TRIBUNA

La vivienda en España aprende de Japón

El sector inmobiliario español vive momentos de cambio e incertidumbre. Como persona que ha vivido en España varios años y ha visto de cerca la evolución de este sector, quisiera expresar mi punto de vista personal, que no siempre puede coincidir con el del Gobierno japonés, acerca de las similitudes y las diferencias del boom inmobiliario de España y Japón.

En primer lugar, habría que explicar los acontecimientos que rodearon al boom y al estallido de la burbuja japonesa. El Acuerdo de Plaza de 1985 por el que el yen japonés sufrió una fuerte revalorización respecto al dólar, la política de tipos de interés bajos que mantuvo el Banco de Japón (2,5%) durante un largo periodo, la liberalización del sector financiero y la recuperación económica a partir de 1987 propiciaron el comienzo del periodo de la burbuja económica japonesa que se extendió desde 1986 hasta 1990.

Al igual que lo sucedido en España en los últimos años, la combinación de gran liquidez monetaria en un contexto de fuerte crecimiento propició finalmente una inflación de activos, especialmente inmobiliarios y bursátiles, hasta niveles nunca alcanzados con anterioridad (el precio del suelo de las principales metrópolis se multiplicó por cuatro y el valor del índice Nikkei, por tres).

Anticiparse a los hechos es clave en economía y eso exige actuar con rapidez y eficacia, con medidas que no siempre son bien recibidas

En España, la incorporación al euro supuso un cambio de su paradigma macroeconómico (ahora sin las ataduras de los tipos de cambio y la financiación de los déficits corrientes) que hizo posible una reducción de los tipos de interés hasta cotas insospechadas, incluso negativas en términos reales, con el añadido de que esta situación era percibida como permanente en el tiempo.

Este impulso monetario sin precedentes conformó un patrón de crecimiento cuyas bases se asientan en la inversión en construcción y el consumo, y donde la demanda externa tiene poco peso. Este modelo, muy intensivo en mano de obra de baja cualificación (sobre todo en el sector construcción) ha sido un éxito y, con todas sus imperfecciones, ha traído el periodo de mayor riqueza de la historia reciente. España, a ojos de cualquier extranjero, es un país rico que se diferencia cada vez menos de sus socios europeos.

En Japón, un cambio súbito de la política monetaria con alzas de tipos a partir de 1989, unido a la regulación de los préstamos inmobiliarios de 1990 (medidas éstas tomadas ante el vértigo que suponía los precios alcanzados), motivó el freno de la economía y el estallido de la burbuja. Las consecuencias fueron devastadoras. La Bolsa cayó en un año a la mitad de sus niveles máximos y en 1995 el precio del suelo también era la mitad del de 1989. Japón entró en recesión y todavía hoy, más de 15 años después, la economía no se ha recuperado del todo. Hay deflación (por poco tiempo, espero) y las finanzas públicas se han deteriorado mucho (fruto de las políticas keynesianas de la era poscrisis) pero seguimos conservando nuestra fuerza comercial exterior, gracias a la competitividad de los productos japoneses, derivada de nuestro liderazgo tecnológico y de la drástica racionalización de las empresas.

¿Puede suceder lo mismo en España? Desde el punto de vista de los hogares, en ambos países los bajos tipos de interés y la revalorización inmobiliaria dispararon el consumo y el endeudamiento. En el caso español la situación es peor, ya que las hipotecas se contratan en un 90% a tipos de interés variable, lo que las hace más vulnerables.

Sin embargo, en el sector público de Japón la situación no era buena ni siquiera en el periodo de la burbuja y en España hay superávit fiscal y excelentes datos de deuda pública. Esta circunstancia actuó como factor de contención sobre el exceso de la demanda interna y ahora genera suficiente margen de maniobra ante un futuro riesgo de desaceleración económica.

En mi país, en el momento más álgido de la economía, se llevaron a cabo drásticas subidas de tipos de interés en un corto plazo para apaciguar la especulación (provocando un shock), mientras que en España, al estar sus tipos regulados prudentemente por el BCE, acorde con las expectativas del mercado europeo en su conjunto, no es imaginable algo parecido. Además, la escalada alcista del incremento del precio de la vivienda en España parece que tocó techo en 2003 y hoy en día el mercado está mostrando una corrección moderada, algo que no sucedió en Japón, donde las actividades de inversión empresarial contribuyeron mayoritariamente al incremento del precio inmobiliario más que la demanda real de los hogares, como sí sucede aquí, en parte debido al fenómeno de la inmigración.

En fin, si hacemos valoración global, es difícil pensar que España experimente una situación parecida al fin de la era de la economía burbuja de Japón. Tras 14 años seguidos de bonanza económica, el riesgo se ha ido concentrando mayoritariamente en las familias españolas, por lo que en España no se produciría una inestabilidad financiera causada directamente por el alto nivel de deuda en el sector empresarial, tal y como sucedió en Japón. Además, a menos de que el mercado laboral sufra un cambio radical, se prevé que el precio de la vivienda descienda moderadamente según se vaya conteniendo la renta familiar.

Por otra parte, la solidez de las cuentas públicas, el gran dinamismo empresarial (sólo hay que ver cómo las multinacionales españolas escalan posiciones en el mundo) y el hecho de que España esté integrada en la Unión Europea son factores que hacen pensar, a priori, en un soft landing de la economía española.

Ahora bien, siempre es bueno estar preparado y la economía española todavía tiene pendiente reformas estructurales que la hagan más competitiva. Anticiparse a los acontecimientos es clave en economía y eso exige actuar con rapidez y eficacia, tomando medidas que no siempre son bien recibidas por la ciudadanía. La complacencia no soluciona los problemas y puede retrasar mucho las soluciones.

Norimasa Nishikori Asesor del primer viceministro de Hacienda de Japón