La banca española digiere los 'activos tóxicos' inmobiliarios
La burbuja inmobiliaria ha estallado en manos de la banca, que comienza a engordar su cartera de activos ligados a la vivienda y a crear filiales para gestionar su venta.
Las entidades españolas comienzan a aflorar los excesos cometidos durante la década dorada del mercado inmobiliario. De momento, sólo Banesto ha reconocido que en 2008 ha tenido que quedarse con activos relacionados con la vivienda por un valor de 1.100 millones de euros, de los que 788 millones corresponden al cuarto trimestre y que proceden del negocio con promotores. Pero en las próximas semanas el resto de entidades también irá desvelando el brutal impacto que empieza a tener la crisis del ladrillo. En septiembre, Santander anunció que había asumido inmuebles y suelo por un importe de 2.700 millones, Sabadell por 500 millones y BBVA por 340 millones. Las dos primeras entidades han optado por la misma solución para evitar que la morosidad se disparara y tener que aumentar las provisiones destinadas a cubrir insolvencias: crear una filial inmobiliaria para gestionar estos activos y venderlos en el mercado cuando los precios se estabilicen. BBVA y Popular, por su parte, están utilizando las que ya tenían constituidas, Anida y Aliseda Gestión Inmobiliaria, para este mismo objetivo. El jueves, Popular nombró director general de Aliseda al ex consejero de Reyal.
Una alternativa que, probablemente, imitarán otras entidades, como Banesto, y que supone rescatar los esquemas vigentes en la década de los noventa. Entre las cajas también se están reforzando sus divisiones o sociedades inmobiliarias con el mismo fin que los bancos. En este contexto se enmarca el acuerdo alcanzado entre Bancaja, Habitat y Comprarcasa, por el que las agencias inmobiliarias asociadas a esta última podrán actuar como intermediarios en la venta de los inmuebles de Bancaja Habitat, o la CAM, que en 2007 puso en marcha Mediterranean. La Caixa ha potenciado Servihabitat y Caixa Catalunya ofrece desde la semana pasada en la web de su filial Procam descuentos en los precios de venta de sus viviendas o la opción del alquiler. Sustituir la hipoteca por un alquiler durante un tiempo es una de las medidas que están poniendo en práctica varias cajas para intentar adelgazar su stock de viviendas.
Los expertos auguran que en el cuarto trimestre la cartera de activos inmobiliarios de la banca se duplicará e incluso en algunos casos se triplicará. El saldo en créditos a promotores inmobiliarios ascendía en septiembre a 315.444 millones de euros. De esta cantidad, 129.898 millones son préstamos concedidos por los bancos y 171.497 millones por las cajas. El resto corresponde a cooperativas de crédito y a establecimientos financieros. La morosidad también ha dado las primeras señales de alarma. El porcentaje de impagados pasó en los bancos del 0,83% en junio de 2008 a situarse en el 3,81% en septiembre. En las cajas, ha saltado desde el 2,65% hasta el 5,13%.
Las hipotecas a particulares, sin embargo, han dado un respiro a las entidades, después de que el BCE haya recortado los tipos al 2% y ello haya provocado que el euríbor a un año, principal índice de referencia de los créditos a tipo variable, se deslice hasta el 2,42%. Aún así, las previsiones de un fuerte crecimiento del paro -la UE estima que llegará al 19%- harán inevitable que muchos ciudadanos dejen de pagar sus préstamos. 'Esta vez la morosidad de la banca puede pasar del 10%', señala Robert Tornabell, ex decano de Esade y profesor de banca y finanzas. Tornabell cree que las autoridades de la zona del euro y británicas han tomado medidas que van en la senda adecuada. 'Es demasiado lento comprar productos tóxicos. Mejor nacionalizar bancos y actuar rápidamente, como hizo Reino Unido y creo que también lo hará Barack Obama. No sabemos si lo hará España. Pero podría llegar después de la primavera. No nacionalizar, sino pequeñas intervenciones'.
Un sector en apuros
Hipotecas: El saldo vivo total en créditos hipotecarios en España se sitúa en 1,08 billones de euros, según los últimos datos de la Asociación Hipotecaria Española.
Promotores: Muchos han preferido entregar las casas en construcción o finalizadas a los bancos antes que seguir haciendo frente a sus compromisos de pago.
Entidades: Tanto con los particulares como con las grandes empresas están negociando las condiciones de pago para evitar que se dispare la morosidad.
El regreso a la gestión de las compañías
El crac inmobiliario ha forzado a la banca a dibujar un camino de ida y vuelta, con su regreso al capital de algunos de los gigantes del sector. Tras un largo proceso de tirantes negociaciones, Inmobiliaria Colonial y Metrovacesa ya son gestionadas por bancos.El pasado año, un grupo de 15 entidades, liderado por Popular y La Caixa, se hizo con el control de Colonial para intentar evitar su quiebra con una deuda de casi 9.000 millones de euros. En Metrovacesa, la familia Sanahuja también acordó a finales de 2008 ceder el 66% que controlaba a BBVA, Santander, Banesto, Popular, Sabadell y Caja Madrid a cambio de reducir buena parte de su deuda de 5.200 millones de euros.Con anterioridad, Banesto, que había vendido Urbis a Reyal por 3.317 millones de euros en 2006, constituyó la sociedad Promodomus Desarrollo de Activos, en la que se incluyeron una serie de promociones inmobiliarias de Urbis. La entidad inyectó en esta sociedad, en la que Banesto cuenta con el 51% y Reyal Urbis el 49%, 312 millones de euros, más una cantidad variable por las promociones citadas.Renta Corporación, con una deuda de 652 millones de euros, y Parquesol negocian actualmente con la banca acreedora unas condiciones más flexibles. Pero el auténtico detonante de este derrumbe en cadena del sector fue Martinsa Fadesa, que en julio del pasado año presentó la mayor suspensión de pagos de la historia, con una deuda superior a los 5.200 millones de euros. Entre los 45 bancos acreedores figuran Caja Madrid, con casi 1.000 millones de euros, La Caixa (700 millones) y Popular (400 millones).