La vivienda habitual en el IRPF
Sabido es que el IRPF es el impuesto más importante de nuestro ordenamiento tributario, es el que afecta directamente a mayor número de españoles. Uno de los temas que mayor incidencia ha tenido en la economía en los últimos tiempos es el de la vivienda, ¿ha repercutido el incremento del precio de la vivienda en su fiscalidad en el IRPF? Hay que analizar, entonces, cómo se grava la vivienda en el IRPF, resultado de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del IRPF y el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo, por el que se aprueba su reglamento.
El sistema español ha optado, desde siempre, por primar a los propietarios de la vivienda frente a los arrendatarios de la misma. Así, el régimen de alquiler apenas ha tenido desgravaciones fiscales en contraste con el régimen de tenencia en propiedad.
Dentro del régimen de tenencia en propiedad, el caso más importante es el de la vivienda habitual del contribuyente, definiéndose, con carácter general, como la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años. No obstante, se entenderá que la vivienda tiene el carácter de habitual cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzcan o concurran otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo, cambio de empleo u otras análogas justificadas.
El contribuyente puede deducirse un 15% de las cantidades invertidas anualmente en la adquisición de la vivienda habitual con el límite de 9.015 euros anuales, independientemente de que haya sido adquirida con financiación propia o ajena. Se asimilan a la adquisición, la rehabilitación, ampliación y construcción de la vivienda habitual. Un caso, muy utilizado por los jóvenes e integrado dentro del ámbito de la deducción por adquisición o rehabilitación, es el de la cuenta ahorro-vivienda. Así, se deducirán, en los términos descritos, las cantidades que depositen en una entidad de crédito con el fin de adquirir la primera vivienda habitual, teniendo la obligación de, antes de que transcurran cuatro años desde que abrieron la cuenta, destinar su saldo a la primera adquisición de la vivienda habitual.
También podrán aplicar la deducción por inversión en vivienda habitual los contribuyentes discapacitados, sean propietarios, arrendatarios, subarrendatarios o usufructuarios, que efectúen obras e instalaciones de adecuación en la vivienda, incluidos los elementos comunes del edificio y los que sirvan de paso necesario entre la finca y la vía pública. Podrán deducirse, en este caso, el 20%, en lugar del 15% general, con el límite de 12.020 euros anuales. Hay que destacar, como novedad, la extensión de la deducción a los contribuyentes que sean copropietarios del inmueble en el que se encuentre la vivienda, cuando se trate de obras de modificación de los elementos comunes del edificio que sirvan de paso entre la finca y la vía pública, así como las que sirvan para la aplicación de dispositivos electrónicos que acaben con las barreras de comunicación sensorial o de promoción de su seguridad.
Al haber suprimido los porcentajes de deducción incrementados por financiación ajena, la nueva Ley del IRPF prevé compensar fiscalmente, a través del procedimiento y condiciones que se fijen en la Ley de Presupuestos Generales del Estado, a aquellos contribuyentes que se hayan visto desfavorecidos con tal regulación, siempre y cuando hubieran adquirido su vivienda habitual con anterioridad al 20 de enero de 2006.
Por último, ¿qué sucede cuando el contribuyente transmite su vivienda habitual? La ganancia patrimonial que obtendrá por la venta gozará de exención cuando el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición o rehabilitación de una nueva vivienda habitual. La reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse en un periodo no superior a dos años. Cuando el importe reinvertido sea inferior al total de lo percibido en la transmisión, únicamente se excluirá de tributación la parte proporcional de la ganancia patrimonial obtenida que corresponda a la cantidad reinvertida. Si el contribuyente fuera mayor de 65 años y transmitiese su vivienda habitual a cambio de obtener un capital o una renta, estaría también exenta la transmisión aunque no exista reinversión.
David Carrión Morillo. Abogado y profesor de la Universidad Europea de Madrid