Un nuevo perfil de demanda de crédito hipotecario

La crisis crediticia ha dado paso a una nueva realidad de ralentización de la concesión de créditos hipotecarios que puede dejar fuera a un importante grupo poblacional: los jóvenes, destaca el autor. Un seguro de crédito permitiría, en su opinión, igualar las opciones de compra a todos los perfiles de la sociedad

Se ha cumplido ya el primer aniversario del verano en el que cambió no sólo el escenario y las previsiones, sino también las reglas de juego del mercado financiero e hipotecario en todo el mundo. El efecto mariposa, en una secuencia perfecta, nos demostró la importancia de cada pieza en este puzle macroeconómico en el que todos nos movemos.

En estos 12 meses, los análisis han ido llegando con mayor o menor acierto, con mayor o menor precisión, pero ninguno ha podido -porque quizá aún es pronto- ofrecer una perspectiva global y definitiva sobre lo que está ocurriendo en los mercados. En concreto, la restricción de la oferta crediticia de las entidades financieras ha sido uno de los temas más tratados por expertos y líderes de opinión. Es evidente que la situación de años anteriores -con tipos muy bajos, plazos muy largos, y crecimiento económico sostenido, entre otros factores- ha dado paso a una nueva realidad que está ralentizando la concesión de créditos hipotecarios. La oferta ha cambiado pero… ¿qué ocurre con la demanda?

Un reciente estudio de la Asociación Hipotecaria Española aborda este aspecto y arroja luz sobre el perfil de los ciudadanos que siguen, como no puede ser de otra manera, solicitando créditos para la compra de su vivienda y el de los que felizmente consiguen la financiación que necesitan. A nadie se le escapa que, de manera voluntaria, muchos ciudadanos están renunciando a solicitar un crédito hipotecario, conscientes de los elevados precios de la vivienda, de las posibles dificultades laborales en el horizonte, etcétera. En cambio, otros muchos ciudadanos que sí solicitan la financiación ven denegada su solicitud y deben buscar soluciones alternativas.

Esta nueva situación, acorde con el nuevo escenario financiero, puede dejar fuera a un importantísimo grupo poblacional en España: los jóvenes. La dificultad del acceso a la primera vivienda para este colectivo es una de las principales variables de este nuevo panorama de la demanda de crédito. Indirectamente se puede estar asociando dos conceptos: jóvenes y mal crédito. Las consecuencias de esta penalización son muy elevadas para cualquier sociedad -y no sólo en los aspectos económicos, también en los sociales y educacionales-.

Con la escalada de precios de los últimos años, el desembolso necesario inicial para adquirir una vivienda, si la entidad no ofrece más del 80% del valor de tasación, ronda los 75.000 euros -la llamada coloquialmente entrada-. He ahí una primera barrera al acceso a la vivienda: aquellos jóvenes que sí pueden aportar esta cantidad inicial -muchas veces porque sus progenitores disponen de recursos para ofrecérsela- frente a los que no. A nadie se le escapa que no tener hoy esa cantidad no significa que el crecimiento profesional y personal de esa persona no le permitan afrontar sus obligaciones contraídas con la entidad financiera a lo largo de los años.

¿Existe, por tanto, la posibilidad de ofrecer financiación por encima del 80% del valor de tasación de forma segura? Sí, existe. En otros países como Canadá -donde, por cierto, ni asomo de contagio de la crisis subprime de sus vecinos estadounidenses por sus medidas políticas y económicas en este sentido- el seguro de crédito hipotecario es una herramienta para igualar las opciones de compra de vivienda de todos los perfiles que hay en la sociedad, para que sólo se denieguen a aquellos clientes que realmente son mal crédito y sí se acepten las peticiones de quienes son buen crédito. Este seguro permite repartir el riesgo del porcentaje que supere el 80% del valor de tasación con la entidad aseguradora.

Demos un paso más. Y si, efectivamente, existieran esas herramientas pero no se hiciera un uso conveniente de las mismas, ¿no se estaría dejando pasar una oportunidad de conducir el mercado hipotecario y financiero, a través de turbulencias, con un buen cinturón de seguridad? Los análisis a posteriori nos lo dirán, pero quizá es el momento del análisis a priori.

Antonio Carballo. Director general de Genworth Financial Mortgage Insurance