Precios asimétricos, crédito y vivienda

El escenario económico se va oscureciendo por momentos. La causa, como siempre, no es única y podemos destacar la interrelación de tres crisis: inmobiliaria, financiera y materias primas. Tres fuerzas depresivas que están actuando con especial virulencia en la economía española.

La primera en salir a escena fue la crisis inmobiliaria residencial, cuando en el verano del 2006 empezaron a disminuir los ritmos de ventas. Hemos pasado de una demanda voraz e insaciable por comprar una vivienda a la desaparición casi por completo de la misma. La altísima demanda a la que hemos asistido en los últimos 10 años se ha debido a la convergencia de varios factores: tipos de interés extraordinariamente bajos, condiciones laxas de concesión de crédito por parte de las entidades financieras, demanda especulativa, tanto nacional como extranjera, y la demanda de la nueva población inmigrante.

Todos sabíamos que esta situación era insostenible, pero nadie se atrevía a poner el cascabel al gato y nos limitábamos a decir que veríamos un aterrizaje gradual y ordenado de precios y producción, ya que la demanda se encontraría agotada.

La crisis financiera del pasado verano ha derivado en una crisis de liquidez que está interactuando con las presiones inflacionistas de las materias primas, principalmente el petróleo, cuyo precio prácticamente se ha duplicado en los últimos 12 meses.

Crisis financiera y espiral inflacionista son los dos ingredientes que están presionando en exceso al euríbor, con la consiguiente repercusión en empresas y familias. Las primeras tendrán que adecuar sus balances a los nuevos precios del crédito y las segundas tendrán que moderar el consumo para hacer frente a la subida de la cuota hipotecaria. Todo ello ha dado lugar a un ajuste brusco, rápido, intenso y contundente de la demanda. Este ajuste está conviviendo con una elevada producción de viviendas, muchas de ellas sin vender. Exceso de oferta y mínima demanda debería de producir un descenso en los precios.

¿Se esta produciendo? Parece que sí, pero no lo suficiente de acuerdo a las estadísticas. No cabe duda que hablar genéricamente conduce a valoraciones erróneas. No es lo mismo hablar de viviendas en San Sebastián, Barcelona o Granada que una vivienda en quinta línea de playa. Sí, se están produciendo variaciones de los precios desde el entorno del 5% al 50%. Las estadísticas reflejan caídas del entorno del 5% cuando la realidad es mucho mayor, lo que conlleva que no se dinamice la demanda, que sigue retraída. Es el peligro de las estadísticas y las medias.

Para que la demanda vuelva a la actividad, con el consiguiente beneficio para el modelo económico español, el comprador se va a fijar en dos datos clave: el precio de la vivienda y el precio del crédito. Mientras que el primero estadísticamente parece ser que está disminuyendo a velocidad reducida, el segundo está subiendo de manera acelerada. Para que exista el encuentro deseado entre oferta y demanda, el precio de la vivienda tiene que bajar más para compensar la subida del precio del crédito. Frente al primero el mercado inmobiliario puede actuar, frente al segundo, sólo observar y cruzar los dedos

La reactivación de la demanda residencial depende, quizás más hoy en día, de las soluciones a la crisis del sector financiero. El sector inmobiliario sabe que para dar salida al exceso de producción hay que bajar los precios a riesgo de menos beneficios o incluso de alguna pérdida, ya que el valor de mercado puede ser menor que el valor de la deuda.

¿Cuánto habría que reducir el precio? Dar datos para el análisis no es útil hoy en día; sí es bueno reflexionar y ver que para acceder hoy a una vivienda con una tasa de esfuerzo bajo, con el precio actual del crédito en máximos, el precio debería de bajar un 40%. Para una tasa de esfuerzo normal debería de reducirse un 30%. Si el comprador no ve esas reducciones en el precio, se arma con las tres pes: prudencia, precaución y paciencia, ya que la expectativa de la demanda es que los precios deben de bajar más.

La caída del precio de la vivienda en el entorno al 20% no es que parezca inevitable es que ya se está produciendo. Deberíamos de pensar las consecuencias si los precios bajan de manera acelerada. Un desplome del precio de la vivienda va mucho más allá de la disminución de la riqueza familiar y el cierre de muchas promotoras. La incidencia en bancos y cajas de ahorros sería muy importante en un contexto de aumento de paro y morosidad.

En la vivienda nueva, el valor de la misma, según el promotor, debería ser el valor de la hipoteca a la que se subroga el comprador. El coste de la hipoteca es el valor para el promotor que puede indicar si pierde dinero o no.

En un contexto con grandes presiones sobre el euríbor por la crisis financiera y la espiral inflacionista, el promotor puede y debe de estar dispuesto a perder dinero en algunas promociones, a cambio de obtener liquidez. Pero se encuentra con el problema de que debería de pagar a la entidad financiera la diferencia entre el crédito hipotecario y el precio final de venta. Ello sólo lo podrán hacer los promotores con elevado patrimonio en renta y que estén dispuestos a desinvertir, ya que la mayoría de los promotores se encuentran en liquidez mínima.

Muchas promociones que no se vendan, aunque bajen los precios, se quedarán en el balance de los bancos a la espera de que se recupere el mercado y otras se venderán y adjudicarán en las subastas.

La deuda hipotecaria representa en España cerca del 75% del PIB. Actualmente la tasa de morosidad se encuentra en España en el entorno del 1%, pero creciendo a ritmos elevados. En un entorno de elevada morosidad, la banca se verá obligada a embargar un alto número de inmuebles, lo que añadiría no sólo más presión deflacionista al mercado, sino también pérdida a la banca, que no recuperaría el valor total de los préstamos ejecutando los colaterales.

Es por todo ello que al mercado, empresas y consumidores les conviene un aterrizaje gradual de los precios, ya que de lo contrario todos saldremos perjudicados, no sólo por la disminución de nuestra riqueza, sino también por las pérdidas que supondrá para la banca y, con ello, su mayor dificultad de acceso al crédito y, por lo tanto, el mayor coste del acceso al mismo de todos nosotros.

El negocio de los promotores es hacer viviendas. El de bancos y cajas de ahorros tomar y prestar dinero. Al segundo no le va a quedar más remedio que hacer el papel del primero. No lo hará con mucha ilusión pero sí con el mismo objetivo de siempre, hacer negocio.

En época de crisis sectorial solamente harán negocio aquellos que hayan sabido realizar un claro diagnóstico de la situación y sepan equilibrar los precios de oferta, demanda y, cómo no, del crédito.

Ángel Serrano Ceballos. Director general de Negocio de Aguirre Newman