Fiscalidad

Hacienda baraja mejoras fiscales para los REIT dedicados a vivienda

El sector inmobiliario ha recibido positivamente el segundo borrador que publicó Tributos para regular los REIT. Aun así reclama que Hacienda establezca un régimen más beneficioso para estas nuevas sociedades inmobiliarias que se dediquen principalmente al alquiler de vivienda. Tributos reconoce que estudia esa posibilidad aunque no ha tomado una decisión.

La Dirección General de Tributos está recibiendo y estudiando las propuestas de mejora del sector financiero e inmobiliario al segundo borrador para regular los Real Estate Investment Trust (REIT) españoles, sociedades cotizadas que invertirán en activos inmobiliarios para alquilarlos y que gozan de un trato fiscal favorable. Fuentes de Tributos aseguran que realizarán cambios sobre su última propuesta aunque descartan cambiar la filosofía del nuevo borrador, es decir, los beneficios de los REIT tributarán al 18% y los dividendos estarán exentos.

En los próximos días Tributos cerrará un texto que podría llegar al Consejo de Ministros por la vía de urgencia este mismo mes o en enero. Uno de los cambios de mayor calado que Tributos está considerando es crear un régimen diferenciado ymás favorable para los REIT -que en España responderán al nombre de Socimi (Sociedades cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario)- que principalmente arriendan vivienda frente aquellos que se dedican a alquilar otros inmuebles (garajes, oficinas, locales comerciales). "Es un opción beneficiosa. Permite dar salida al enorme stock de vivienda y reactiva el alquiler", defiende un agente del sector inmobiliario.

Además, sostiene que la rentabilidad por alquiler de vivienda es menor que en los arrendamientos de oficinas o locales comerciales, punto que justificaría un trato preferente. Sin embargo, desde Tributos, observan esta fórmula con muchas cautelas porque actualmente ya existen incentivos para las sociedades dedicadas al alquiler de vivienda. "Hay división de opiniones. No lo tenemos muy claro y debemos hablar de ello con la Dirección General del Tesoro", dijo una fuente de Tributos.

Otra propuesta del sector que, probablemente no prosperará, apunta a reducir la obligación de repartir el 90% de los beneficios obtenidos de los alquileres. Desde Tributos conocen esta demanda pero se muestran reacios a realizar ningún cambio en este sentido. Antonio Sánchez Recio, socio de PricewaterhouseCoopers, advierte que la obligación de repartir los beneficios cada año y el hecho de que la financiación ajena no podrá superar el 60% del activo de la Socimi, dificultará la reinversión. Y augura que muchos REIT deberán crecer a golpe de ampliaciones de capital. En este sentido, propone una bonificación para evitar que los REIT paguen el 1% que establece el impuesto de operaciones societarias para lasampliaciones de capital. Hacienda no se opone a ello, pero recuerda que se trata de un tributo que recaudan las comunidades autónomas.

Desde KPMG, Cristina Cuadrado, apunta otra cuestión problemática. La experiencia europea demuestra que muchas sociedades aprovecharán las ventajas fiscales que ofrecen los REIT mediante la creación de filiales. Sin embargo, cuando la matriz traspase un inmueble a esa filial, esa operación tiene un coste en el impuesto de sociedades y en el IVA. Y, no está claro que puedan acogerse a los beneficios fiscales de los "regímenes especiales de reestructuración empresarial". Tributos reconoce esta problemática y asegura que está evaluando posibles soluciones.

Los dividendos no tributan, pero las plusvalías sí

Rodrigo Ogea, socio de Baker & McKenzie, alerta de que si bien los dividendos que reciben los accionistas estarán exentos, las plusvalías originadas por la venta de acciones pueden llegar a tributar. A priori, también están exentas, sin embargo, cuando la suma de la rentabilidad del dividendo y de la plusvalía supere el 10% anual, el contribuyente si tributará por la venta de las acciones al tipo único del 18%, con la actual redacción del borrador. Para Rodrigo Ogea, esta norma puede ser un elemento disuasorio para el inversor. Tributos justifica la inclusión de este límite en la experiencia de la reciente burbuja inmobiliaria, donde las acciones de empresas relacionadas con la construcción gozaron de un rally alcista irracional e injustificado. Tributos argumenta que, si ello volviera a suceder, sería difícil de explicar que alguien obtenga una plusvalía del 100% en pocos meses por la compra de unas acciones y no tribute ni un euro por esa ganancia.

La legislación española se aleja del patrón de las Socimi europeas

El segundo borrador que publicó el Gobierno hace una semana contempla que -a diferencia de la mayoría de regulaciones europeas- sea la empresa y no el accionista quien pague impuestos. Así,

los beneficios del REIT español tributarán al 18%. Y el dividendo del accionista quedará exento. Sin

embargo, la modificación más aplaudida por el sector inmobiliario y financiero es la eliminación del límite del 5% de participación máxima por socio. "La medida devuelve la sensatez a las Socimi", apunta Alfonso Casado, director de desarrollo corporativo de Coperfil Real Estate Group. La eliminación de este limita aumenta el atractivo de los REIT para los grandes patrimonios. Con todo, los expertos coinciden en que el gran beneficiario de los REIT es el pequeño inversor. En la medida que las Socimi cotizarán en Bolsa, los pequeños inversores podrán comprar acciones y, si la empresa obtiene beneficios, tendrán el dividendo asegurado.