¿Comprar o alquilar? Ocho razones para decidirse
La caída que acumulan los precios de la vivienda y los recortes en los tipos de interés pueden ser razones de peso para lanzarse a comprar. No obstante, las trabas que están poniendo los bancos a la hora de conceder hipotecas y el fantasma del paro ante la crisis hacen del alquiler una alternativa más que razonable.
Es posible que a muchos españoles les esté rondando en estos momentos la siguiente pregunta: ¿Es mejor comprar una casa o alquilar? La respuesta es tan simple como que depende de varios factores. Pero la cuestión se complica cuando la decisión ha de tomarse en medio de una crisis económica sin precedentes y de dimensiones globales.
Los precios dan una tregua: El descenso de los precios de la vivienda en 2008 tras varios años de subidas prohibitivas supone una gran oportunidad de compra. La estadística del INE revela que la vivienda libre se abarató un 5,4% en 2008, mientras que el Ministerio reduce este porcentaje al 2,8%. No obstante, algunas tasadoras como Tinsa sitúan la caída de precios por encima del 10% el año pasado, y además prevén bajadas del 20% para 2009. Precisamente, la expectativa de que los precios no han tocado suelo tienta a los potenciales compradores a esperar, lo que ha propiciado un 'stock' de más de un millón de pisos sin vender. Algunos expertos inmobiliarios creen que para dar salida a los pisos, los propietarios tienen que rebajar el precio hasta un 30%.
De este modo, el desplome de las compraventas ha tenido un efecto subida en los alquileres, que se revalorizaron un 4,4% en 2008, tres puntos por encima del Índice de Precios de Consumo (IPC), según los datos del INE, que contrastan con las cifras del portal inmobiliario Facilisimo.com, cuyo último informe asegura que las rentas cerraron 2008 con un descenso del 3,74%.
Costes y financiación: Comprar una vivienda requiere un importante esfuerzo económico inicial. Los costes de notaría, tasación, registro o IVA son mucho más elevados que los gastos de la fianza o algún posible seguro de responsabilidad a la hora de alquilar. Además, las entidades financieras han endurecido las condiciones de concesión de créditos hipotecarios para evitar la morosidad: más avales, férreas garantías de solvencia, menor financiación, etc.
Gonzalo Feltrer, del departamento de Asesoramiento Inmobiliario de Arnaiz Consultores, explica que los bancos y cajas "analizan ahora más las garantías que puedan facilitar los clientes y sólo otorgan hipotecas que no superen el 40% de la renta disponible".
En cuanto a los tipos de interés, aunque el Banco Central Europeo (BCE) los ha situado en mínimos históricos, lo que abarata las cuotas hipotecarias, "los bancos lo compensan subiendo los diferenciales", señala Feltrer.
Inversión: Históricamente en España adquirir un inmueble se ha considerado la mejor inversión y la más rentable teniendo en cuenta que en la época del 'boom' el 'ladrillo' se revalorizaba año tras año a una velocidad de vértigo. Ahora que los precios de la vivienda están cayendo asoman las dudas. Pero Rubén Cózar, director de residencial de Foro Consultores, asegura que "se trata de una inversión y no de un gasto" porque, añade, "gastas un dinero para algo que siempre se va a revalorizar a largo plazo". Por su parte, Gonzalo Feltrer cree que "en un alquiler te limitas a pagar, mientras que con la compra amortizas lo que adquieres".
Alquiler con opción a compra: Para los que consideren que los pagos de las rentas son a fondo perdido existe el alquiler con opción a compra, una fórmula a caballo entre la compra y el alquiler que consiste en descontar las cuotas mensuales del periodo de alquiler acortado del precio final de compra de la casa.
Rubén Cózar considera que en un momento en el que es difícil conseguir financiación por parte de los bancos, "el aliciente es que es el promotor el que financia la compra y además te quitas capital de tu futura hipoteca, siempre y cuando se desgrave el 100% de lo que se ha pagado durante el alquiler".
Ahorro fiscal y subvenciones: Las personas que adquieren una vivienda pueden deducirse cada año una determinada cantidad, con un límite máximo de 9.015 euros. Si se está pensando en ahorrar para comprar, las cuentas-viviendas permiten desgravarse de la cuota del IRPF las cantidades depositadas anualmente con el mismo límite anteriormente citado.
Para el alquiler, el Gobierno concede una ayuda de 210 euros mensuales, más fianza y aval, durante cuatro años para los trabajadores de entre 22 y 30 años con ingresos que no superen los 22.000 euros brutos anuales.
Además, ya es posible desgravar por arrendamiento a nivel estatal. Los alquilados que ganen hasta 24.020 euros al año pueden llegar a deducirse el 10,05% sobre el máximo de 9.015 euros.
Incertidumbre económica: El panorama económico es poco halagüeño. La crisis ha disparado el desempleo y las perspectivas macroeconómicas no invitan al optimismo. Cada persona debe valorar las posibilidades de continuidad en su trabajo y "adaptarse a lo que le conviene más a nivel económico", explica el experto de Foro Consultores.
Endeudamiento: Mientras que adquirir un inmueble supone hipotecarse prácticamente 'de por vida' y concentrar alrededor del 80% de la riqueza de las familias en su patrimonio inmobiliario, el alquiler permite un mayor margen de maniobra ante la variación de los ingresos en la unidad familiar, ya que el coste de cambiar de vivienda es mucho menor.
Además, una posible subida de los tipos de interés puede terminar ahogando económicamente al comprador y ocasionarle serios problemas para llegar a fin de mes. Por su parte, el alquiler posibilita diversificar los riesgos financieros y aprovechar otras oportunidades de inversión.
Accesibilidad y movilidad: El alquiler aumenta las posibilidades de acceso a una vivienda para colectivos con mayores problemas como el de los jóvenes. De este modo, la emancipación no resulta tan inalcanzable.
Por otro lado, es posible una mayor rotación en función de las necesidades a lo largo de la vida. Si durante la juventud se prefieren pisos más céntricos, cuando se tienen hijos se opta por inmuebles más grandes y cercanos a los colegios y los lugares de trabajo. Las personas mayores, por su parte, demandan casas algo más pequeñas y en zonas tranquilas.
Asimismo, vivir en régimen de alquiler favorece una mayor movilidad geográfica a nivel laboral. Los propietarios se ven más 'atados' a su casa a la hora de cambiar de ciudad por trabajo, mientras que los arrendatarios pueden ser más flexibles.
En opinión Rubén Cózar, el alquiler "da una libertad y flexibilidad de movimientos porque no estás ligado a una hipoteca toda tu vida". Pero la compra "permite hace reformas y modificar la vivienda al gusto", al tiempo, dice Cózar, que "no dependes de terceras personas".