasta marzo
Entre enero y marzo apenas se realizaron 5.589 transacciones de suelo, un 37,1% menos que los niveles de compraventas registrados en el primer trimestre de 2008.Otro dato que refleja el descenso en la actividad de este submercado es comprobar cómo la superficie transmitida en el primer trimestre de 2009 representó 8,7 millones de metros cuadrados, un 20,8% menos que en el trimestre anterior. Además, el precio del suelo en el primer trimestre de 2009 se situó en 238,8 euros por metro cuadrado, lo que representa una bajada del 3,7% respecto al cuarto trimestre de 2008 y del 4,8% si se compara con el periodo enero-marzo del año pasado. En los municipios de más de 50.000 habitantes el metro cuadrado se abarató mucho menos, ya que alcanzó los 650,4 euros, un 0,5% menos. En cualquier caso, los expertos creen que son tan pocas las operaciones de suelo actuales, que las cifras son poco representativas. "Casi no hay mercado", dicen.