Una alternativa a la VPO

La crisis inmobiliaria, con sus secuelas de desempleo por la caída de la construcción, viene generando un amplio debate sobre las medidas más eficientes para combatirla, con un consenso políticamente correcto por el que todas ellas pasan por potenciar la construcción de más viviendas de VPO.

Partiendo del principio básico de que el fin debe ser facilitar el acceso a la vivienda a todos los hogares y que, en condiciones de mercado normales, la construcción de VPO es un buen mecanismo (más adecuado en la fórmula de alquiler que en la de propiedad) las circunstancias actuales excepcionales aconsejan replantearse, al menos transitoriamente, esta fórmula.

La crisis inmobiliaria ha derivado en una crisis financiera y en una crisis de confianza que ha terminado por afectar a todos los sectores y a los comportamientos de los consumidores. En España se siguen creando hogares a un ritmo similar al de años anteriores, pero las ventas nuevas de viviendas (no las registradas ahora de preventas anteriores) se han reducido prácticamente a niveles testimoniales.

Este estancamiento de las ventas ha creado un stock sin precedentes de viviendas acabadas sin vender o vendidas desocupadas. De 1996 a 2007 se crearon cuatro millones de hogares en España y la población de más de 25 años aumentó en más de 7 millones habiéndose terminado 5,2 millones de viviendas. Si sumamos las viviendas en curso tendríamos un exceso próximo a los dos millones de unidades.

La cuantificación precisa del exceso es compleja ya que factores como el peso de la segunda residencia, las compras de extranjeros para vacaciones y las variaciones sociológicas en cuanto al tamaño y la composición de los hogares, las variaciones en la edad de emancipación y el proceso de arraigo de los inmigrantes, entre otros, impiden dar una cifra más aproximada.

La comparativa respecto a otros países de la media de viviendas por mil habitantes (564 en España frente a 481 de la UE-15) nos daría un exceso de stock de 3,7 millones de viviendas que tampoco refleja fielmente la realidad por las peculiaridades tradicionales de nuestra experiencia.

En todo caso, el stock de viviendas, y la situación consiguiente de iliquidez de los promotores está generando una dinámica de adjudicaciones por las entidades financieras, reducciones de precio y expectativas de bajadas adicionales que bloquean el mercado.

En un país como España, con las tasas más altas de vivienda en propiedad y donde la vivienda es el principal activo de las familias, un clima como el actual de deterioro indefinido en las expectativas de los precios está teniendo un impacto muy negativo en las decisiones de consumo por la caída del efecto riqueza. Si a esto le unimos que el stock de vivienda desocupada en los niveles actuales es un despilfarro de recursos deberíamos cuestionarnos si seguir aumentando la oferta mediante más construcción de VPO es la mejor de las opciones.

En otros términos, la gravedad de la crisis es tal que los recursos públicos para combatirla se van a revelar pronto insuficientes, por lo que la eficiencia y priorización de las medidas es lo que determinará cuándo y cómo saldremos de ella. La crisis es compleja y no habrá soluciones simples, pero conviene ensayar ideas complementarias. En otros países se está planteando ayudar a las familias hipotecadas, como fórmula para detener la sangría de ejecuciones que deteriora los precios y produce a su vez el deterioro de los balances bancarios, la restricción de créditos y más ejecuciones.

En nuestro país, lo que era una debilidad estructural de financiar las hipotecas con tipos a corto se va a convertir en un alivio por la caída impuesta por el BCE, por lo que los propietarios de viviendas verán reducida notablemente su carga financiera.

Por tanto habría que abordar cómo dar salida a las viviendas acabadas no vendidas, que según estimaciones recientes del presidente de Asprima ascienden a unas 650.000 unidades.

Una posible medida para el debate sería que el Gobierno subvencionase directamente el alquiler de estas viviendas que cumpliesen determinados requisitos con un tanto por ciento anual, un 2% por ejemplo. Si, según los últimos datos, una vivienda media en España de 100 metros cuadrados cuesta 270.000 euros, las 650.000 viviendas sin vender suponen 175.000 millones de euros, por lo que en el caso de que se alquilasen y se subvencionase el alquiler de todas, el coste sería de 3.500 millones de euros al año.

La medida debería establecer límites de precios, por ejemplo 300.000¦euro; por vivienda, contemplar periodos de alquiler de 5 a 7 años, y otorgar al final una opción de compra al arrendatario, sobre la base utilizada para el cálculo del precio del alquiler, que no debería exceder del 4% o el 5% anual.

Si se establece el límite del alquiler en el 5% del valor de la vivienda, el arrendatario tendría un coste de 675 euros al mes para la vivienda media de 270.000 euros, que se compara favorablemente con el esfuerzo de adquisición de viviendas de protección pública en las principales capitales.

Dado que todas estas viviendas ya están financiadas por las entidades financieras, no hay que movilizar nuevos recursos, y además, de tener éxito, suponen un alivio para las mismas entidades financieras y los promotores, que verían alejarse la amenaza de impagos inminentes de los intereses.

Supone también quitar presión de oferta al mercado y atraer compradores potenciales a medio plazo por el previsible ejercicio de la opción de compra al final del arrendamiento. Las condiciones son además suficientemente favorables como para que los arrendatarios puedan capitalizarse en los próximos cinco o siete años, para afrontar al final el préstamo hipotecario que les dé acceso a la propiedad de la vivienda, con el descuento implícito que supone la inflación del periodo transcurrido. Para garantizar transparencia en los precios ofrecidos habría que establecer mecanismos competitivos en la oferta, y ligarlos además a la opción de compra final.

La propuesta tiene, como no podía ser de otra forma, contraindicaciones, como por ejemplo el impacto negativo en los alquileres ya existentes o la resolución de situaciones discriminatorias que crea. Pero también se dan estas situaciones discriminatorias en el acceso a las VPO y también producen el efecto indirecto de que una gran parte de las VPO la termina pagando la familia de clase media que compra una vivienda libre en la misma urbanización, porque no ha tenido acceso a una VPO.

Se cuestionará también que la construcción de VPO permite el mantenimiento de puestos de trabajo que con esta medida se verían comprometidos, pero una medida como la propuesta, de tener éxito, producirá un desbloqueo del mercado que lo compensará, y además parece mucho más eficiente dedicar los recursos públicos a medidas alternativas como desarrollo de equipamientos e infraestructuras que a construir viviendas habiendo el stock que hay ocioso.

Por tanto, en situaciones excepcionales como la actual hay que tomar medidas excepcionales que no siempre son las óptimas, pero ésta tendría la ventaja de favorecer a la familia arrendataria, y también al promotor y a la entidad financiera, pero a estos últimos exigiéndoles como contrapartida un sacrificio en precios y un aplazamiento financiero respectivamente.

Mariano Miguel Velasco. Ex presidente de Colonial