La vivienda se abarata un 9,4% en términos reales hasta septiembre

El abaratamiento de los pisos suma y sigue. En septiembre alcanzó el 9,4% en términos reales (descontado el efecto de la inflación), ya que el descenso nominal se situó en septiembre en el 4,9% anual, unido al 4,5% de IPC, da como resultado ese abultado retroceso. La caída acumulada en los nueve primeros meses fue del 5,9% nominal y del 7,9% real, según Tinsa.

El estudio elaborado por Tasaciones Inmobiliarias, SA, Tinsa, con datos referidos a las valoraciones que realizan de los inmuebles, estima que el precio del metro cuadrado descendió en septiembre un 4,9% interanual, lo que representa una caída nominal tres décimas superior a la de agosto y la séptima bajada consecutiva desde que el índice general inició la cadena de descensos. Aplicada la inflación, que en septiembre fue del 4,5%, el abaratamiento es casi del 10% (el 9,4%), el más acelerado desde que existen estadísticas.

El director general de la tasadora, una de las líderes del mercado, Luis Leirado, explicó ayer que estas cifras confirman que el ajuste de precios inmobiliario sigue acelerándose, aunque consideró del todo improbable que vayan a alcanzarse descuentos del 30% nominal, tal y como preconizan algunas fuentes. En esta línea, los promotores inmobiliarios admitieron la semana pasada que ya están aplicando descuentos de entre el 15% y el 20% nominal, muy superiores a los estimados por Tinsa, y recordaron que la estructura de costes de las empresas impide ir más allá en las rebajas.

Los datos revelan que los retrocesos de precios están siendo más acusados en la vivienda usada, que se abarató en septiembre un 11,5% en términos reales y la nueva, donde las caídas son del 8% sumando el IPC.

Aunque Tinsa no ofrece información desagregada por comunidades autónomas, sí establece cinco submercados, ya que defiende el marcado carácter local que tiene la compraventa de viviendas. Así, por ejemplo, mientras en las grandes áreas metropolitanas la caída real de precios es ya del 11,6%, en la categoría del resto de municipios, donde se incluyen las localidades del interior de la península y los pequeños núcleos rurales, el abaratamiento real es mucho más moderado, del 6,2%.

Otra de las zonas donde el descenso es mayor es en las capitales y grandes ciudades, en las que alcanza el 11%.

Dos años para absorber el stock

Estos números no hacen otra cosa que evidenciar que vendedores y compradores de vivienda continúan sin ponerse de acuerdo sobre dónde está el precio de equilibrio de los inmuebles. Es más, Tinsa recordó ayer que con los últimos datos disponibles procedentes de las notarías, en el segundo trimestre del año se terminaron un total de 184.000 casas y apenas se vendieron 75.000 pisos nuevos. Como esta tendencia no es nueva y lleva así varios trimestres consecutivos, la tasadora advierte que a finales del ejercicio el stock sin vender podría superar los 930.000 inmuebles.

Teniendo en cuenta los problemas de liquidez del sistema financiero y el empeoramiento generalizado del mercado laboral, los expertos consideran que ese gran volumen de casas sin vender aún tardará dos años en poder ser absorbido por la demanda. De hecho, para este 2008 calculan que no se vendan más de 300.000 casas de nueva construcción, que contrastan con las casi 500.000 de ejercicios anteriores. Ante este panorama, los promotores han decidido reaccionar y así, en los últimos meses, han recortado drásticamente el volumen de viviendas iniciadas. Sólo en el segundo trimestre de este año se contabilizaron 92.500 inmuebles visados por los colegios de arquitectos técnicos, cantidad que representa una merma del 43% sobre el mismo periodo del año anterior.

En términos acumulados la diferencia es aún más palpable. Si de enero a julio (último dato disponible) de 2007 se comenzó la edificación de 448.991 casas, en el mismo periodo de este año apenas llegaron a 188.046, un 58,1% menos. Los promotores han estimado que 2008 puede finalizar con apenas 200.000 viviendas iniciadas, nada que ver por tanto con las 650.000 de un año antes o las 865.500 de 2006, récord de la serie histórica. Leirado confirmó que muchos promotores prefieren no iniciar un nuevo proyecto o pararlo cuando apenas han iniciado los cimientos, si durante la fase previa de comercialización comprueban que no venden las casas previstas. También, dijo que se están dando casos de promociones al 80% de construcción que se abandonan a la espera de que mejore la coyuntura.

Demanda embalsada, ¿demanda futura?

Un simple análisis de lo que ha ocurrido en el mercado laboral en los últimos meses arroja varias claves que ayudan a entender por qué se ha pasado de despachar casas a vender con muchas dificultades.Agrupando por tramos de edad, los asalariados menores de 35 años han perdido 246.000 empleos hasta junio, en tanto que los mayores de esa edad ganaron 320.000. Es decir, que quienes más están sufriendo las consecuencias de las crisis son los más jóvenes, segmento fundamental para el mercado del primer acceso a una vivienda. Lo mismo puede decirse de la población extranjera residente, cuya tasa de paro, del 16,5%, casi dobla a la de los españoles (9,3%), recuerda Tinsa, otro de los colectivos corresponsable del último boom inmobiliario.Si a esto le sumamos que aquellos con un trabajo estable y mejor remunerado, ciudadanos de entre 35 y 45 años, que quieren mejorar de casa han decidido aplazar su compra por las dificultades que tienen para vender su primer piso al precio deseado, entonces tenemos como resultado el descenso en las ventas inmobiliarias de hasta un 70%, según los casos.Para los expertos de Tinsa esta situación genera una demanda embalsada que cuando las condiciones económicas y financieras mejoren podría convertirse en los compradores del futuro, tal y como ocurrió a comienzos del último boom, en 1997. Falta por saber si hasta entonces los hábitos y costumbres de los españoles habrán cambiado.

Elogios para el nuevo índice del INE

El director general de Tinsa, Luis Leirado, no tiene dudas de que cuanta más información exista sobre el mercado inmobiliario, empresas y familias podrán conocer con más detalle qué es lo que ocurre y por qué. Se refería así a la reciente publicación del primer índice de precios de la vivienda del Instituto Nacional de Estadística (INE), basado en los datos de los notarios y no en tasaciones.Leirado matizó que los ciudadanos deben saber bien qué mide cada indicador y tener claro que no tiene por que ser uno mejor que otro. Sobre qué cifra publicará hoy miércoles el Ministerio de Vivienda, Tinsa eludió pronunciarse, si bien ella suministra información a este departamento.