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La falta de liquidez ahoga los fondos inmobiliarios

Tras la caída de los fondos de Santander y BBVA, Sabadell anunció el viernes que realizará una tasación extraordinaria del suyo.

Sabadell se ha unido a las estrategias de Santander y BBVA encaminadas a adaptar sus fondo inmobiliario al actual entorno. El banco anunció el viernes a la CNMV que realizará entre febrero y marzo una tasación extraordinaria del Sabadell BS Inmobiliario 'para adecuar su valor a la realidad del mercado'. Este fondo, según Inverco, cuenta con 14.383 partícipes y un patrimonio de 1.012 millones. La entidad asegura que 'en ningún caso va a cerrar el fondo' y añade que la nueva tasación reflejará una depreciación de sus activos de entre el 4% y el 5%, el mismo porcentaje de caída que sufrió el fondo inmobiliario de Santander en la primera valoración extraordinaria de enero. Para los inversores de Sabadell se abre una ventana para solicitar reembolsos entre el 15 de marzo y el 15 de abril. Quedan cuatro fondos más: los gestionados por Inverseguros, Ahorro Corporación, Caja Madrid y Caixa Catalunya.

Con más de 140.000 suscriptores y un patrimonio de unos 9.000 millones en su momento más espléndido, los fondos inmobiliarios directos -que invierten en edificios y no en empresas del sector- han sido un producto de éxito entre los inversores españoles, aunque algunos gestores sólo los recomienden para clientes institucionales. A su favor, destacan que son un activo idóneo para batir la inflación y con poca correlación con el ciclo inmobiliario, aunque sí con el económico. Si su riesgo de caídas es de media menor que los de renta variable, tampoco sus rentabilidades son astronómicas -Santander Banif ha aportado un 7% anualizado-. Pero su principal defecto es la falta de liquidez y ahora la caída en picado del valor de sus activos. Eso ocurrió a BBVA en noviembre. En este caso la entidad optó por avisar a los inversores para darles la oportunidad de recuperar su dinero y más tarde adquirió la cartera de inmuebles. Las peticiones de reembolsos también han obligado esta semana a Santander a congelar las salidas de Banif Inmobiliario dos años para proceder a su liquidación. Se trataba de los dos mayores fondos inmobiliarios de España.

En qué invierten

La cartera de estos fondos tiene que estar posicionada en un 50% en viviendas por la normativa vigente. El resto puede estar diversificado, y cada gestor ha optado por un perfil diferente, aunque casi todos han invertido en oficinas. Otros han optado además por centros comerciales, hospitales u hoteles. También por edificios en otros países. Las rentabilidades las obtienen básicamente por los alquileres.

Perfil del inversor

Los expertos advierten que estos productos pueden ser atractivos, pero sólo para inversores cualificados, que cuenten con una cartera muy diversificada y con una visión a largo plazo, debido a su escasa liquidez. Por ello, recomiendan que los pequeños ahorradores se mantengan al margen de unos productos que, por otra parte, no están exentos de riesgo. En el sector, de hecho, se critica que algunas entidades los hayan comercializado en su red de sucursales entre clientes particulares y los hayan presentado con una alternativa conservadora.

Liquidez

Las dificultades para vender los activos es su principal rémora. Incluso en las etapas más álgidas del boom, no era fácil desprenderse de un edificio de viviendas o de oficinas y, casi peor, de un centro comercial, si el periodo para materializar la operación era muy reducido. Pero ahora, a corto plazo, es prácticamente imposible. 'El mercado está cerrado', señala Ángel Molina, analista de inversión de Tressis. A él están aflorando los cazadores de gangas, pero, además de tirar los precios a la baja, tampoco aportar una elevada fluidez. En este contexto, se han producido varias operaciones de venta con minusvalías, pero la más relevante ha sido la protagonizada por Santander Banif Inmobiliario. Este fondo, en el misma semana que anunció la congelación de los reembolsos, se desprendió de un edificio de oficinas en el Paseo de la Castellana de Madrid por 23,8 millones de euros, un 28% por debajo del precio que figuraba en la tasación del cuatro trimestre de 2008.

Pero, como señala Ángel Molina, está dificultad para hacer líquidos los activos se puede agudizar ahora, en la que los suscriptores demandan de forma masiva que les devuelvan su inversión. Esta debilidad se puede aplicar incluso a los que cuentan con activos de más calidad, ya que ese aspecto no asegura la posibilidad de venderlos a corto plazo, preservando los intereses de los partícipes.

Un método de valoración conservador

El método de valoración de los fondos inmobiliarios es bastante conservador. Las gestoras tienen la obligación de tasar al menos una vez al año todos los inmuebles y, para evitar que se produzcan cambios bruscos en las carteras, intentan repartir estas tasaciones de forma escalonada. Además, tienen que llevar a cabo una tasación de los aquellos inmuebles que compran o vendan, con el propósito de anotar las correspondientes plusvalías o minusvalías obtenidas en la transacción. De todos modos, no es habitual que las entidades lleven a cabo una fuerte rotación de los inmuebles en cartera a no ser que éstos dejen de ser rentables o, como en el caso de Santander, que realice la liquidación del fondo. El principal motivo es que la mayoría de los edificios, en muchos casos de oficinas, están en régimen de alquiler, pero también que la normativa establece que no se puede ejecutar la enajenación durante un periodo de dos años desde su adquisición. El valor liquidativo de cada participación en fondo se calcula en función de dos criterios: el flujo de la renta obtenida por los alquileres de edificios y locales según la duración del contrato de arrendamiento o el valor de tasación de mercado. Las entidades tienen que aplicar la cantidad que resulte más baja de entre estas dos.