Hoteles

El lujo salva este año la inversión hotelera

Los activos de alta gama suponen el 90% de los futuros proyectos.

El fenómeno del bajo coste parece no haber calado con la suficiente fuerza en el mercado hotelero español. La filosofía low cost ha intentado impregnar todas las facetas del ocio, algo que ha conseguido en mayor medida en Inglaterra o Francia. La tendencia en España, con la excepción de proyectos hoteleros como el de Sidorme o Travelodge, aún es la de apostar por establecimientos de alta gama -4 y 5 estrellas-. De hecho, este segmento supone cerca del 90% de los proyectos en desarrollo de este año y ha conseguido que la inversión se mantenga en alza hasta alcanzar los 14.100 millones de euros estimados, según un estudio realizado por Aguirre Newman.

La concentración en este segmento se debe principalmente, según la consultora, a la falta de asesoramiento por parte de los promotores en muchos proyectos dejando de lado los análisis de costes, mercado y estimación de resultados futuros. A pesar de que la inversión media prevista de una a otra categoría dista mucho los promotores se lanzan a la alta gama. Mientras que los proyectos analizados para un 5 estrellas suelen alcanzar los 55 millones de euros de inversión, un hotel de una estrella, sin embargo, lo reduce a tan sólo un millón.

Por comunidades, Andalucía se coloca a la cabeza con 171 proyectos previstos de los 644 totales, aunque el dato que más resalta es el escaso volumen de firmas para iniciar hoteles en Madrid (51) si se tiene en cuenta el crecimiento de la demanda en la ciudad y el compromiso del gobierno local y autonómico de tener una oferta hotelera de 65.804 habitaciones si sale elegida para albergar los Juegos Olímpicos en 2016.

Drástica reducción para este año

En los proyectos de futuro firmados este año la consultora inmobiliaria ya nota los efectos de todas las crisis juntas. La inversión prevista en el mercado hotelero para 2008 prevé reducirse un 45% con respecto a 2007 -año en el que se realizaron 86 operaciones por valor de 1.150 millones de euros- lo que se traduce en un descenso de más de 630 millones, debido a las dificultades para obtener financiación y a la situación que atraviesa el mercado inmobiliario.

Paloma Boceta, directora del segmento de hoteles de Aguirre Newman considera que la actual crisis financiera y el endeudamiento ha limitado la presencia de la figura del promotor-hotelero y ha provocado un desajuste entre el precio de los activos y sus posibles compradores.

Además, la crisis en los mercados que ha traído como consecuencia el endurecimiento del crédito ha afectado notablemente a la promoción de nuevos establecimientos y ha condicionado sobremanera los planes de expansión de las cadenas hoteleras. Las dos únicas cotizadas del sector, NH y Sol Meliá se replantearon en julio todas sus inversiones futuras. La caída de la demanda turística obligó a la cadena de la familia Escarrer a revisar su crecimiento anual y a dar un corte a su plan de expansión y de compras, en las que intentarán ir de la mano de un socio inversor. NH, por su parte, anunció que no realizarían compras a no ser que el activo fuera muy interesante.

El perfil del inversor se transforma

La figura del inversor hotelero ha ido cambiando en el último año. El promotor inmobiliario con exceso de liquidez va desapareciendo del panorama porque se han visto obligados a vender sus activos para conseguir liquidez para su negocio -como la venta del Hotel Sky de Habitat a Meliá-. Los fondos de capital riesgo tampoco encuentran, en la adquisición de establecimientos, su lugar.

Ahora el perfil del inversor es otro. Los principales protagonistas del mercado de adquisiciones español en el segmento hotelero se centra en compradores particulares que, de la mano de entidades financieras, han ido comprando pequeñas cantidades de hoteles (2 ó 3 como máximo). Un ejemplo de ellos es, según la consultora, el grupo Rosales que vio en el hotelero un valor refugio.