Hipotecas, para clientes solventes y con ahorros
Las entidades restringen los créditos a una financiación no superior al 80% del valor de tasación y a hogares con dos sueldos fijos, superiores a la media y con antigüedad.
La caída de los precios de la vivienda es una realidad que se palpa desde hace tiempo en las conversaciones a pie de calle y ya también en las estadísticas oficiales. Pero el abaratamiento de las casas no es ni mucho menos sinónimo de que exista vía libre para su compra. El ciudadano se encuentra con un obstáculo que en muchos casos puede resultar insalvable, la concesión de la hipoteca.
El descenso en el número de operaciones hipotecarias y en el volumen de crédito es tan palpable como la caída de los precios de la vivienda. En medio de la crisis, la banca argumenta que la menor concesión de crédito se justifica en una menor demanda por parte de los clientes y en la expectativa de que es mejor esperar a mayores caídas en los precios antes de decidirse a comprar casa y a contratar una hipoteca. Y estos argumentos, con ser ciertos, conviven también con el hecho del endurecimiento de los requisitos que establece la banca en la financiación hipotecaria.
'Antes se llegaba a otorgar hipotecas que suponían entre el 40% y el 45% de los ingresos, algo que no estaba bien. Y ahora no se va más allá del 30% o el 35%', explica el responsable de hipotecas de un banco. El motivo de esta generosa financiación no era otro que 'incluso en el caso de que el titular de la hipoteca no pudiera pagar, el activo en garantía cada vez tenía más valor'. Sin embargo, la situación actual es la inversa y 'lo más importante es la capacidad de pago del cliente'. No es para menos cuando la previsión es que el número de desempleados ronde los cuatro millones al término de este año.
La estabilidad en los ingresos es por tanto el criterio básico para obtener una hipoteca. Además, la entidad dará prioridad a un crédito que se pague entre dos personas, más viable si una de ellas se queda en el paro. 'Genera más confianza que haya dos sueldos. La solicitud más solvente es la que pueda estar respaldada por dos personas con un contrato fijo, de una antigüedad razonable, con ingresos netos por encima de la media y para quienes el pago del crédito no suponga más de un tercio de los ingresos conjuntos', explican en una entidad. Pero no basta con responder a este exigente perfil sino que hay que contar también de forma inevitable con ahorro previo. 'Financiamos por el 80% del valor de tasación de la vivienda. Sólo superamos ese nivel en casos muy puntuales', explican en un banco. El aval sigue siendo el recurso de quienes necesitan financiación superior al 80%, aunque está en claro retroceso. Fuentes de Caja Duero aseguran que continúan ofreciendo hipotecas por más del 80% del valor de tasación con las debidas garantías por parte de personas ajenas a la operación.
En cualquier caso, es conveniente tener ahorrado más del 20% del valor de tasación de la vivienda. Según explica un ejecutivo bancario, 'la tasación se está convirtiendo en una nueva barrera para quien solicita una hipoteca. Al contrario de lo que sucedía hace algunos años, las tasaciones a veces son inferiores al precio de compra y reflejan la sensación generalizada de que los precios van a seguir cayendo'. Y tal y como reconocen en el sector, 'es normal que la banca sea recelosa a la hora de prestar dinero cuando el mercado no tiene claro cuánto cuesta una casa'.
En cuanto a los tipos de interés a los que se formalizan las hipotecas, los últimos datos disponibles del Banco de España muestran que el tipo hipotecario estaba en noviembre en el 6,18% TAE, lo que supone un diferencial de 1,83 puntos sobre el euríbor hipotecario de ese mes. La banca tiene por delante el desafío de ir actualizando su oferta hipotecaria a las caídas de tipos que se esperan para este año y que pueden dejar el precio del dinero en la zona euro incluso por debajo del 1%, lo que complicará la obtención de margen de negocio.
BBVA prevé un tipo hipotecario del 2,5% para finales de 2009, lo que puede facilitar el acceso a una hipoteca tanto por el precio del crédito como por el precio de la vivienda, que puede haber descendido aún más para entonces. La clave, una vez más, estará en conservar el empleo y en ofrecer al banco un perfil lo más solvente posible. Los mejores precios quedarán para ese tipo de cliente, al que el banco intentará vincular no sólo con la hipoteca sino con el plan de pensiones y otros productos de ahorro.
Oferta. Las consecuencias del pinchazo
Ingresos. La ortodoxia bancaria recomienda que la cuota de la hipoteca no supere el 30% de los ingresos mensuales. Es el requisito al que ha regresado la banca después de que en los años de boom inmobiliario y crediticio ese porcentaje superara el 40%.
Financiación. Las hipotecas por el cien por cien del valor de tasación han pasado a la historia. La mayoría de los bancos y cajas financian sólo por el 80% del valor de tasación. Pasar de ese porcentaje requiere la presentación de avales, que la banca acepta con mucha más reticencia que antes.
Tasaciones. En los años de abundancia crediticia, era habitual que las tasaciones se ajustaran al precio de compra de la vivienda o fueran incluso superiores, favoreciendo por tanto que el cliente obtuviese un crédito de mayor importe. La situación comienza a ser ahora a la inversa y el sector detecta que se están realizando tasaciones a la baja, descontando descensos adicionales en el precio de los inmuebles. Esto puede llegar a complicar la financiación por el 80%.
Plazos. La extensión del plazo de amortización fue el recurso con el que adaptar el pago de las cuotas mensuales al alza imparable de los precios en los últimos años. Llegaron a comercializarse hipotecas a 50 años, pero los plazos actuales son mucho más cortos, entre 25 y 30 años. Por ejemplo, La Caixa concede hipotecas a un plazo máximo de 25 años.
Tipo hipotecario. La intensa caída del euríbor está abaratando los precios de las nuevas hipotecas, aunque aún de forma limitada. Según el último dato oficial, del mes de noviembre, el tipo hipotecario de las nuevas operaciones está en el 6,18% TAE. Y, de acuerdo con las previsiones de los analistas, tendrá que bajar este año a niveles de entre el 3% y el 2,5%.
Productos vinculados. Las hipotecas más baratas son terreno acotado para los clientes más solventes y con más recursos. Caja Duero ofrece un diferencia de euríbor más 0,25 si se contrata también un plan de pensiones y para un determinado gasto anual en tarjeta. Deutsche Bank cobra euríbor más 0,17 con similares requisitos.