Fondos

Dinero a resguardo en los fondos inmobiliarios

Están a resguardo de las turbulencias de los mercados, sin acusar tampoco el declive del sector del ladrillo. Sus gestores prevén para este año ganancias del 5%

En la castigada industria de fondos de inversión, existe una pequeña parcela que parece quedar a salvo de las inclemencias de los mercados de renta variable. Los fondos inmobiliarios han despuntado en el mes de enero como los más rentables, con una ganancia en el último año del 5,35% y sólo superados por los que invierten en mercados emergentes, con un 6,4% de rentabilidad según los datos de Inverco.

La desaceleración del mercado inmobiliario juega sin duda en contra, aunque de forma contenida, de este tipo de activos, que consiguen además desmarcarse de la tendencia de los mercados. 'Los fondos inmobiliarios son productos de poca volatilidad y en consecuencia, más estables que los de renta variable y renta fija. Su evolución está bastante poco correlacionada con las Bolsas', explican desde Gesmadrid, donde gestionan un fondo inmobiliario que rentó el 0,32% en enero y el 5,22% en 2007.

Por encima de los monetarios

El aumento de los ingresos por alquiler alimenta la rentabilidad de estos fondos

Para este año, las gestoras prevén para los fondos inmobiliarios rentabilidades similares a las alcanzadas hasta el momento. 'En 2007 se esperaba un 5% y se logró más de lo previsto. Y para 2008, la estimación es de una ganancia de entre el 4,5% y el 5%', apuntan en Inverseguros. En Ahorro Corporación, otra de las gestoras que cuentan con un fondo inmobiliario, confían en alcanzar este año una rentabilidad del 4,5%, 'por encima de los fondos monetarios'. Para Gesmadrid, la rentabilidad de estos fondos quedará este año por encima del euríbor.

La clave de la rentabilidad de los fondos inmobiliarios está sobre todo en las rentas que se obtienen con el alquiler de los edificios que tienen en propiedad. 'La crisis de la vivienda nos afecta relativamente. No somos vendedores, alquilamos. Y hay una reactivación del mercado del alquiler; los precios del alquiler de vivienda están creciendo más del doble del IPC', señala Pedro Ruiz-Olivares, consejero delegado de Santander Real State. Así, la vivienda en alquiler se encareció el 8,6% en Barcelona y el 8,1% en Madrid durante el pasado año, según datos del portal inmobiliario Idealista.com.

Se da por tanto la paradoja de que en un momento en el que se frena el ascenso del precio de la vivienda en propiedad, crece la demanda del alquiler y, con ello, su precio. 'Hay gente que decide esperar para comprar dentro de unos meses más barato y, mientras tanto, vive de alquiler', justifica Ruiz-Olivares. A mayores alquileres, mayores rentas por tanto para los fondos inmobiliarios, que se benefician además de que el valor de los inmuebles alquilados siga siendo inferior al del precio de mercado. De hecho, junto a los ingresos por los alquileres, la otra vía de obtención de rentabilidad de estos fondos son las plusvalías en sus inmuebles en propiedad. El peor de los escenarios para los fondos de inversión inmobiliarios sería que el valor de mercado del inmueble llegara a ser inferior al valor de capitalización, el que se obtiene con las rentas del alquiler. 'No contemplamos esa situación, aunque los precios de mercado estén en declive y esté creciendo el valor de capitalización por el aumento de los alquileres', añaden desde Santander Real State.

De hecho, los fondos inmobiliarios siguen tomando como referencia para sus tasaciones el valor de capitalización por rentas, que sigue siendo inferior al de mercado y deja por tanto mayor margen para las plusvalías.

Claves. Inversión a largo plazo y menor posibilidad de reembolso

Descorrelación. Los gestores de fondos inmobiliarios defienden que la rentabilidad de estos productos evoluciona ajena a la Bolsa y la renta fija, lo que los convierte en un atractivo valor refugio. En enero, su rentabilidad acumulada en los últimos doce meses fue del 5,35%, frente a la pérdida del 0,41% del conjunto de los fondos de inversión mobiliarios, según datos de Inverco.

Largo plazo. Los fondos inmobiliarios requieren un horizonte de inversión a medio y largo plazo por la propia naturaleza del producto. De hecho, las gestoras han de encontrar el inmueble propicio en el que invertir y arrendarlo, lo que elimina la posibilidad de movimientos más especulativos.

Reembolsos. El sistema de reembolsos de los fondos inmobiliarios marca una de las principales diferencias respecto al común de los fondos de inversión mobiliarios. A diferencia de la liquidez diaria de estos últimos, los fondos inmobiliarios permiten los reembolsos una vez al año o una vez por trimestre, según los casos. Además, si se decide el reembolso en el primer año, la penalización puede rondar el 3%, como sucede en el fondo de Ahorro Corporación, que deja de penalizar los rescates a partir del tercer año de inversión.

Inversiones. Los fondos inmobiliarios están obligados por ley a invertir la mitad de su patrimonio en vivienda, donde ocupa un lugar preferente la vivienda protegida, que sí registra de forma garantizada subidas anuales. Junto a la vivienda, las inversiones también se dirigen a los locales comerciales, residencias de la tercera edad u oficinas.

Volatilidad. Los fondos inmobiliarios tienen una menor volatilidad. Su rentabilidad media anual de los últimos diez años es del 6,9%; del 6,23% en los últimos cinco y del 5,64% en los últimos tres.