Aclaraciones a la valoración de inmuebles
El pasado miércoles el Boletín Oficial del Estado publicaba la orden del Ministerio de Economía y Hacienda, de 28 de febrero, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras. En otras palabras, el Gobierno de España, permítasenos la licencia, venía a interpretar la normativa de valoración de inmuebles, para solucionar el problema que suponía que en la valoración de activos inmobiliarios, particularmente en los terrenos urbanísticamente clasificados como urbanizables, se pudiera tener en cuenta los criterios contenidos en la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de Suelo a los efectos de procedimientos de expropiación forzosa.
El problema venía dado en la medida en que en la nueva ley el suelo urbanizable se valora, como rural, en función de su situación real, mediante la capitalización de la renta anual real o potencial, con independencia de su clasificación urbanística. Se trata, según el legislador, de evitar a toda costa que el propietario se beneficie de la expectativa originada por el planeamiento urbanístico y, desde luego, a la vista de los efectos que la proyección de ese sistema de valoración ha tenido respecto a la concesión de créditos a las empresas podemos confirmar que el 'a toda costa' no necesitaba de más pruebas para demostrar su realidad.
Lo malo es que en medio de la crisis de liquidez de los mercados financieros y de la ralentización de la actividad del sector inmobiliario, a las empresas sólo les faltaba tener que lidiar un nuevo contratiempo: la aplicación de la Ley de Suelo 8/2007, bien en su consideración por las entidades financieras a la hora de analizar la concesión de créditos, bien en su aplicación en la auditoría de cuentas. A más de uno le oído decir que la aplicación de las normas de la Ley de Suelo, que por una u otra razón es innegable que se han tenido en cuenta, en estos meses de vigencia de la ley, en la valoración de inmuebles venía a representar el caso de una persona que, sabedora de que está muy enferma y de que tiene bajas las defensas, decide que es un buen momento para someterse a un régimen riguroso de dieta alimenticia para mejorar la figura. ¿A qué ser querido le daríamos ese consejo?
Pues bien, era tan patente que la clasificación que la Ley 8/2007 hace del suelo, a efectos de su valoración, junto con las exigencias del nuevo Plan General Contable, podía poner en peligro el equilibrio patrimonial de muchas empresas, al verse afectado en determinados casos el valor contable de determinados inmuebles, que raudo y veloz el Gobierno de España, en su versión de Ministerio de Economía y Hacienda, se ha preocupado en precisar los supuestos en los que se aplican las normas de valoración de la Ley 8/2007, caracterizados éstos por la presencia de una expropiación forzosa.
Tan grave era el asunto que la orden publicada el pasado miércoles día 5 tiene su correspondiente introducción explicativa a modo de exposición de motivos, para decir expresamente lo que quiere decir (y justifica su aprobación): que los criterios de valoración de la Ley de Suelo son exclusivamente aplicables a los supuestos tasados, sin que tales criterios se apliquen a la valoración de inmuebles para ciertas finalidades financieras. Más claro, agua.
No es el propósito de estas líneas la crítica de la interpretación, casi auténtica, que se hace de la norma que rige la valoración de los inmuebles cuando dicha valoración tiene determinadas finalidades financieras, como llamar la atención del legislador sobre la necesidad de incardinar las leyes que se aprueban y promulgan en un sistema armonizado de normas, en el que todas, en última instancia, están relacionas y deben ser compatibles entre sí, en definitiva lo que llamábamos ordenamiento jurídico.
Bueno, y una cosa más: pensemos en los efectos que va producir la ley que aprobamos y no sólo en los que queremos que produzca.
Carlos F. Cervantes Lozano. Ernst & Young Abogados