A quien piensa que alquilar es tirar el dinero
Alquilar es tirar el dinero, eso lo sabe todo el mundo'. Pues si es así, también tiraremos el dinero al comprar. Veamos por qué.
Desde un ángulo puramente económico, al comprar una propiedad con fondos propios, digamos que por un millón de euros, incurrimos en costes y beneficios.
Los costes son, principalmente, los gastos de seguro y mantenimiento y los impuestos a la propiedad. Los beneficios son, por una parte, el ahorro del alquiler de una vivienda similar, y por la otra, la eventual revalorización del inmueble. Supongamos que los gastos e impuestos ascienden a ¦euro;10.000 euros anuales y que una propiedad similar pudiese ser alquilada por ¦euro;30.000 euros anuales. Poniendo a un lado la posible revalorización, comprar representará un ahorro neto de 20.000 euros anuales.
Al inmovilizar un millón de euros estamos también dejando de percibir la renta que hubiese producido ese dinero, el llamado coste de oportunidad. Por ejemplo, de no haber adquirido la propiedad podríamos haber invertido ese millón en bonos que rindiesen, digamos, un 6% anual. Un 6% de un millón de euros supondría un coste de oportunidad de ¦euro;60.000 euros anuales.
Comprar será más conveniente que alquilar siempre que el ahorro neto de comprar, menos lo que dejamos de percibir por el dinero invertido en la vivienda (el coste de oportunidad), se vea compensado con creces con la revalorización de la propiedad a lo largo del tiempo.
En nuestro ejemplo, comprar implica un ahorro neto de 20.000 euros anuales y el coste de oportunidad es de 60.000 euros anuales. De manera que comprar en lugar de alquilar tendría un costo neto de 40.000 euros anuales (60.000 euros menos 20.000). Convendrá comprar solamente si se piensa que el inmueble se revalorizará al menos 40.000 euros anuales (un 4%).
No habría diferencia si la compra se hiciese mediante un crédito hipotecario. Por ejemplo, digamos que los fondos propios son 200.000 euros y el crédito es por 800.000 euros. Si el coste de la hipoteca es también del 6% anual los intereses serían de 48.000 euros anuales (6% de 800.000 euros) y el coste de oportunidad de los fondos propios bajaría a 12.000 euros anuales (6% de 200.000 euros) para un total de 60.000 euros. Exactamente igual al coste de oportunidad de comprar con fondos propios.
Compres o alquiles siempre tendrás que tirar el coste de usar el capital invertido en el inmueble. Si compras dejarás de recibir ingresos de los ahorros invertidos en la propiedad o pagarás intereses a quien te preste el dinero para comprarla. Si alquilas, el alquiler es precisamente el coste del dinero invertido por el propietario en el inmueble que estás ocupando.
Si se quiere ser más preciso habría que ajustar el cálculo para tener en cuenta la inflación y los beneficios fiscales asociados al crédito hipotecario, así como los incentivos que pudiese poner en práctica el Gobierno para fomentar el alquiler. Pero no habrá cambio de fondo en el análisis.
Una vez hecho el análisis económico, hay factores no cuantificables que pueden inclinar la decisión final hacia la compra o el alquiler.
A favor de la compra están los beneficios intangibles de una mayor sensación de estabilidad al no correr el riesgo de tener que desocupar el inmueble, así como la posibilidad de adaptar la propiedad a nuestras necesidades.
El alquiler se ve favorecido cuando: a) se desea tener la flexibilidad de poder cambiar de vivienda sin mayores complicaciones; b) no se quiere invertir demasiado dinero en un solo activo cuyo valor está sujeto a riesgo; c) se tiene la creencia de que el mercado inmobiliario se encuentra en medio de una burbuja y, por tanto, se desea esperar a que los precios bajen, o d) simplemente no se cuenta con el dinero para la entrada o la solvencia suficiente para obtener una hipoteca.
Jaime Sabal. Profesor de Finanzas de Esade (Universidad Ramon Llull)